Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров объясняют, можно ли передать объект капитального строительства в пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Здание организацией построено, но не введено в эксплуатацию. Разрешение на строительство этого здания было получено. Здание планируется передать в безвозмездное пользование до оформления права собственности на него. Можно ли передать в безвозмездное пользование здание до регистрации права собственности на него?
Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, в свою очередь, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).
С другой стороны, передача вещи в безвозмездное пользование не устанавливает вещных прав на объект ссуды. Поэтому принципиальная возможность передачи объекта ссуды в пользование другому лицу не зависит от наличия вещных прав на него. Следовательно, обязательство передать вещь в пользование до возникновения права собственности на нее не является неисполнимым. Если же признать, что наличие права собственности на момент передачи вещи в ссуду является необходимым элементом ссудных отношений, что вытекает из п. 1 ст. 690 ГК РФ, обязательство по передаче материального объекта, не являющегося объектом вещных прав, следует считать возникающим не из договора ссуды, а из иного, непоименованного договора, заключение которого не противоречит закону в силу принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п.п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ).
Обратившись к судебной практике, можно заметить, что ранее, основываясь на приведенных положениях закона, суды зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу объекта капитального строительства во временное пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 N Ф07-3278/11, ФАС Московского округа от 15.02.2010 N КГ-А41/303-10, ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008).
Позднее в п. 11 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) свою позицию по данному вопросу изложил Пленум ВАС РФ, разъяснив следующее. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (кроме случаев, если для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство). Однако эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию является нарушением норм публичного права, не затрагивающим частноправовые отношения между участниками гражданского оборота. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды, поскольку закон не предусматривает такого основания недействительности сделок (как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов). Исключение предусмотрено законом только в отношении самовольных построек (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12.
Поскольку ссудные и арендные отношения имеют сходное правовое содержание (оба этих вида договора направлены на передачу вещи в пользование другому лицу), за исключением обязанности произвести встречное предоставление, указанная правовая позиция в полной мере может быть применена при разрешении споров, возникающих из договоров ссуды.
Основываясь на применении такого подхода к ссудным отношениям, следует признать, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует заключению договора ссуды в отношении возведенного объекта капитального строительства (за исключением случаев, когда такой объект представляет собой самовольную постройку) и не влияет на судьбу отношений, возникающих их этого договора (если объект ссуды соответствует условиям договора и назначению имущества, исполнение, заключающиеся в передаче не введенного в эксплуатацию объекта, должно тем не менее признаваться надлежащим). Однако с учетом отсутствия судебной практики, в которой бы прямо обсуждался рассматриваемый вопрос, следует констатировать, что его решение в случае возникновения спора будет в значительной степени зависеть от конкретных обстоятельств дела, а также от усмотрения суда.
Обратим внимание также на некоторую неясность, вытекающую из соотношения упомянутых ранее постановления Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 и п. 11 постановления от 17.11.2011 N 73. Если в первом отношения сторон по предоставлению в пользование объекта капитального строительства до его ввода в эксплуатацию не квалифицируются как арендные, то во втором из этих актов прямо упоминается об аренде как основании возникновения подобного рода отношений. В связи с этим нельзя исключить, что заключенный сторонами договор будет признан не договором ссуды, а непоименованным договором. Однако, как уже отмечено, закон не препятствует заключению договора, прямо не предусмотренного законом. Положения такого договора применяются постольку, поскольку они не противоречат императивным нормам закона (ст. 422 ГК РФ). В свою очередь, положений, которые бы запрещали заключение договора пользования не введенным в эксплуатацию объектом капитального строительства, действующий закон не содержит.