Сейчас у рынка недвижимости сложное время — непрофессиональным инвесторам здесь трудно. Наверное, поэтому все чаще граждан убеждают, что гораздо выгоднее открыть вклад в банке: дескать, проценты будут выше, хлопот меньше, да и деньги, если что, забрать легче, чем продать квартиру. Так ли это? Попробуем разобраться.
Итак, насколько депозит в банке доходнее сдачи квартиры в аренду? Обычно считают так: арендная плата составляет в среднем 5% годовых, а депозит может принести все 10%. Это правда, но не вся.
Дело в том, что упускается динамика финансового потока. Ведь депозит с такими процентами открывается на срок от года и более. А свои 5% хозяин получает ежемесячно. Правда, существуют и депозиты с ежемесячной выплатой процентов, но в этом случае их доходность падает — самые выгодные депозиты в банковском калькуляторе удалось найти по 9%. И это в банках, которые уже попали в поле интереса ЦБ, а значит, гарантий бесперебойного получения процентов в течение действия договора нет. Если же вести речь о банках с высоким рейтингом надежности, то вклады с ежемесячной выплатой процентов по доходности уже сравнимы со сдачей квартиры: максимум 6-6,5% годовых.
При этом стоит отметить, что если хозяин квартиры будет складывать получаемую арендную плату на депозит с пополнением, то за год он получит дополнительный доход до 9%. То есть общая доходность может составит уже до 14%. Таких процентов вам ни один банк не выплатит — хотя бы потому, что со ставки, превышающей ставку рефинансирования (сейчас 8,25%) на пять пунктов (то есть от 13,25%), по закону придется платить налог в 35% на сумму превышения.
Однако ставки по депозитам уже снижаются. Недавно ЦБ перешел от привязки к ставке рефинансирования к ключевой ставке, за которую взята ставка по недельному репо. А она составляет 5,5%. В результате максимальные ставки уже снизились до 10,5%. А еще ЦБ сравнивает доходность депозитов со средневзвешенной ставкой по депозитам первой десятки банков и в случае отклонения в большую сторону более строго проверяет банк и достаточность его средств. Регулятор и не скрывает, что стремиться снизить щедрость банков — слишком часто она означает отчаянный поиск средств.
Кстати, стоит заложить в расчеты и возможность банкротства банка — а в этом случае о процентах придется забыть. Да и ограничение суммы, которая покрывается страхованием, в 700 тыс. рублей (1 млн с 2014 года) вынудит раскладывать сумму, достаточную для покупки квартиры, в 10-15 банков. Представьте себе ежемесячные поездки по 10-15 адресам для получения процентов! Вряд ли ежемесячное посещение жильцов и ежегодное посещение налоговой (мы ведь предполагаем, что хозяин квартиры платит налоги) сможет сравниться с этим великим турне.
Наконец, стоимость самой недвижимости тоже может увеличиваться — хотя бы для компенсации инфляции и/или девальвации рубля. И хотя кризис 2008 года показал, что цены на недвижимость могут идти не только вверх, но и вниз, а эксперты предупреждают, что столичной недвижимости грозит японский сценарий (там цены упали и не росли более десяти лет), в обозримом будущем удорожание жилья не стоит сбрасывать со счетов.
Получается, депозит не так уж доходен и не так уж легок в получении дохода по сравнению с квартирой. Зато он ликвиден! Это правда. Более того, финансовые аналитики часто берут банковский депозит за основу при сравнении различных инвестиционных стратегий, в том числе по ликвидности. Однако стоит отметить, что высокая ликвидность здесь означает резкое понижение доходности. Ведь в случае досрочного снятия денег проценты будут считаться совсем другие — обычно 0,1% годовых, как у вклада до востребования! Более того, часто банковские продукты с высокой процентной ставкой содержат требование о снятии денег не ранее определенного, довольно длительного срока — от 60 дней и более.
Ну и, наконец, последнее. Рассуждения о своевременности покупки жилья никоим образом не могут относиться к покупке квартиры для себя. Потому что в этом случае главное — потребительские качества, а не инвестиционная доходность. Жить в собственной квартире сегодня дешевле и удобнее, нежели в съемной, особенно если в семье есть дети. И это гораздо важнее.