В Перми в законную силу вступило прецедентное решение суда о сносе многоквартирного жилого дома, который был построен на земле под ИЖС. Сегодня в судах рассматривается еще несколько аналогичных дел. Эксперты опасаются, что практика многоквартирного строительства может стать более распространенной, в том числе на территориях, выделяемых многодетным семьям, а власти пытаются ограничить такую застройку новыми нормами.
Практика сноса самовольно построенных многоквартирных домов уже есть в других регионах России
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Самостройными рядами В конце января этого года в Перми вступило в законную силу первое решение о сносе многоквартирного дома. Пермский краевой суд оставил без изменения решения первой инстанции по иску администрации Орджоникидзевского района Перми к группе физлиц. Администрация требовала признать самовольной постройкой трехэтажный дом с подвалом по адресу: 1-й Мозырьский переулок, 19 и возложить на ответчиков обязанность снести объект.
Как следует из материалов дела (копия решения суда первой инстанции имеется в распоряжении BG), один из ответчиков — Андрей Портнов в феврале 2011 года приобрел право собственности на земельный участок площадью 1,2 тыс. кв. м по этому адресу. Площадка была куплена под строительство индивидуального жилого дома, однако в августе того же года в реестре прав на недвижимое имущество за господином Портновым было зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом с подвалом общей площадью 1,044 тыс. кв. м. Он также обращался за согласованием для перепланировки дома, но ему было отказано. А в марте 2012 года на этот дом было зарегистрировано право общедолевой собственности, в результате совладельцами объекта стали 16 человек (у всех — по 1/20 доли, кроме Андрея Портнова, у которого 1/4 доли).
По данным сети Интернет, весной-летом прошлого года двухкомнатные квартиры площадью 47 кв. м в данном доме были выставлены на продажу за 1,440 млн руб. (30,6 тыс. руб. за один кв. м). При этом средняя стоимость одного кв. м в этом районе в тот период составляла около 37 тыс. руб.
В ходе судебного разбирательства представители администрации района пояснили, что многоквартирный дом возведен на земельном участке с целевым назначением под индивидуальное жилищное строительство, кроме того, он построен в градостроительной зоне Ж-4 (зона индивидуальной жилой застройки) без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Истец также указал на нарушение санитарных норм: на придомовой территории не обеспечена установка сборников для твердых бытовых отходов, в жилых помещениях отсутствуют вентиляционные каналы. Владельцы дома во время разбирательства настаивали на том, что в нем проводилась только перепланировка, а не реконструкция. Однако суд счел доводы администрации Орджоникидзевского района обоснованными: суд согласился с тем, что уже на начальном этапе строительства «между физлицами, которые не являются родственниками, было заключено соглашение о совместной деятельности, направленной на строительство дома, состоящего из 15 квартир». В октябре 2013 года Орджоникидзевский районный суд признал объект самовольной постройкой и возложил на ее владельцев обязанность снести объект в течение трех месяцев со вступления решения в законную силу. Если это не будет исполнено, администрация имеет право самостоятельно снести дом и взыскать расходы с ответчиков. Пермский краевой суд в конце января подтвердил вердикт первой инстанции, он вступил в силу.
Решение вызвало широкий публичный резонанс. Между тем это не единственное судебное разбирательство. По данным администрации Перми, сегодня на рассмотрении в судах находится четыре подобных иска по фактам самовольного строительства многоквартирных жилых домов на участках ИЖС. Речь идет о трех трехэтажных домах в Дзержинском районе (Красноборская, 6а, 6б, 8а) и трехэтажном доме на Воркутинской, 72 (Орджоникидзевский район). Стоит отметить, что дома на Красноборской (ЖК «Красный бор» в микрорайоне Акуловский), по данным сайта компании «Дома Строй» (компания осуществляет строительство малоэтажных домов, а также оказывает риэлторские услуги по продаже жилых помещений на этих объектах), уже заселены. При этом в ЖК «Красный бор» есть и непроданные объекты, например, стоимость однокомнатной квартиры площадью 34 кв. м в доме по Красноборской, 8а составляет 1,79 млн руб.
