Мэрия Новосибирска постепенно меняет правила продажи участков с ветхим и аварийным жильем. Вариант, который чиновники считают наиболее эффективным сегодня, предоставляет застройщику возможность поэтапного освоения большой территории. 2014 год должен показать, насколько оправдаются их ожидания. Строители к новациям относятся по-разному. Одни принимают правила сотрудничества с муниципалитетом на ура; другие, особенно имеющие непростую историю взаимодействия с новосибирскими чиновниками, — с осторожностью.
Ликвидация ветхого и аварийного жилья в рамках проекта развития застроенных территорий станет одним из приоритетов
для городских властей в 2014 году
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
Снос физически и морально устаревших домов и строительство на их месте новых — эта идея нравится как городским властям, так и новосибирским застройщикам. Первые таким способом намереваются ускорить ликвидацию ветхого жилого фонда, ставшего одной из самых серьезных социальных проблем мегаполиса, и увеличить объемы строительства; вторые — получить землю в уже давно развитых частях Новосибирска, а не на его окраине (тем более что сами свободные участки закончатся уже во вполне обозримом будущем). Сотрудничество сторон предполагает, что муниципалитет и застройщик, приобретающий участок, совместно вкладываются в инфраструктуру и расселение находящихся на нем домов. «Данная практика выгодна как городским властям, так и девелоперам, позволяя им реализовывать проекты на перспективных площадках. Кроме того, застройщикам удается избежать объективных трудностей, которые зачастую возникают при реализации проектов комплексного освоения свободных территорий. Речь идет о прокладке коммуникаций и инженерных сетей», — считает директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. По мнению заместителя гендиректора по продажам ЗАО «Строитель» Эдуарда Ляхова, «для застройщиков идеально зайти на пустое место и застраивать его, но только таких вариантов уже не осталось, так что придется переходить к вышеуказанным методам».
Формирование политики городской администрации в отношении развития застроенных территорий происходило постепенно. За последние несколько лет этот процесс миновал несколько этапов. Первоначально мэрия предлагала относительно небольшие участки для сноса находящихся на них ветхих домов и строительства жилья на освободившейся площадке. Однако большого энтузиазма у новосибирских застройщиков этот вариант не вызвал. Необходимость вкладывать средства в расселение и невозможность масштабного строительства на выделенных «пятачках» приводили к тому, что рентабельность подобных проектов оказывалась невысокой. А руководители многих строительных компаний привыкли к рентабельности в 100% или даже 300%, если речь шла о возведении домов в центральной части Новосибирска. Практику продажи застроенных участков на торгах мэрия ввела в 2012 году, но в феврале 2013-го тогдашний градоначальник Владимир Городецкий признал, что большого успеха она не принесла: из 45 площадок было продано только восемь. По мнению мэра, виной тому стало «недостаточно четкое» разграничение обязательств горадминистрации и инвесторов.
В результате было решено прописывать такие вещи детально в условиях аукционов. Кроме того, стало понятно, что застройщиков привлекают более крупные участки, и такая корректировка тоже была сделана.
Общий объем участков (как пустующих, так и под реконструкцию), проданных мэрией в 2012 году, резко вырос. Если в 2008-2011 годах в общей сложности было реализовано 200 участков под жилищное строительство, то только в 2012 году — 112. В прошлом году этот показатель несколько сократился (до 101), но все равно остался высоким.
Итоги 2013 года участники процесса оценивают по-разному. Так, и. о. мэра Владимир Знатков заявил, что состоявшиеся аукционы показали правильность политики городских властей и эта практика будет продолжена и расширена. Действительно, некоторые торги прошли с большим ажиотажем и порадовали муниципальный бюджет. Например, в июле «Краснообск.Монтажспецстрой» и «Технопарк» сделали в общей сложности 35 шагов, оспаривая участок в 5,2 тыс. кв. м в границах ул. Гоголя и Карамзина. В результате цена выросла с 15,04 млн до 40,54 млн руб. Компания СП ООО «Сибакадемстрой» выигрывала такие аукционы дважды. В феврале она получила право на развитие застроенной территории в границах ул. Якушева, Маковского, Декабристов, Сакко и Ванцетти, а в декабре выиграла аукцион по продаже соседнего участка. Таким образом, рядом с уже построенным компанией домом продолжится строительство еще двух домов квартала «На Декабристов». Условия мэрии понравились и одному из российских строительных гигантов — московской группе СУ-155. Одна из ее «дочек» в ноябре приобрела почти за 50 млн руб. 7,3 га в Октябрьском районе. По словам заместителя гендиректора СУ-155 Ильи Михальчука, у компании есть проекты и в других сибирских городах-миллионниках — Омске и Красноярске, но за развитие застроенной территории СУ-155 взялась именно в Новосибирске, где обнаружила «самую благоприятную ситуацию» в сфере взаимоотношений мэрии и застройщиков.
