Если вы живете в маленькой однокомнатной квартире, но всегда хотели жить в квартире побольше, вам повезло. Именно сейчас можно совершить такой обмен с минимальной доплатой.
Как мы и предполагали (см. "Коммерсантъ-Деньги" #34), на рынке недвижимости произошел перелом — цены на квартиры в Москве и Подмосковье стали снижаться. За два месяца жилье разных типов подешевело на 5-20%. Единственное исключение — малогабаритные однокомнатные квартиры: в отличие от остальной недвижимости за последние две-три недели они даже подорожали. В результате у их владельцев появились уникальные возможности для совершения выгодных сделок. Впрочем, обо всем по порядку.
Чем моложе, тем быстрее
Осень у риэлтеров — самая жаркая пора: после летнего затишья спрос на недвижимость начинает расти и тянет за собой цены. Так было в прошлые годы, но не в этом. В сентябре--октябре спрос на недвижимость снижался (по разным оценкам, на 10-30%). Упал и объем продаж: по официальной статистике, в сентябре прошлого года в Москве было совершено 7 тыс. сделок с квартирами, а в сентябре этого года — 5,5 тыс.
Снижение спроса произошло не только потому, что в результате кризиса покупатели потеряли свои сбережения или источник дохода. Заметное влияние на рынок оказало то, что были свернуты различные государственные программы — выдача субсидий очередникам и офицерских сертификатов, переселение жителей Севера. Жилье, часть стоимости которого оплачена с помощью субсидий, в сентябре и октябре перестали покупать. Сначала это было невозможно из-за скачков курса доллара, а когда курс стабилизировался, размеры субсидий (установленные в рублях) в долларовом эквиваленте оказались втрое меньше прежних, и сбережений очередников уже не хватало на доплату.
В итоге цены поползли вниз. Прежде всего в новостройках — московские власти начали снижать цены на квартиры в районах массовой застройки. В октябре квартиры в Митине, Новокосине, Марьине и других районах продавались по базовой докризисной цене (установленной в рублях) с коэффициентом 1,8. Однокомнатную квартиру в Митине в доме серии П-3М можно было купить за $23-24 тыс. (вместо $26-27 тыс. до кризиса), а двухкомнатную — за $33-34 тыс. (до кризиса — $39-40 тыс.). В среднем по Москве квартиры в районах массовой застройки подешевели на $100-150 за кв. м (на 15-20%). Смягчаются и условия оплаты: сделав первоначальный взнос (10-30% стоимости квартиры), можно растянуть срок выплаты оставшейся суммы на 3-6 месяцев. Если вы готовы заплатить сразу и полностью, цена может снизиться до $490-500 за кв. м. Хотя эти квартиры, как правило, продаются без отделки и с двухмесячным сроком оформления в собственность, спрос на них имеется.
В строящихся домах в районах точечной застройки цены либо остались прежними, либо упали незначительно — на $20-50 за кв. м. Кирилл Писарев, президент Первой ипотечной компании: Квартиры на Волжском бульваре, стоившие до кризиса $825 за кв. м, сейчас мы продаем по $795. На Планерной цены снизились с $870 до $826, а в Кунцеве — с $990 до $950. Но в районах, пользующихся у покупателей наибольшим спросом (например, у станций метро "Академическая", "Преображенская площадь"), цены на новостройки практически не снизились.
Снижение цен на новостройки коснулось и Подмосковья. Сергей Канаев, исполнительный директор компании "Жилстройиндустрия": Квартиры в новом доме в Химках мы продаем сегодня по $635 за кв. м, тогда как до кризиса они стоили $725. Строительные компании пока еще имеют запас рентабельности, позволяющий им снижать цены: себестоимость строительства в рублях выросла в меньшей степени, чем курс доллара, а цена продажи привязана к доллару. Однако это временная ситуация. Себестоимость продолжает расти и рано или поздно приблизится к докризисной в долларовом эквиваленте.
Чем больше, тем дешевле
Квартиры на вторичном рынке также упали в цене, хотя и в меньшей степени, чем новостройки. По данным агентства недвижимости "Статус", если до кризиса двухкомнатная квартира в кирпичной "хрущевке" на Соколе стоила как минимум $45 тыс., то теперь можно найти аналогичные предложения и за $40 тыс.
Больше всего подешевели трех-, четырехкомнатные квартиры и элитное жилье. Впрочем, элитные квартиры сейчас почти не покупают, и о снижении цен можно судить только по тому, насколько готовы уступить продавцы. Дмитрий Балакин, коммерческий директор компании "Московские огни": Чем больше квартира, тем сильнее меняются цены. Большие квартиры упали на 15-20%, трехкомнатные — на 10-15%, двух- — на 5%, а цены на однокомнатные либо остались на прежнем уровне, либо снизились незначительно.
