Рынок жилой недвижимости, несмотря на общее пессимистическое настроение покупателей и риелторов, подает положительные сигналы. В Украинской строительной ассоциации заявили, что цены на жилую недвижимость растут, а первичной недвижимости продается уже больше, чем вторичной. Впрочем, это придает мало оптимизма риелторам. Они заявляют, что в первом полугодии количество трансакций при сделках купли-продажи снизилось. Осторожны в своих прогнозах и банкиры — в ближайший год ситуация будет играть на руку далеко не всем игрокам, отмечают они.
Фото: Владислав Содель, Коммерсантъ
С начала года цены на жилую недвижимость выросли на 14-15%, это говорит об увеличении спроса со стороны населения, заявил "Ъ" президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. "Более того, впервые за долгое время спрос на первичном рынке жилья превысил спрос на вторичном",— отметил он. Специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий добавил, что действительно количество сделок по рынку первичной недвижимости растет быстрее, чем по вторичному. "Такая ситуация на вторичном рынке сложилась из-за законодательных нововведений",— поясняет эксперт. Напомним, 1 августа вступило в силу постановление Кабинета министров N231, согласно которому физические лица, продающие движимое и недвижимое имущество, должны получать оценку имущества для уплаты налогов исключительно у специализированных оценщиков. (см. "Ъ" от 1 августа).
Впрочем, риелторы настроены не столь оптимистично. "Сегодня рынок недвижимости находится в стадии стагнации. Цена за квадратный метр ни на вторичном, ни на первичном рынке значительно не изменилась",— говорит глава Национального совета риелторской палаты Украины Виктор Несин. Согласно данным Госстата, за первое полугодие количество трансакций при сделках с жилой недвижимостью незначительно снижается. За этот период они составили 176 тыс., что на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом количество трансакций за последние три года хоть медленно, но увеличивалось. В 2011 году их количество выросло на 17%, в 2012 на 3%. Цены на жилую недвижимость также снизились незначительно.
Только 18,2% всего жилого фонда было построено позже 1981 года
Риелторы считают, что перспективы роста цен и спроса на недвижимость весьма сомнительны, поскольку из-за дефицита предложения на первичном рынке застройщикам не выгодно снижать цены. Господин Костецкий отмечает, что сейчас недвижимость может быть хорошим средством сбережения, но зарабатывать на ней достаточно сложно. Что касается инвестиций, то их себе могут позволить лишь крупные застройщики, имеющие доступ к дешевому финансированию.
Строить жилье в Украине на сегодня не выгодно, считает основатель девелоперской компании ТММ Николай Толмачев. "Срок строительства в среднем составляет 12 месяцев, а продаж — не более 20 месяцев. И технологии строительства не дадут того эффекта, который ожидают потребители. Замороженные активы сегодня приравниваются к банковским процентам, которые очень высоки. Потому они продаются с доходностью менее 20%, а эта точка убыточна. Нет прибыли",— отмечает господин Толмачев. По его словам, все инвесторы ожидают 25-30% годовых, а такую доходность рынок не дает.
При этом площадь сданного в эксплуатацию жилья постоянно растет. После обвала в 2009 году, до уровня 2003 года (6,4 тыс. кв м.) его объем постоянно увеличивается. В 2010 году рост составил сразу 32% (9,3 тыс. тыс. кв. м). Но затем темпы замедлились и составили 4,6% и 11% в 2011 и 2012 году соответственно. Это позволило выйти по этому показателю на докризисный уровень. Отметим, что в Украине наблюдается значительный дефицит нового жилья. Только 18,2% всего жилого фонда было построено позже 1981 года.
Вложение средств в постройку нового жилья становиться все более рискованным, отмечает председатель правления банка "Хрещатик" Дмитрий Гриджук. "Степень рисков в целом возросла, хотя в каждой компании их степень разная. Она зависит в первую очередь от маркетинговой политики и правильного расчета собственных сил компании. Банки отдают предпочтение более надежным и точным застройщикам вне зависимости от тенденций спроса на первичном рынке недвижимости",— отмечает банкир. "Ситуация может измениться только в том случае, если банки снизят проценты по ипотеке или же произойдут положительные изменения в экономической политике государства",— добавляет господин Несин.