Дом с притеснениями Эксперты опасаются, что возведение многоквартирных домов на землях для ИЖС может стать более распространенным, поскольку для застройщиков такого жилья — это возможность сэкономить на себестоимости строительства. Как поясняют профессиональные игроки пермского рынка, если участок предназначен под ИЖС, в этом случае действует упрощенная схема получения разрешения на строительство, проект не требует прохождения госэкспертизы, объект не подотчетен инспекции госстройнадзора. «Для «девелоперов», которые строят такие многоквартирные дома на землях ИЖС, выгода понятна — себестоимость строительства точно ниже, чем при обычном строительстве. Этот разрыв может составлять и 25%, и больше. А для обычных застройщиков полная себестоимость с учетом подключений, земли и т.д. по некоторым объектам может доходить и до 40 тыс. руб. за кв. м», — отмечает замгендиректора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин. «Например, подключение к сетям такие «девелоперы» делают как для ИЖС, а это совсем другие тарифы. Меньше стоимость земли, потому что опять же она приобретается под ИЖС, это совсем другая ценовая категория», — добавляет собеседник BG.
Однако, по мнению господина Занина, для объектов, возводимых профессиональными застройщиками, многоквартирные дома на землях ИЖС не составляют конкуренции. «Слишком маленький объем эти дома занимают на рынке», — уточняет Владимир Занин. Но он обращает внимание, что они в первую очередь представляют риск для потенциальных покупателей. «Мне непонятно, почему люди предпочитают такие объекты. Ведь даже минимальная грамотность дает понимание, что права в такой ситуации будут не защищены. В таких домах, как правило, продаются доли участия — а это несет в себе целый ряд ограничений. В частности, нельзя выставить свою долю на продажу-перепродажу без согласия других владельцев долей. При этом сэкономив 2–5 тыс. руб. на кв. м, люди приобретают проблемный дом», — уверен собеседник BG.
Ряд экспертов полагают, что сегодня тенденция строительства многоквартирных домов на землях ИЖС может набрать обороты за счет участков, выделенных многодетным семьям. «Очевидно, что многие многодетные семьи просто продадут полученные ими участки потенциальным застройщикам многоквартирных домов», — считает адвокат Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков. «Можно легко себе представить, что произойдет, если подобные многоквартирные дома будут строиться, например, на землях, компактно выделенных многодетным семьям. Если в зоне индивидуальной застройки появятся такие дома, то это будет означать в том числе и совершенно незапланированную дополнительную нагрузку на инфраструктуру и инженерные сети. В таком доме будет жить не одна семья, а двадцать семей, то есть будет не один автомобиль, а двадцать автомобилей. Технические условия на подключение к сетям будут выданы на индивидуальный жилой дом в расчете на одну семью, а жить там будут и пользоваться коммунальными услугами двадцать семей, что не может не вызвать постоянных коммунальных проблем как у самих жителей такого дома, так и у их соседей», — прогнозирует господин Шестаков. Способом борьбы, на его взгляд, могут стать в том числе и судебные решения о сносе незаконных самовольных объектов, «чтобы наглядно продемонстрировать потенциальным бизнесменам-застройщикам всю инвестиционную непривлекательность проектов по застройке земель под ИЖС многоквартирными домами».
Кто в доме хозяин Прецеденты по сносу жилья уже есть в других городах. Одним из самых показательных случаев является Краснодар, где на участках под ИЖС возводились крупные жилые комплексы. Так, в прошлом году, по данным администрации Краснодара, их насчитывалось почти полторы сотни — мэрия периодически публиковала обновленные списки жилых объектов, которые возводятся с нарушениями закона и по которым поданы иски в суд. «Строительство многоквартирных жилых домов осуществляется на земельных участках с видами разрешенного использования для ИЖС, для ведения подсобного хозяйства и т.п. без получения разрешения или с нарушением параметров, установленных в разрешении», — поясняли в пресс-службе мэрии Краснодара. Например, в «черном списке» администрации оказались пять жилых комплексов крупного краснодарского застройщика — СК «Родина». Три из них уже были заселены — «Апрельский» (6 этажей, 203 квартиры), «Пушкинский» (семь этажей, 104 квартиры) и «Ленинский парк» (шесть этажей, 84 квартиры). Два ЖК находились в стадии строительства — «Родной квартал» (два корпуса — шесть и девять этажей, всего 885 квартир) и «Столичный парк» (более 700 квартир).