Изменилась и структура спроса. Как сообщили в компании "Сава", больше всего покупаются высоколиквидные квартиры — те, от которых можно избавиться в любой момент. Покупатели рассматривают их либо как объект инвестиций, либо как жилье для временного проживания. Речь идет о малогабаритных однокомнатных квартирах — "хрущевках" или гостиничного типа — общей площадью от 12 до 30 кв. м. Такие квартиры в отличие от остальных начали расти в цене. Владимир Волянский, эксперт отдела продажи агентства недвижимости "Миэль": Спрос на малогабаритные квартиры высок всегда, а сейчас — в особенности. Разумеется, подросли и цены на такую недвижимость. Совсем недавно мы продали 12-метровую квартиру на Щелковской за $23 тыс. — то есть почти по $2 тыс. за кв. м! — под расселение. А 30-метровую "хрущевку" купить сейчас дешевле, чем за $27-28 тыс., невозможно, хотя до кризиса можно было найти и за $26 тыс.
Еще значительнее, чем в Москве, подскочили цены на малогабаритные квартиры в ближайшем Подмосковье (в пределах 30-километровой зоны от МКАД). Если до кризиса однокомнатная "хрущевка" в Люберцах стоила $17 тыс., то сейчас цена выросла до $20 тыс.— примерно на 15%. Больше всего покупателей привлекают Одинцово и Калининград: квартиры там продаются по $750-800 за кв. м. Несколько ниже цены в Люберцах, Мытищах, Химках, Железнодорожном, Долгопрудном ($650-700 за кв. м).
Чем меньше, тем лучше
При росте цен на маленькие однокомнатные квартиры цены на двухкомнатные квартиры в Подмосковье остались без изменения, а квартиры с большим количеством комнат (так же, как и в Москве) продать сейчас трудно. Все это создает для владельцев малогабаритных квартир уникальную возможность. Доплатив всего $4-5 тыс., можно перебраться из маленькой однокомнатной "хрущевки" где-нибудь на окраине Москвы или, скажем, в Химках в приличную "двушку" в ближнем Подмосковье.
Владельцы вышеуказанной 12-метровой квартиры на Щелковской, доплатив всего $6 тыс., переехали в приличную двухкомнатную в Люберцах. Как рассказали в агентстве "Миэль", сейчас при подобных переездах площадь квартиры увеличивается обычно на 30%, а цена — всего на 10%, но в данном случае при росте цены на 25% площадь квартиры увеличилась в три раза.
При несколько большей доплате — $7-8 тыс.— реально поменять малогабаритную подмосковную "хрущевку" на приличную однокомнатную квартиру в Москве. Напомним, что до кризиса подобные операции обходились много дороже: они требовали доплаты от $12 тыс. Но, по словам представителей риэлтерских фирм, при очевидной выгоде подобных операций спрос на них невелик. Готовых доплачивать за улучшение жилищных условий — единицы. И напротив, людей, готовых переехать из апартаментов в квартирки похуже, становится все больше. Впрочем, понять их можно. Игорь М.: Я продал двухкомнатную квартиру в сталинском доме на Люблинской улице и купил "двушку" в Подольске. Хотя это "хрущевка" и с моей прежней квартирой ее не сравнить, я не жалею: доплата составила $30 тыс. Из них $10 тыс. ушло на возврат долгов, а остальное я положил в Сбербанк и буду жить на проценты.
В ближайшие месяцы платежеспособность покупателей вряд ли вырастет. А это значит, что цены на жилье, скорее всего, будут снижаться и дальше, но медленно. Риэлтеры считают, что резкого падения ждать не стоит.
ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ
СИЛЬНЕЕ ВСЕГО ПОДЕШЕВЕЛИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ И ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
ДОПЛАТИВ ВСЕГО $4-5 ТЫС., МОЖНО ПЕРЕБРАТЬСЯ ИЗ МАЛЕНЬКОЙ ОДНОКОМНАТНОЙ "ХРУЩЕВКИ" ГДЕ-НИБУДЬ НА ОКРАИНЕ МОСКВЫ В ПРИЛИЧНУЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ В БЛИЖНЕМ ПОДМОСКОВЬЕ
Подписи
Снижение цен на новостройки коснулось и Подмосковья. Строительные компании пока еще имеют запас рентабельности, позволяющий им снижать цены. Но это только пока
Чтобы избежать затоваривания рынка, московские власти продают жилье в районах массовой застройки намного дешевле, чем до кризиса
В период кризиса резко вырос спрос на малогабаритные квартиры. Эту 12-метровую квартиру на Щелковской недавно продали за $23 тыс., то есть почти по $2 тыс. за кв. м