В октябре закончились наконец длинные дожди, которые в сентябре спутали все карты и продавцам, и покупателям загородных домов и участков. И вот итог: все брокеры как один отмечают оживление на рынке. Правда, этому могло способствовать и начало сезона предновогодних акций и скидок, когда цену сбрасывать считается прилично.
Рядом с высотками
Октябрь не внес особых корректив в структуру спроса. "По-прежнему на пике популярности квартиры и таунхаусы, менее ликвидны участки экономкласса, тогда как индивидуальные дома сдают позиции даже в экономсегменте",— рассказывает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.
Зато именно в октябре брокеры компании наблюдали небывалую активность на вторичном рынке продавцов домов бизнес-класса. "Впервые за последние два года к нам поступило больше предложений от собственников домов на продажу, нежели звонков от клиентов на объекты соответствующего класса".
Не так уж это и удивительно, если учесть, что летом поселкам в этом сегменте предсказали печальную судьбу. Сами специалисты Vesco Group высказались тогда резко и без недомолвок: бизнес-классу нет места на новой карте Московской области. Слишком близко к этим поселкам подходят многоэтажки, и их наступление невозможно не только остановить, но даже спрогнозировать. По всей видимости, собственники домов это понимают и спешат продавать по осени, пока новые мегапроекты, расположенные рядом с ними, не переросли заборы и не стали видны отовсюду.
Многоэтажное соседство куда меньше раздражает будущих жителей таунхаусов, и этот формат продолжает пользоваться спросом, отмечают эксперты. И это тоже имеет свое объяснение: таунхаусы как формат располагают практически к такому же тесному общению с соседями, как городские квартиры. А вот коттедж, привольно расположившийся на 20 сотках собственной земли,— это другое дело: там нужно уединение, и оно теперь безвозвратно потеряно для многих мест Подмосковья.
Разошлись во мнениях
По данным аналитического центра "Инком", земельные участки по сравнению с октябрем прошлого года подешевели в бизнес-классе на 3,2% — до 515 752 рублей за сотку, а в экономклассе — уже на 23,4%, до 124 841 рубля за сотку. Небольшой позитив намечен в сегменте "комфорт", который прибавил 3,4% и теперь стоит в среднем 393 169 рублей за сотку.
В Vesco, правда, придерживаются другого мнения относительно земельных участков бизнес-класса. Немного сбавившие цену за прошедший месяц, за год они, по мнению экспертов компании, подорожали на 12,5%.
В премиум-классе эксперты также не сошлись во мнениях относительно ценовой динамики. В "Вектор Инвестментс" считают, что сотка земли в элитном поселке стоит 1 217 556 рублей, и за прошедший год эта цена выросла на 9%. Welhome смотрит на вещи еще оптимистичнее, полагая, что стоимость сотки выросла на 15% за год и теперь составляет 1 994 054 рубля. А в Vesco Consulting придерживаются того мнения, что истина где-то посередине, и оценивают элитную землю в 1 426 000 рублей за сотку. Правда, по мнению Татьяны Алексеевой, эта цифра год назад была выше на 6,7%, а не наоборот.
Дисконт и дефицит
Было ли октябрьское оживление клиентов вызвано тем, что наступила хоть и прохладная, но ясная и сухая погода, когда можно посвятить просмотрам загородных объектов столько времени, сколько захочется, или это результат впечатляющих акций, которые, по словам директора департамента маркетинга и продаж "Газпромбанк-инвеста" Луизы Улановской, предоставляли клиентам скидки от 15% до 30%? Во всяком случае, некоторые покупатели, обеспокоенные пессимистичными макроэкономическими прогнозами, опасаются дальнейшего снижения цен и согласны приобретать недвижимость сейчас только при предоставлении существенного дисконта, объясняет Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank. И что-то подсказывает, что этих некоторых не так уж мало.
Но есть и другие клиенты — например, те, кто с нетерпением ждет, когда же начнет восстанавливаться первичный элитный сегмент. "Ощущается дефицит качественного элитного предложения",— сетует Андрей Соловьев. Премиум-проекты не выходили на подмосковный рынок с третьего квартала 2012 года. А в последний раз предложение в данном сегменте пополнялось в первом полугодии 2012 года, когда были открыты продажи сразу в шести поселках. Сегодня же покупателю, который хочет приобрести именно новый, только что построенный дом, практически некуда пойти. Не исключено, что, как только застройщики вернутся на этот рынок, может сработать эффект отложенного спроса — если только качество будет соответствовать запросам аудитории.
Кстати, по данным Knight Frank, за первые три квартала 2013 года количество сделок по продаже элитных домовладений на Новорижском шоссе в десять раз превысило количество объектов, купленных на Рублевке. "Это обусловлено дефицитом качественного предложения на Рублево-Успенском шоссе",— говорит господин Соловьев. При этом цены на Новой Риге, где предложение, напротив, превышает спрос, немного снижаются, а на Рублевском направлении растут, хотя и небольшими темпами.
Но это не самое удивительное. Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости "Метриум Групп", удивлен результатами собственных наблюдений. В октябре стало окончательно ясно, что спрос на юго-западное направление, включающее Калужское и Киевское шоссе, стал опережать исторически популярные Рублевку и Новую Ригу. Эксперт считает, что это связано в первую очередь с развитием всего района. В пример господин Менжунов приводит открытие в октябре эстакады на Профсоюзной улице, которая существенно снизила транспортную нагрузку при выезде на МКАД и облегчила путь за город. "Кроме того, район активно застраивается девелоперами, так что вектор покупательского спроса смещается",— поясняет эксперт.
Главный итог октября — это то, о чем с уверенностью говорят все без исключения эксперты: загородный рынок демонстрирует тенденцию к восстановлению. Дефицит покупателей меняется на дефицит предложения.