МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ, генеральный директор группы компаний ЦДС, рассказал корреспонденту BG АЛЕНЕ ШЕРЕМЕТЬЕВОЙ о запуске новых проектов, намерениях компании по строительству недвижимости высокого класса и планируемом удвоении показателей ввода жилья.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Рынок первичной недвижимости принято считать высокорисковым. Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию со спросом?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Я не считаю этот рынок высокорисковым. Что касается спроса, то в Санкт-Петербурге, в отличие от региональных городов, спрос на жилье остается стабильным. Мы живем в пятимиллионном мегаполисе, где далеко не у всех людей удовлетворена первичная потребность в жилье. К тому же интерес к приобретению недвижимости в Петербурге есть и у региональных покупателей. Конечно, спрос подвержен фактору сезонности: летом продажи идут чуть медленнее, весной, осенью и в первой половине декабря темпы реализации, как правило, нарастают. Мы строим столько, сколько продаем.
BG: Вы работаете по схеме ЖСК. Покупатели уже привыкли к ней?
М. М.: Это схема, которая наравне с 214-ФЗ находится в правовом поле. По степени надежности эти варианты приобретения жилья практически одинаковые. Если недобросовестный застройщик настроен на злоупотребление, то найти способ это совершить он сможет что при одной, что при второй схеме.
BG: Какие варианты приобретения квартир преобладают в структуре ваших сделок (рассрочка, ипотека, стопроцентная оплата)?
М. М.: В структуре наших продаж ипотека занимает около 30%, что соответствует и даже несколько превышает показатели 2008 года. Рассрочка занимает 40%, а оставшиеся 30% — это стопроцентная оплата.
BG: Вы занимаетесь в основном возведением жилья массового спроса. Планируете ли выходить в другие сегменты?
М. М.: Массовый сегмент занимает самую большую долю рынка, поэтому мы в основном работаем в нем. Однозначно могу сказать, что мы пока не будем заниматься загородным строительством, так как этот рынок находится не в лучшем состоянии. От реализации проектов в других сегментах, в том числе элитном, мы не отказываемся.
BG: А такие проекты уже запланированы?
М. М.: Пока мы не получим градостроительную документацию, говорить о каких-либо проектах рано. Возможно, мы заявим об этом уже в конце текущего года.
BG: Ваш сегодняшний бренд ассоциируется с жильем массового спроса. Планируете ли создавать для продвижения проектов более высокого класса новый бренд?
М. М.: Если эти проекты будут не единичными, то не исключено, что создадим новый бренд.
BG: Как обстоят дела с вашим земельным банком? Планируете ли его наращивать?
М. М.: На сегодняшний день наш земельный банк в Петербурге и Ленинградской области составляет 3,5 млн кв. м. Мы постоянно находимся в поиске новых пятен под застройку. Нам интересны все районы города, кроме Петродворцового и Колпинского. Вообще, земли в городе достаточно много, но на нее тяжело оформлять градостроительную документацию. Существует большой дефицит готовых под застройку пятен. Мы предпочитаем самостоятельно искать участки и доводить их до ума. В торгах Фонда имущества не участвуем, так как для нас там нет интересных по стоимости предложений.
BG: Эксперты говорят, что покупателям, в особенности жилья массового спроса, все больше интересны квартиры с отделкой "под ключ" и меблировкой. Планируете ли вы предлагать такие варианты в своих жилых комплексах?
М. М.: На самом деле мы предлагаем квартиры как с чистовой, так и с черновой отделкой. По нашему опыту, покупатель массового жилья в первую очередь нацелен купить квартиру по наименьшей цене, а ремонтом он занимается потом и, как правило, самостоятельно. Поэтому самым востребованным вариантом является подготовка под отделку. Необходимо понимать, что квартира — это дорогая покупка, поэтому нагружать клиентов дополнительными опциями нецелесообразно. Отделка прибавляет к стоимости квадратного метра 8-11 тыс. рублей. В таком случае количество покупателей уменьшится.
BG: По оценкам некоторых аналитиков, спрос на квартиры минимального метража сокращается. Какова квартирография ваших проектов?