Однако критики градостроительной политики новосибирских властей не согласны со столь оптимистичными оценками. По данным участников общественного форума «Будущее Новосибирска: стратегия развития — новый взгляд», по итогам 60 проведенных в 2012-2013 годах аукционов на право развития застроенных территорий заключено только 16 договоров с общей площадью земельных участков 18,77 га. «Почти все участки небольшие по площади, подразумевают точечную застройку... Сумма от продажи права на заключение договоров составила 241 млн руб., ориентировочная сумма привлеченных средств на расселение расположенных на данных участках 95 домов составляет порядка 2 млрд руб. В большинстве своем это бюджетные средства, которые направляются не на поддержку застройщика в софинансировании расселения ветхого жилья... а на приобретение самого дешевого жилья на окраинах города у лояльных к чиновникам мэрии строительных организаций», — говорится в материалах градостроительной секции форума. «Ни о какой комплексной застройке территории речь не идет. Выдают клочки земли, где каждый застройщик самостоятельно решает бардак с сетями и другие немаловажные вопросы среды обитания. В результате мы получаем пресловутую точечную застройку, плотность которой превышает нормы в два-три раза», — уверен председатель совета директоров компании «Союз-10» Александр Михайлов. По его мнению, только под давлением со стороны региональных и федеральных властей городские чиновники приняли решение выставлять на торги крупные участки вроде тех, что получила СУ-155.
В любом случае ликвидацию ветхого и аварийного жилья «посредством реализации мероприятий по развитию застроенных территории» департамент строительства и архитектуры мэрии Новосибирска утвердил в качестве одного из приоритетов в своей работе в 2014 году. По данным департамента, общая площадь таких участков составляет 16,6 га. Самая большая доля приходится на Октябрьский район — 7,86 га, или более 47% (см. таблицу). На этой территории находятся 84 дома, которые предстоит расселить. Их общая площадь превышает 40 тыс. кв. м. По планам новосибирских чиновников, затраты на расселение 11 из этих домов понесет муниципалитет, а 73 придутся на долю застройщиков. На участках может быть построено в общей сложности 165,92 тыс. кв. м жилья.
Очередные коррективы, по-видимому, ждут и правила торгов. После того как участки стали увеличивать, выяснилось, что у застройщиков зачастую не хватает средств, чтобы приступить к освоению (то есть расселению, сносу и новому строительству) сразу всей территории. Тогда появилась идея позволить компаниям заниматься застройкой поэтапно. Приступить к практической работе, результаты которой должны подтвердить или развеять эти надежды, предполагается в самом ближайшем будущем. Первый крупный участок, который можно будет осваивать поэтапно, муниципалитет выставит на торги в первом квартале 2014 года. Это будет площадка в районе телецентра.
Впрочем, существуют и другие проблемы, заставляющие застройщиков скептически оценивать планы и надежды чиновников. «Необходимо содействие властей в решении спорных вопросов с собственниками. Другое дело, что это то минное поле, на котором могут подрываться не только частные компании, но и сами органы власти. Надо определить и закрепить законодательно регламент решения таких вопросов», — считает господин Ляхов.
Строительство жилья в СФО в 2013 году
2013 год стал для строительной сферы Сибири годом активного роста. Всего в СФО было построено более 7,8 млн кв. м жилья, что на 5,1% выше показателя 2012 года. В тройке лидеров по объему жилищного строительства — Новосибирская область (1,7 млн кв. м), Красноярский край (1,1 млн кв. м), Кемеровская область (1,09 млн кв. м). Ввод жилья в 2013 году увеличили все регионы, за исключением Забайкальского края и Иркутской области. Самый большой показатель роста продемонстрировала Республика Алтай (плюс 33,6% к 2012 году), однако в абсолютных показателях в регионе построили всего 107,7 тыс. кв. м жилья. Меньше всего жилья в Сибири построили в Республике Тува — 60,8 тыс. кв. м.