В наиболее яркой форме идея создания вторичного рынка ипотечных кредитов реализовалась в США. Как рассказал Андрей Сучков, исполнительный директор фонда "Институт экономики города", в Америке агентство по ипотечному кредитованию появилось в годы Великой депрессии. Страна была в тяжелом экономическом положении, граждане не могли выплачивать кредиты, взятые на покупку жилья, а банки-кредиторы разорялись. Чтобы избежать коллапса, федеральное правительство учредило компанию Fanny May, которая за государственные деньги скупала ипотечные обязательства у банков, поддерживая ликвидность всего рынка.
Одна из наиболее распространенных схем ипотеки такова: банк или ипотечная компания выдает частному лицо кредит, а затем перепродает этот кредит Fanny May. При этом компания, выдавшая кредит, сохраняет за собой обязанности по обслуживанию кредита. Fanny May, в свою очередь, передает ипотечные обязательства конечным инвесторам. Приобретает же корпорация не любые ипотечные кредиты, а лишь те, что удовлетворяют строгим критериям. Некоторые из них таковы: выданные кредиты имеют срок погашения не менее 15 лет с помесячной выплатой, необходимы различные страховки как собственности, так и жизни заемщика.
Раскручивалась Fanny May на государственные средства, но вскоре встала на ноги и стала работать без финансовой помощи государства, став главным покупателем на вторичном рынке ипотечных кредитов. Основным источником финансирования портфеля ипотечных кредитов служит выпуск долговых обязательств на рынке США: ежегодно облигации со сроком погашения, превышающим один год, продаются на сумму $12-20 млрд. Плюс к этому около $60 млрд находятся в обороте в виде краткосрочных обязательств. Таким образом, Fanny May является одной из крупнейших в мире компаний, выпускающих долговые обязательства.
Несмотря на то что Fanny May в 1968 году стала частной корпорацией, американское казначейство плотно ее контролирует. Облигации корпорации имеют высший рейтинг А3, как и государственные бумаги, но несколько более высокую доходность. Это и привлекает разнообразных институциональных инвесторов, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды. По оценкам корпорации, облигации на сумму $5 млрд были приобретены иностранными инвесторами. А в последнее время Fanny May сделала несколько специальных выпусков облигаций для европейских и японских инвесторов. Доверие инвесторов к Fanny May подкрепляется и тем, что на "черный день" корпорация имеет открытую кредитную линию от американского казначейства на сумму более $2 млрд, но ни разу за свою историю ей не воспользовалась.
Сегодня Fanny May, покупая и продавая пакеты ипотечных кредитов, поддерживает высокую ликвидность этого рынка и в конечном итоге обеспечивает доступность дешевых кредитов для граждан (сегодня ставка по ипотечному кредиту в США составляет около 8% годовых). Интересно, что в последнее время на рынке ипотеки Соединенных Штатов, оцениваемом в $3 трлн, произошло значительное усложнение характера операций. Если раньше, к примеру, Fanny May рассчитывалась за купленные ипотечные кредиты деньгами, то сегодня чрезвычайно популярны операции "своп". При таких операциях банк, прокредитовавший первичных заемщиков, передает в Fanny May пул ипотечных кредитов, а взамен получает высоколиквидные ценные бумаги с фиксированным доходом, выпущенные под эти же ипотечные кредиты.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН