Ипотека, о которой так долго говорили столичные власти, наконец заработала. Квартиры в Москве теперь можно купить в кредит: с 8 февраля первая в столице ссудно-сберегательная касса начала раздавать кредиты всем желающим. Как говорится, москвичам и гостям столицы независимо от платежеспособности. Впрочем, если приглядеться внимательнее, не все так здорово.
Предыдущие опыты ипотечного кредитования в столице успеха не имели. Во всяком случае, по обещанной в прошлом году Юрием Лужковым программе ипотечного кредитования по американской схеме (см. справку) получить кредиты смогли только десять человек. После чего деньги кончились. Мэрия рассчитывала на поддержку нескольких американских банков, которые обещали выделить $1 млрд кредитов. Но из-за кризиса повременили с их предоставлением. Поэтому пока власти Москвы решили организовать ипотеку на собственные средства. И предложили москвичам и гостям столицы иную схему — немецкую.
Русские вариации на немецкую тему
Главная роль в этой ипотечной схеме отводится ссудно-сберегательным кассам (ССК) — аналогу немецких обществ коллективных вложений в недвижимость. Купить квартиру в кредит через такую кассу достаточно просто. Для этого необходимо внести в ССК половину стоимости жилья, а затем в течение нескольких лет вносить остаток и при этом платить за пользование кредитом — 8% годовых в валюте.
Срок выплат устанавливается в зависимости от степени готовности дома. Если дом, в котором вы собираетесь купить квартиру, еще не достроен, кредит выдается на 5 лет. Если вы выбрали квартиру в готовом доме, срок выплат сокращается до 3 лет. При этом в первом случае с покупателем заключается договор долевого инвестирования, и вселиться в квартиру можно будет, разумеется, лишь по окончании строительства. Во втором случае заключается договор купли-продажи, так что получить жилье можно будет практически сразу после получения кредита. В обоих случаях квартиры находятся в залоге у ССК, и стать собственником можно лишь по окончании всех выплат. Это не очень удобно, зато заемщику не надо предоставлять никаких подтверждений платежеспособности (как, скажем, при получении ипотечного кредита в банках). Но если вы по каким-либо причинам не сможете возвратить кредит, квартира в течение нескольких месяцев будет продана — причем за ту сумму, за которую ее захотят приобрести покупатели. Из вырученной таким образом суммы сначала будут погашены долги перед ССК. А уж на оставшиеся деньги будет решаться жилищный вопрос заемщика.
Отметим, что московский вариант имеет существенное отличие от своего немецкого аналога. По классической немецкой схеме первоначальный взнос невозможно внести сразу. Его надо накапливать равными долями в течение достаточно долгого времени — от двух до пяти лет. И только по прошествии этого срока можно самому получить кредит. Весь период накопления ваши средства работают на других: они выдаются в виде кредитов пришедшим раньше вас и идут на строительство объектов программы. Схема слегка напоминает "пирамиду". Но длинный шаг и гарантии властей и страховых компаний позволяют ей избежать участи МММ. Но так, повторимся, дело обстоит в Германии. В Москве проще. В ССК ждать несколько лет не надо: получить кредит и приобрести квартиру можно хоть завтра.
Тем не менее вряд ли стоит торопиться. Дело в том, что пока купить квартиру в кредит можно только в одном доме — в жилом комплексе на ул. Лобачевского. Причем дом находится в стадии строительства (символический первый камень в его фундамент был заложен в позапрошлую субботу мэром Лужковым) и будет сдан только в I квартале будущего года. При этом стоимость 1 кв. м в этом доме составляет $1100. И хотя в ССК считают, что по мере строительства цена квадратного метра будет плавно увеличиваться (до $1350), для строящегося дома такие расценки, по мнению риэлтеров, слишком высоки. Инвестиции могут оказаться неэффективными, ведь цены на недвижимость продолжают падать.
В течение пяти лет на улице Лобачевского будет построено девять аналогичных корпусов общей площадью 72 тыс. кв. м (около 1000 квартир). Но вряд ли можно ожидать, что цены там окажутся ниже. Правда, в течение месяца, по словам руководителя ССК Аллы Лебединской, префектура Западного округа столицы передаст ССК еще 7 тыс. кв. м жилья (около 100 квартир). Квартиры в зависимости от типа дома и расположения будут продаваться по $500-1000 за метр.
Ставка на обеспеченных провинциалов
По нынешним временам цены достаточно высоки. При этом известно, что в Москве полно готовых к заселению квартир. Возникает вопрос: зачем пытаться привлечь средства населения в строительство нового жилья, когда простаивают уже готовые объекты? Ответ может быть таким: появление ССК — это отнюдь не idee fixe столичных властей по внедрению ипотеки для жителей Москвы. Это вполне коммерческий проект акционерной финансовой корпорации "Система".
В прошлом году мэр Москвы попросил АФК "Система" проинвестировать в программу реконструкции пятиэтажек $500 млн. Новый дом на улице Лобачевского, как и ближайший к дому квартал, для АФК "Система" выполняют роль аккумулятора средств для этой программы: деньги населения — начальные взносы и погашаемые кредиты — пойдут на переселение жильцов пятиэтажек близлежащих районов. На месте снесенных "хрущевок" ССК возведет другие дома, которые будут продаваться по схеме ссудно-сберегательных касс. Именно ипотечная схема позволит "Системе" оперативно вернуть вложенные в программу средства.