М. М.: Мы, напротив, видим, что спрос на квартиры небольшой площади до сих пор находится на высоком уровне, так как они являются наиболее доступными по цене. В наших жилых комплексах квартирография отвечает потребностям рынка. Примерно 50-60% составляют однокомнатные квартиры и студии, остальные — двух- и трехкомнатные.
BG: Какое внимание вы уделяете архитектуре своих проектов?
М. М.: У нас есть собственное проектно-конструкторское бюро. Также мы работаем и со сторонними проектировщиками и архитекторами. Даже если жилье относится к массовому сегменту, это не значит, что оно должно быть упрощено до предела. Несколько лет назад мы ввели понятие "БК-стандарт", которое включает в себя ряд характеристик: дизайнерскую отделку холлов, импортные лифты, пятикамерные стеклопакеты, остекление лоджий или балконов. Что касается архитектуры, то она не очень затратна с точки зрения себестоимости жилья, но в то же время очень эффективна для привлечения покупателей.
BG: Как решаете вопрос со строительством социальной инфраструктуры в своих проектах?
М. М.: Мы ждем, когда власти определятся. Раньше город строил социальную инфраструктуру за свой счет, сейчас таких средств в бюджете, видимо, нет. Необходим компромисс. Мы готовы строить ее и за свой счет, но в таком случае стоимость квартир для наших покупателей существенно изменится. В отдельных проектах это приемлемо, в других — нет. В Ленинградской области в этом смысле правила игры удобны и понятны.
BG: Пользуются ли спросом коммерческие помещения в ваших домах?
М. М.: Спрос на коммерческие помещения в наших жилых комплексах неуклонно растет. Мы продаем их как на стадии строительства, так и в готовых домах. При этом схемы приобретения такие же, как и при покупке квартир: ипотека, рассрочка, стопроцентная оплата.
BG: Компания работает на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Есть ли планы по выходу в другие регионы?
М. М.: В ближайшие два года мы не планируем выходить на внешние рынки и сосредоточимся в регионах присутствия.
BG: На какие показатели ввода рассчитываете по итогам года?
М. М.: В 2013 году мы планируем ввести около 200 тыс. кв. м. В этом году мы стали стоить в больших объемах, поэтому планируем, что в 2014-2015 годах объемы ввода превысят 400 тыс. кв. м в год. Это показатели, на которые мы рассчитываем выйти в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
BG: Планируете ли в этом году приступить к реализации новых проектов?
М. М.: Да, уже осенью мы намерены приступить к строительству четырех новых объектов, общей площадью около 1,2 млн кв. м. Это будут объекты в сегменте массового спроса. Так, на Октябрьской набережной будет 300 тыс. кв. м, в Буграх — 400 тыс. кв. м, в Янино — 150 тыс. кв. м, на Пулковском шоссе — около 300 тыс. кв. м.
BG: Как к концу года изменится стоимость квадратного метра?
М. М.: Я считаю, что рост стоимости квадратного метра по итогам года составит 10%.
BG: Что, по вашему мнению, ждет рынок недвижимости Санкт-Петербурга во второй половине года?
М. М.: Для того чтобы что-то прогнозировать, необходимо владеть объемом информации на несколько порядков выше, чем есть на данный момент. Поэтому нам всем можно расслабиться и перестать делать прогнозы. Наша компания не закредитована, поэтому мы спокойно работаем и смотрим в будущее. Что касается ожиданий очередной волны кризиса, то нас это не пугает. У ГК "ЦДС" продажи шли даже в самые тяжелые периоды минувшего кризиса.
Специализация на массовом сегменте
ГК "ЦДС" работает в сфере жилищного строительства на протяжении 13 лет. На счету компании более 48 завершенных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В настоящее время ГК "ЦДС" ведет строительство и проектирование 11 объектов, большинство из которых — проекты комплексного освоения территорий общей площадью более 1,7 млн кв. м. В стадии реализации находится 16 объектов. Земельный банк компании составляет 3,5 млн кв. м. Основным направлением деятельности ГК "ЦДС" является строительство жилья в массовом сегменте. Проекты реализуются в рамках концепции "строительство жилых кварталов", в большинстве из которых предусмотрены собственные школы и детские сады.