Мой знакомый риелтор настоятельно советует продать одну из петербургских квартир.
— Мы падаем по тысяче в неделю, — говорит в легком ужасе он.
Коли так, то купленная для тещи старая петербургская двушка, стоящая ныне примерно 160 тысяч долларов, за год подешевеет до 110 тысяч. Если, конечно, верить моему риелтору.
Но я не верю, и не только потому, что покупал квартиру в свое время за 160 тысяч долларов. А потому, что закон баланса между спросом и предложением действовал и год назад. Спустя который московская недвижимость подорожала на 60 процентов, а петербургская — на 115. И примерно в тех же пределах повсюду — от Брянска до Благовещенска.
Моя мысль проста: если рост цен на жилье не объясним формулой «спрос-предложение» (не вдвое же за год выросли доходы? не вдвое же — население? не вдвое же стало меньше квартир?), — так вот, если рост цен был внерыночным, то почему мы считаем, что падение будет следовать рынку?
То есть чтобы понять, как будут — если будут — снижаться цены на жилье, сперва нужно понять, почему они так росли.
И вот тут выяснится примечательная вещь. Необъяснимый, кажущийся уникальным рост цен происходил не только в России. Вот данные Global Property Guide: в 2006 году рост цен на недвижимость в Эстонии составил 54 процента, в Дании — 23 процента, в Швеции — 14 процентов. Вот официальная статистика Казахстана: с марта 2006-го по март 2007 года цена квадратного метра выросла на 44,7 процента (в Алма-Ате — на 94,8 процента). Вот данные МВФ (в изложении Би-би-си): с 1997 года в Великобритании, Испании, Ирландии и Австралии цены на дома выросли по меньшей мере в полтора раза. Вот рассказ коллеги, владельца домика в Черногории: «Недострой, который пять лет назад только идиот купил бы за 30 тысяч долларов, прошлой весной отлетел со свистом за 200 тысяч».
Нужно признать две вещи.
1. Рост цен на жилье, в разы превышающий инфляцию и доходы, идет во всем мире.
2. Никакой милой русскому уху формулой «в Лондоне дорожает, потому что наши скупают», это явление не объяснить.
Объяснений же мне известно три.
НОВАЯ ГЕРОНТОКРАТИЯ
Недавно в Петербург приезжал француз Жан Кастаред. В провинции Арманьяк ему принадлежит винное хозяйство Манибан, а Шато-де-Манибан — это, пожалуй, арманьяк № 1. А еще этот склонный к аналитике господин занимается изучением рынка роскоши: его последняя книга Le Luxe только что издана во Франции и, без сомнений, пошла бы нарасхват у нас. Месье Кастаред сказал приблизительно следующее. Россия включается в процесс, начавшийся в Европе со взрослением поколения бебибумеров. Приняв из рук отцов восстановленную Европу, эти люди не желали следовать пути родителей, то есть при выходе на пенсию превращаться в бабулей и дедулей и, связав на спицах носок и покачав на ноге внука, быстро отойти в мир иной. Сегодняшние 60-летние европейцы всю жизнь следили за здоровьем, а деньги вкладывали в акции и недвижимость. А затем пришли к выводу, что удовольствие обладания недвижимостью выше ее капитализации. Иметь два-три дома в разных странах или городах — сегодня это удел европейских пенсионеров и предпенсионеров, причем никаких не Ротшильдов, а обычных середнячков. Эти дома выведены с рынка: они пустуют по 11 месяцев в году, они не поступают на рынок через механизм наследования (нынешние пенсионеры намерены жить вечно). Опыт инвестирования позволяет бебибумерам распознать недооцененное жилье в каком-нибудь медвежьем углу, в той же Черногории или Испании, и вот уже поселившаяся на побережье стая богатых пенсов толкает цены в заоблачную высь: у Уэльбека это хорошо описано.
Сегодняшний мир, продолжает господин Кастаред, это новая геронтократия, власть чувствующих себя молодыми стариков. У молодых возможность добиться сходных материальных благ минимальна: подорожал, что называется, входной билет. Абсолютно то же происходит в России, с той поправкой, что здесь роль европейских стариков выполняют 40-летние. Это они в смутные времена сумели, экономя и перезанимая, приобрести за тысячи долларов недвижимость, стоящую теперь сотни тысяч, а потом освоиться на рынке, застолбив лакомые места. И через 20 лет они будут первыми российскими пенсионерами, желающими наслаждаться, а не добиваться инвалидности ради грошовой прибавки к «пензии».
Этим новым старым будет плевать на колебания цен на рынке. Вовремя прикупленная земля на Рублевке, квартира в Крылатском, гарсоньерка в Питере, кондоминиум в Сиджесе — все для себя.
— И что делать молодым? — спрашиваю я, понимая, что у москвича со средней московской зарплатой сегодня нет ни малейшего шанса стать собственником квартиры в Москве — точно так же, как в Лондоне у лондонца.
— Арендовать, — говорит месье Кастаред. — Или же революцию.