Хотя программа ссудно-сберегательных касс и развивается в Москве, на москвичей она вряд ли рассчитана. Чтобы убедиться в этом, достаточно взглянуть на планировку строящихся квартир. В доме на Лобачевского будет 214 квартир. Половина из них — это трех- и четырехкомнатные квартиры (130 и 150 кв. м соответственно). Чуть меньше — пяти (188 кв. м) и шестикомнатных (220 кв. м). Однокомнатных квартир будет всего шесть, а двухкомнатных — 25.
Очевидно, что при выборе типа дома московские власти учли опыт экспериментальной застройки на ул. Удальцова (Новая олимпийская деревня). Там большие трех- и четырехкомнатные квартиры были раскуплены в основном покупателями из регионов, а на огромные двухкомнатные и однокомнатные покупателей так и не нашлось. Москвичи вообще, как говорят риэлтеры, не любят новостройки, предпочитая либо недорогие небольшие квартиры, либо как раз большие квартиры, но в обжитых благоустроенных районах. А среди покупателей квартир в домах, аналогичных тем, что будут построены на ул. Лобачевского (трехкомнатная квартира с учетом процентов по кредиту обойдется в $172 тыс.), согласно статистике, всего лишь 7% москвичей.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
--------------------------------------------------------
ХОТЯ ПЕРСПЕКТИВА ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ ВСЕГО ПОД 8% ГОДОВЫХ КАЖЕТСЯ ЗАМАНЧИВОЙ, НЕДОСТАТКОВ У ПРЕДЛАГАЕМОЙ ВЛАСТЯМИ МОСКВЫ ИПОТЕЧНОЙ СХЕМЫ НЕ МЕНЬШЕ, ЧЕМ ДОСТОИНСТВ
МОСКВИЧИ ВРЯД ЛИ ПОНЕСУТ ДЕНЬГИ В ССУДНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ КАССЫ. ПРЕДЛАГАЕМЫЕ В РАМКАХ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ КВАРТИРЫ СКОРЕЕ ЗАИНТЕРЕСУЮТ "ГОСТЕЙ СТОЛИЦЫ"
--------------------------------------------------------
Сравнительный анализ
Почему американская модель ипотеки лучше немецкой
Первоначально московские власти планировали развивать в столице ипотеку по классической, или американской, схеме. Ее принципиальное отличие от немецкой заключается в самой форме кредита. Если по американской схеме заемщик получает кредит в деньгах, то в немецком варианте в роли кредита выступает непосредственно квартира — готовая или недостроенная. Именно поэтому немецкую схему называют еще строительной ипотекой.
Такая схема выгодна стройфирмам, поскольку позволяет привлечь средства населения на строительство жилья. Если учесть, что себестоимость квадратного метра, как правило, составляет 30-40% от его продажной цены, выплаты по ипотечному кредиту являются чистой прибылью застройщика.
Однако для покупателя предпочтительна американская схема. Во-первых, у клиента увеличивается выбор объектов: получить денежный кредит можно для приобретения любой квартиры, в то время как при немецкой схеме выбор ограничивается теми вариантами, которые есть в наличии у ССК. Во-вторых, денежные средства позволяют приобретать жилье по рыночным, а не по установленным ССК и часто завышенным ценам.
Еще одно преимущество американской ипотеки — в сроках кредитования. На Западе кредиты выдаются на 15-20 лет (в московском варианте он составлял бы 10 лет). Приобретая жилье по немецкой схеме, заемщик должен расплатиться за 3-5 лет.
Кроме того, при американской схеме заемщик имеет право распоряжаться своим долгом: он в любой момент может продать свою квартиру (точнее, закладную на нее) или получить новый кредит, заложив долг. В немецкой схеме таких возможностей нет: купив квартиру, вы не может ее продать до тех пор, пока не выплатите весь долг. Закономерное в этом случае снижение ликвидности жилья сокращает и возможности для смены места жительства, что для современного человека немаловажно.
Если все это принять во внимание, можно сделать вывод, что немецкая ипотека имеет шансы на развитие только до тех пор, пока в России не заработает американская.
--------------------------------------------------------
Конкуренты
Пол-Москвы давно на ипотеке
Многие будут удивлены, узнав, что одна из разновидностей немецкой модели ипотеки успешно работает в Москве уже 8 лет. Речь идет о программе "Комбиинвест", которая рассчитана на очередников Северо-Восточного, Восточного, Юго-Восточного и Южного округов столицы (см. "Деньги" #26 за 1995 г. и #31 за 1997 г.). Как известно, очередники имеют право на получение от городских властей безвозмездной субсидии — от 50% до 70% от стоимости жилья. К примеру, за квартиры в одном из домов в Северном округе очередники в 1997 году заплатили с учетом субсидий $320 за метр, тогда как "коммерческие покупатели" за те же квартиры платили $833 за метр.
На данный момент в рамках программы "Комбиинвест", которая контролируется префектурами округов и общественным объединением "Москвичи", построено 10 домов. Еще десять, как ожидается, будет сдано к концу 1999 года. При этом корпорация "Жилищная инициатива" (эта компания управляет программой "Комбиинвест") намерена получить статус кредитно-финансовой организации, что позволит ей выдавать импотечные кредиты не только очередникам, но и всем желающим (в этом случае цены на жилье, конечно, будут уже коммерческими). По словам президента корпорации Владимира Кудрявцева, через пару месяцев этот вопрос "будет вынесен на городской уровень". И тогда купить квартиру в кредит можно будет не только на западе Москвы.