Единой позиции у судов при этом не было — по некоторым объектам вынесены постановления о признании права собственности жильцов на квартиры, по нескольким десяткам объектов из общего списка мэрии вступили в законную силу решения о сносе. В апреле прошлого года в Краснодаре впервые произошел снос объекта, квартиры в котором были проданы гражданам. Ранее сносу подвергались лишь дома с непроданными квартирами или этажи, возведенные с превышением допустимых параметров. В доме на улице Кадетской частным застройщиком было продано 98 квартир на сумму 86 млн руб. При начале сноса 3 апреля 2013 года возле дома произошли столкновения жильцов с приставами, однако демонтаж дома все же был доведен до конца. Глава Краснодара Владимир Евланов пообещал помощь муниципалитета тем из покупателей квартир, кто относится к социально не защищенным категориями населения. При этом городская власть давала понять, что первым «показательным» сносом дело не ограничится.
Вице-президент краснодарского холдинга «Девелопмент-Юг» (компания собирается начать комплексную застройку 80 га на Иве в Перми) Алексей Востриков рассказывает, что в Краснодаре самовольная застройка была действительно масштабной. «Такие застройщики утверждали, что строят частный дом, но фактически это были стандартные многоквартирные дома. У нас чаще всего на землях ИЖС строили именно пятиэтажки. Есть огромные районы подобной застройки — по 10–20 тыс. кв. м и больше», — добавляет господин Востриков. По его словам, демпинг по таким объектам был, хотя и незначительный, а вот маржа у девелоперов, возводивших на землях ИЖС, могла быть высокой. «Наша себестоимость официального застройщика, который является публичной компанией, платит все налоги и белую зарплату, в среднем составляет от 29 до 35 тыс. руб. за кв. м — это для среднего продукта. У застройщика, который строит по «серым» схемам, уходит от разрешения на строительство, от получения техусловий и т.д., себестоимость сохраняется на уровне 20 тыс. руб., а конечная цена продукта не сильно отличается от той, что заявлена на обычных объектах», — отмечает Алексей Востриков. Сегодня, по его словам, активность нелегального строительства пошла на спад. Господин Востриков полагает, что во многом это обусловлено жесткими мерами со стороны властей и несколькими «показательными» сносами жилых домов.
В Перми решения о сносе пока не стали массовыми. Администрации районов заявляют, что, «действуя в интересах жителей, они реагируют по факту обнаружения таких построек и подают в суд на застройщиков». Кроме того, городские власти предлагают внести изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые будут дополнительно ограничивать многоквартирное строительство на землях ИЖС. Как пояснили в городском департаменте градостроительства и застройки (ДГА), проект изменений в ПЗЗ предусматривает установление специальных параметров для зон Ж-3 (зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами не выше четырех этажей) и Ж-4 (зона индивидуальной жилой застройки городского типа с предельной высотой разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства 10,5 м). Речь идет о том, что для зоны Ж-3 площадь, занятая многоквартирными домами, в том числе блокированными, не должна превышать 40% площади земельного участка, для блокированных односемейных домов и индивидуальных жилых домов — не более 30%. В зоне Ж-4 площадь, занятая блокированными односемейными и индивидуальными жилыми домами, также не должна превышать 30% от площади участка. Минимальный отступ строений от границы земельного участка должен составлять три метра. По мнению чиновников, если ограничить процент застройки, это даст возможность жителям получить придомовую территорию, сделать пожарные проезды и обеспечить пожарную безопасность. Кроме того, нарушение этих нормативов, станет дополнительным аргументом в суде для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе. Изменения в ПЗЗ были вынесены на комиссию по землепользованию и застройке еще в прошлом году. В начале февраля этого года инициатива прошла публичные слушания. Как уточнили в ДГА, планируется, что в марте-апреле этого года проект будет вынесен на рассмотрение депутатов Пермской городской думы.