Близость к власти
Соседство со Смольным и Мариинским дворцом само по себе вряд ли является определяющим фактором для покупки элитного жилья. Зато в качестве дополнительного фактора может увеличить стоимость квадратного метра и привлечь внимание покупателей-чиновников.
Как говорят эксперты, активное развитие проектов около Смольного — скорее исключение из правил. На сегодняшний момент здесь строятся два проекта — "Смольный проспект" и "Смольный квартал". Условно попадает в орбиту здания администрации Петербурга "Парадный квартал", также совсем недавно был введен в эксплуатацию еще один проект — "Александрия". Довольно активно, по меркам центра, велось строительство и раньше — можно вспомнить хотя бы такие объекты, как "Резиденция на Суворовском" и проект на Шпалерной, 60. Сейчас, по данным АН "Новый Петербург", чуть меньше половины всех свободных квартир предлагается в объектах, расположенных вблизи Таврического сада (включая кварталы рядом со Смольным). Другие локации у властных учреждений просто не подходят под строительство из-за сложившейся застройки, например, у Мариинского дворца реализуется только лишь элитный дом "Монферран".
Удачное расположение
"Как известно количество пятен под застройку ограничено, а в центре города — минимально. Тем более наперечет места вблизи властных учреждений, — говорит Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб". — Однако утверждать, что эти проекты появились из-за соседства с органами власти, нельзя. Например, территория у Смольного привлекательна для девелоперов благодаря Таврическому парку, Смольному собору, а главное — наличию потенциальных пятен под застройку".
"Объекты у Смольного интересны покупателям. Здесь влияет не только статусное соседство со Смольным, но и в целом уже сложившийся престиж этой территории. Плюс прекрасные виды из окон, в том числе и на Неву, а также расположение по соседству зеленой зоны и такой красивой достопримечательности, как Смольный собор. Надо понимать, что престиж этой территории при наличии видовых характеристик конкретных квартир означает достаточно высокие цены на квартиры", — считает Андрей Петров, руководитель центра элитных проектов компании "Петербургская недвижимость".
Цена на эти локации достаточно велика: по данным "Петербургской недвижимости", элитные видовые квартиры на последних этажах во второй очереди проекта "Смольный парк" от "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" стоят 320-350 тыс. рублей за квадратный метр. Из окон этих квартир открывается прекрасный вид на достопримечательности Санкт-Петербурга и на Неву. Не так давно стартовали продажи в проекте "Смольный проспект" от компании ЮИТ, где цена квадратного метра достигает 320-340 тыс. рублей в видовых квартирах на последних этажах.
Решающие факторы
"Любой клиент, в том числе приобретающий элитную недвижимость, выбирает квартиру прежде всего с точки зрения удобства и комфорта проживания. Вопрос близости к каким-то учреждениям не является ключевым. Причем, возможно, для "элитного клиента" еще намного важнее характеристики и качество непосредственно продукта, предлагаемого застройщиком, чем соседство с некими объектами, включая государственные учреждения. Впрочем, критерии удобства и комфорта проживания включают, конечно, и составляющие, связанные с доступностью различной инфраструктуры, — уверена директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. — Возможно, клиенты, покупающие квартиры в элитных жилых объектах, вынуждены с определенной частотой бывать, к примеру, в Смольном. Но, разумеется, это не может сравниться с регулярной, обычно ежедневной, поездкой в офис и не будет определяющим фактором при выборе квартиры".
Тем не менее за счет близости к власти можно привлечь определенную часть покупателей элитного жилья — чиновников высокого уровня, заинтересованных в том, чтобы жить рядом со службой. "Информация о покупателях в элитном сегменте не разглашается, поэтому говорить об особом интересе чиновников к подобным проектам затруднительно. Однако в среднем по рынку престижного жилья их доля весьма значительна; логично, что они присутствуют и среди покупателей новостроек у Смольного", — уверен Вячеслав Ефремов. "Мы наблюдали повышенный интерес судей городского суда к покупке квартир в строящихся домах Московского района, после того как стало понятно, что строительство нового здания суда подходит к концу", — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"Элитные объекты могут быть расположены исключительно в престижных, комфортных для проживания районах. Это исторический центр: территории с видами на воду, парковые зоны или знаковые памятники архитектуры. Исторически сложилось, что административные здания Петербурга расположены в этих же локациях", — констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости петербургского офиса Colliers International.
По мнению Тараса Кручинина, генерального директора ИСК "Сфера", наибольший интерес у покупателей элитной недвижимости вызывают именно окружающая инфраструктура: "Центр — не лучшее место для жизни. Здесь есть сложности и с транспортной, и с инженерной инфраструктурой. Поэтому возможность дойти до работы пешком не является определяющим фактором. При покупке "элиты" обращают внимание на экологичность окружающей среды. В первую очередь это окружение самого объекта — желательно, чтобы он был в удалении от магистралей с их непрерывным шумом, чтобы вокруг были зеленые насаждение, вода. Также важно небольшое количество жителей — в пределах сотни. И чиновники здесь не исключение".
Стабильный спрос
Участники рынка отмечают, что спрос на элитное жилье в течение года достаточно стабилен. За прошедший год, по данным экспертов компании Knight Frank St. Petersburg, предложение квартир в строящихся элитных жилых комплексах увеличилось со 131 тыс. до 161 тыс. кв. м.
В первом полугодии в этой категории появились "Дом на Дворянской", дом на набережной Лейтенанта Шмидта и апартамент-комплекс "Монферран". В сумме жилые (продаваемые) площади этих трех объектов составляют 25,65 тыс. кв. м. Объем спроса за шесть месяцев, по данным аналитиков, составил примерно столько же — 27,6 тыс. кв. м.
"Всплески спроса отмечаются тогда, когда на рынке появляется новый интересный объект. Например, сейчас многие интересуются квартирами в новом комплексе компании ЮИТ у Смольного", — говорит Андрей Петров. С ним согласна Екатерина Гуртовая: "В целом спрос в Петербурге на элитную недвижимость (от бизнес-класса до de luxe) не иссякает, и мы не ожидаем тенденции к его снижению. Главная проблема — по-прежнему на рынке минимально качественное предложение элитной недвижимости, что вызывает некоторое замешательство у клиентов. Клиенты ожидают появления соответствующих проектов — с правильным выбором места, с качественным продуктом (планировочные, архитектурные, инженерные решения), с адекватными ценами".
"Если говорить о ситуации на рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга в целом (включая в это общее понятие все строящиеся объекты уровня "бизнес", "элита" и de luxe), то в очередной раз приходится констатировать сохранение дефицита действительно качественных предложений. Я имею в виду жилье с разумными площадями (важно, чтобы они были правильными для своего сегмента — не обязательно маленькими), с хорошими видовыми и продуктовыми характеристиками. Но лишь единичные объекты отвечают сегодня именно такому пониманию качества продукта в элитном сегменте", — уверена госпожа Гуртовая.