Как сообщило агентство "Прайм", правительство России приняло решение учредить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство создается для реализации федеральной целевой программы "Свой дом", которая предполагает обеспечение россиян со средним достатком жильем по цене около $300 за квадратный метр.
На бумаге все выглядит гладко
Агентство создается в форме акционерного общества, контрольный пакет акций будет закреплен за государством в лице Национального фонда жилищной реформы. Министерству финансов поручено выделить 450 млрд рублей для внесения в качестве госдоли в уставный фонд. Указанная сумма должна быть выделена за счет средств, предназначенных в федеральном бюджете на 1996 год на госинвестиции.
В состав наблюдательного совета агентства должны войти высокопоставленные чиновники правительства и Центрального банка, а также представители ряда коммерческих банков. Членами совета, в частности, станут министр строительства Ефим Басин и один из его замов Анвар Шамузафаров, первый заместитель министра финансов Андрей Вавилов, заместитель министра экономики Владимир Коссов, первый заместитель председателя ЦБ России Сергей Алексашенко и президент Сбербанка Андрей Казьмин.
Как заявил в интервью агентству "Прайм" первый заместитель начальника департамента жилищной политики Министерства строительства Давид Ходжаев, новая структура призвана выработать "единые стандарты и процедуры ипотечного кредитования". Пока об этих процедурах можно говорить лишь в самых общих чертах. Предполагается, что агентство будет предоставлять населению ипотечные кредиты на срок от 10 до 25 лет, как это и принято в развитых странах. Кредитование будет осуществляться через сеть комбанков, в первую очередь через Сбербанк России.
При получении кредита заемщик будет оплачивать часть жилья (минимальный размер первого взноса должен быть не менее 30% от стоимости дома или квартиры). Агентство намерено также выкупать у комбанков права требования по выданным ими долгосрочным ипотечным кредитам.
Привлекать средства агентство собирается за счет выпуска собственных ценных бумаг под гарантии государства. По весьма оптимистичным оценкам авторов проекта, один рубль государственных инвестиций в агентство привлечет в жилищный сектор в конечном итоге дополнительно не менее семи рублей частных средств.
На деле все может оказаться совсем не так
К сожалению, единственная оценка, которой можно доверять, — это та, согласно которой 89% россиян сейчас не в состоянии приобрести жилье за счет собственных средств. Существует огромный, но неплатежеспособный спрос. Перспективы агентства в связи с этим достаточно туманны.
Прежде всего, цена $300 за кв. м, по мнению большинства опрошенных нами специалистов, взята с потолка. Она нереальна не только для Москвы (где цена за кв. м в новой квартире не опускается ниже $600-700), но и для провинции. Если агентство действительно задастся целью сделать так, чтобы жилье обходилось заемщику именно в $300 за кв. м, то речь пойдет о масштабном дотировании потребителя, покупающего дом или квартиру. Однако даже если заемщики будут покупать жилье по настоящим рыночным ценам, вопрос об источниках средств агентства остается решающим.
Источников этих по большому счету два — бюджетные ассигнования и деньги частных инвесторов. Теоретически можно добавить сюда и третий — кредиты международных финансовых организаций, но ЕБРР и МБРР вряд ли станут взваливать на себя всю тяжесть решения жилищной проблемы в России. Что касается бюджетных ассигнований, то при нынешнем напряженном состоянии бюджета тоже едва ли можно рассчитывать на многое — сумма госвзноса в уставный фонд агентства является чисто символической. Значит, остаются частные инвестиции, но с ними еще больше проблем. Американский опыт (см. комментарий) показывает, что создание рынка ипотечного кредитования фактически равнозначно созданию колоссального рынка специальных ценных бумаг. Фактически российскому агентству потребуется построить рядом с пирамидой ГКО-ОФЗ еще одну пирамиду каких-нибудь жилищных облигаций. На это уйдет не один год.
Неудивительно, что банкиры, к которым Ъ обратился с просьбой прокомментировать постановление об агентстве, были настроены весьма скептически. В одном из банков новую программу назвали очередным мертворожденным дитя", указав при этом на полное отсутствие экономических предпосылок для развития рынка долгосрочного кредитования.
Кроме того, банкиров очень пугает неурегулированность некоторых юридических вопросов. Многие из них настаивают на том, что сначала должен быть принят закон "Об ипотеке". Существующее законодательство не гарантирует банкам возврат ссуд. Гражданский кодекс также стоит не на стороне заемщика и банка, а на стороне продавца квартиры. Поэтому нередко доход банков от операций по ипотечному кредитованию сводится к нулю большим числом невозвращенных кредитов и расходами, которые банки несут в процессе судебных разбирательств. За последние месяцы некоторые банки, ранее выдававшие ипотечные кредиты, отказались от этого вида деятельности.
ОТДЕЛ ФИНАНСОВ