Как часто может изменяться условие о размере арендной платы при заключении договора аренды нежилого помещения? Разъясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Игорь Котыло и Алексей Александров.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Между арендатором и арендодателем заключен договор аренды нежилого помещения (аренда офисных помещений) на неопределенный срок. Какое количество раз может изменяться размер арендной платы при заключении договора аренды на неопределённый срок?
По соглашению сторон договора аренды (в том числе и заключенного на неопределенный срок) условие о размере арендной платы может изменяться сколь угодно часто. Указанное же в рассматриваемой ситуации ограничение касается лишь предусмотренного законом или договором права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Поясним подробнее.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. До последнего времени суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении указанной нормы следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения может изменяться в одностороннем порядке либо по соглашению сторон не чаще одного раза в год (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 28.10.2010 N КГ-А40/12999-10, от 08.12.2011 N Ф05-12612/11, от 29.08.2011 N Ф05-8413/11, ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2010 N Ф07-36/2010, ФАС Поволжского округа от 24.07.2009 N А57-22582/07 и от 02.06.2009 N А12-15393/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/2009).
Однако на сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В этом пункте указано, что приведенная норма допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то, по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ, такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Это правило применяется ко всем договорам аренды, независимо от их срока (в том числе и к договорам, заключенным на неопределенный срок).
Сформулированная в постановлении Пленума ВАС РФ правовая позиция обязательна для арбитражных судов (п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации") и на сегодняшний день воспринята правоприменительной практикой (смотрите, например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.13 N 17АП-7543/13 и от 06.05.2013 N 17АП-4083/13, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 N 07АП-3469/13).