2. ВЛОЖЕНИЕ В БУДУЩЕЕ
Однако есть помимо геронтократической и другая теория. Суть в том, главный страх среднего класса — лишиться здоровья и дохода, оставшись беспомощным в старости. Этот страх, расползшийся по стране после распада СССР, многократно возрос. Даже если ты зарабатываешь десяток тысяч рублей (в день), даже если платишь все до одного налоги, твоя пенсия составит около трех тысяч рублей (в месяц). И страх очутиться на этом пайке отравляет жизнь самого процветающего господина.
Тот, кто покупает недвижимость, на самом деле инвестирует в счастливую старость — что, кстати, легко коррелирует с теорией г-на Кастареда. «Когда-нибудь я перееду за город, а городскую квартиру сдам» — вот формула, которую на практике осуществляют сотни тысяч никаких не Абрамовичей, а наших с вами соседей. Есть и более сложные расчеты. В Петербурге, например в новостройках бизнес-класса («монолитный железобетон + подземный паркинг»), от четверти до трети инвесторов — москвичи: на берегах Невы прошлогодний скачок цен последовал с трехмесячной задержкой по отношению к Москве-реке, а квадратный метр до сих пор вдвое дешевле.
И до тех пор пока пенсионная реформа в России не будет проведена, обкатана и пока в нее не поверит российский средний класс — он будет стремиться в квартировладельцы с удвоенным по отношению к европейскому энтузиазмом. С соответствующей интенсивностью в росте цен.
3. ВСЕОБЩИЙ ЭКВИВАЛЕНТ
Есть, наконец, еще одно объяснение тому, почему во всем мире собственники жилья не спешат с ним расставаться, а число желающих стать новыми собственниками стремительно растет, разогревая цены.
Жилье стало сакральной вещью, обладание которой позволять ощущать себя богачом.
Мировая экономика знает немало подобных вещей, цена на которые зиждется не на потребительских свойствах, а на всеобщей договоренности о том, что именно эти вещи необычайно ценны.
Характерно, что в закрытых экономиках складываются свои договоренности: в СССР хорошую библиотеку можно было обменять на «Волгу», которую, в свою очередь, можно было обменять на квартиру. Еще в изолированном СССР поклонялись хрусталю, полированным гарнитурам и коврам на стене: они приносили обладателю столько же удовлетворения, сколько верующему — вера.
Сейчас место сверхценности и главного эталона заняла недвижимость. Она и есть всеобщее мерило успеха в жизни, а вовсе не золото и бриллианты. Хотя бы потому, что похвастаться обладанием «металлическими» банковскими счетами в приличном обществе трудно, а вот мимоходом сказать, что «прикупил тут себе небольшую квартирку, ванная с окном плюс место на паркинге, и как раз вовремя, до роста цен» очень даже можно, и с превеликим удовольствием.
Так что пусть дилетант твердит о перегреве рынка: перегрева святых икон не бывает. Случается так, небольшая коррекция веры.
ЧТО ДАЛЬШЕ?
А ничего. В реальности сегодня и в Петербурге, и в Москве — да и, вероятно, по всей стране — идет игра в сиделки. Загляните на сайты крупных агентств, дающих аналитику: «Квадратный метр в Москве подешевел за 6 месяцев на 1,1 процента». Господи, да это же в пределах статпогрешности! Сейчас кто кого пересидит: покупатель или продавец. Затишье после бури. Покупатели не желают покупать, а продавцы не желают уступать.
Иногда сделки проходят на условиях покупателя, потому что в жизни случаются разводы, проблемы и требующие оплаты долги. Так начинаются разговоры о снижении цен. А иногда — на условиях продавца, потому что одобренные заявки на ипотечный кредит имеют ограниченный срок действия, а, как поет группа «Високосный год», время не ждет.
Но Россия — часть мира, а тенденция в мире одна: жилье дорожает, что бы ни говорили знакомые риелторы. Тем более что ни Кострома, ни Ярославль, ни Новосибирск, ни даже Петербург пока еще не достигли уровня цен какой-нибудь Памплоны. И даже Москва, между нами, пока еще не догнала Лондон, где житель тратит на accommodation, жилье, в среднем 40 процентов дохода.
Но, я так полагаю, будет догонять.
Потому что 30-летние, дышащие в затылок 40-летним, тоже ведь хотят гарантий безоблачной старости и счастливого владения миром.
ДОСЬЕ
Самое дорогое
В разные времена универсальной ценностью были:
Что: золото
Когда: начало XV века
Где: Европа
Что: соболь
Когда: середина XVI века
Где: Россия
Что: сокол
Когда: XVI — XVII века
Где: Россия
Что: луковицы тюльпанов
Когда: 1634 — 1637
Где: Нидерланды
Что: антиквариат
Когда: середина XVII века
Где: Европа
Что: чай
Когда: конец XVII века
Где: Англия
Что: автомобиль
Когда: середина XX века
Где: СССР
Что: бриллианты
Когда: 70-е годы XX века
Где: США
Экономические и исторические справки предоставил проф. ГУ-ВШЭ Иван Родионов
Подготовила Ольга ФИЛИНА
Фото АНДРЕЯ СИДОРОВА/ИТАР-ТАСС