Несмотря на то, что рынок апартаментов пока находится в зачаточном состоянии, он уже привлекает интерес и покупателей, и девелоперов.
Так выглядят апартаменты в деловом центре «Москва-Сити»
Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ
По свидетельству экспертов рынка недвижимости количество проектов апарт-отелей в ближайшее время будет только расти. Причин этому несколько: прежде всего запретительная градостроительная политика властей — построить апарт-отель проще и дешевле, нежели согласовать перевод земельного участка и реализовать проект жилого комплекса. Кроме того, окупаемость апартаментов, по ожиданиям девелоперов, будет выше дохода от сдачи аналогичного жилья. "Можно привести пример Москвы, от рынка которой петербургский рынок традиционно отстает на два-три года. Сейчас в столице половина новых жилых проектов, выведенных в прошлом году, — апартаменты. В итоге апарт-отели составляют 20 процентов в общем объеме предложения жилья в столице. В Петербурге этот процесс только начинается", — констатирует Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".
"Но и в целом в России этот сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса. При этом стоит отметить, что емкость арендного рынка в Петербурге достаточно велика. Но, к сожалению, рынок жилой аренды нецивилизован. Безусловно, развитие сегмента доходных домов повлияет на ситуацию в целом", — считает Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".
Место и положение
В Петербурге пока апартаменты появляются в основной своей массе по необходимости. К примеру, одной из причин появления апарт-отеля YE'S от ГК "Пионер" стала необходимость застройки части участка объектом коммерческой недвижимости, которым в итоге и стали апартаменты. Генеральный директор АН "Бекар" Александр Шарапов аналогично переформатировал проект недостроенной гостиницы на Московском проспекте в апарт-отель "Вертикаль".
По мнению Елены Горовой, руководителя департамента аналитики АРИН, формат жилых апарт-отелей пока не характерен для рынка Петербурга: "Проекты этого типа жилья единичны и спрос на них достаточно ограничен. Тем не менее этот формат может быть интересен застройщикам по ряду причин: ввиду дефицита в городе пятен под застройку, особенно качественным жильем, использование территорий, не предназначенных под жилое строительство, может частично восполнить намечающийся дефицит качественного предложения в центральных районах города. При этом ценовая политика практически не отличается от аналогичного предложения жилого назначения. Стоимость квадратного метра в них существенно не отличается от стоимости квадратного метра в жилых квартирах".
По данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в настоящее время в продаже представлено шесть проектов апартаментов. "Одной из недавних тенденций в этом направлении стало появление проектов в сегменте масс-маркет, таких как YE'S от ГК "Пионер". Ранее апартаменты предназначались скорее для более состоятельной группы покупателей. Таким, например, является новый проект "Патриот-Нева" (ГК "Интеко" Елены Батуриной) под брендом "Монферран"", — говорит Ольга Трошева.
Инвесторы на старте
Как считают эксперты, большинство покупателей пока не обладают полным представлением о преимуществах и возможной выгоде продукта в виде апартаментов. "Но в целом можно сказать, что спрос на продукт есть, и достаточно хороший. Что касается типа спроса, то застройщики в первую очередь ориентируются на инвестиционный спрос к таким проектам. Для инвестора это отличная альтернатива покупке студии или однокомнатной квартиры, так как в апарт-отелях предусмотрена управляющая компания, берущая на себя все функции по сдаче объекта и его обслуживанию. Особенно интересны петербургские апартаменты московским инвесторам, для которых входной билет на рынок оказывается значительно ниже, чем в столице", — считает Марина Никишова, руководитель департамента аналитики компании "НДВ СПб".
"На сегодняшний день рынок апартаментов Санкт-Петербурга находится на стадии формирования, в то время как во всем мире этот формат уже развит и востребован. О показателях спроса на проекты этого типа в Петербурге говорить пока рано", — полагает Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Высокая конкуренция
Тем не менее в ближайшее время конкуренция между апарт-проектами будет расти. "По нашим сведениям, на рынке не менее 27 проектов с апартаментами, не считая тех, которые уже вышли в продажу. В то же время ряд этих объектов имеет давнюю и непростую судьбу, поэтому вероятно, что их реализация и дальше будет откладываться. По большей части география проектов относится к центральным районам города — более 70 процентов от числа перспективных адресов", — говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
В ближайшее время строительная компания "С.Э.Р." начнет строительство многофункционального комплекса Ingria Tower на пересечении Северного проспекта и проспекта Энгельса. Здесь предусматривается сооружение двух корпусов на одном стилобате: 47-этажного апарт-отеля (высотой 165 метров) и 24-этажного бизнес-центра. Общая площадь комплекса составит около 60? тыс. кв.? м. Здесь запланированы 492 апартамента (всего 21?,45 тыс. кв. м): от студий площадью 27-33 кв. м до двухкомнатных квартир площадью 68-72 кв. м. Объем инвестиций в проект составит около $170 млн. Работы на площадке начнутся летом 2013 года, а завершить проект планируется в 2017-м.
Окончательно стратегия развития объекта пока не определена. "Сейчас мы рассматриваем вопрос о привлечении инвестора, который, возможно, полностью реализует проект за счет собственных и кредитных средств. Но мы точно планируем оставить за собой часть апартаментов, чтобы превратить это в хороший и доходный бизнес", — говорит директор по развитию СК "С.Э.Р." Павел Бережной. По его прогнозам, на завершающей стадии проекта апартаменты можно будет реализовать по цене от 110? тыс. рублей за квадратный метр и выше. А цена сдачи как минимум будет на треть выше среднерыночной.
По словам Дениса Радзимовского, Ingria Tower имеет хорошую локацию: "Выборгский район — один из крупнейших спальных районов с развитой транспортной сетью и хорошей инфраструктурой. В целом данный проект в этой локации будет вполне востребованным. Но стоит учитывать, что высотное строительство всегда требует больших вложений. Этот факт, безусловно, отразится и на стоимости апартаментов".
Метро и деловая активность
По мнению экспертов, успешная реализация подобного формата в нашем городе зависит от следующих факторов: близость к метро, степень деловой активности в районе, уровень дефицитности аналогичного жилья в традиционных жилых комплексах последних лет постройки, общий объем предложения в конкретной локации. "С этой точки зрения, и характер спроса, и цена могут значительно различаться в зависимости от объекта. Так, сегодня стоимость метра в объектах, расположенных в "золотом треугольнике", — от 250 тыс. до 1,2 млн рублей, а в объекте на проспекте Просвещения — менее 100 тыс. рублей", — говорит Тамара Попова.
"Не секрет, что заполняемость петербургских бизнес-центров оставляет желать лучшего, в то время как рынок аренды огромен и высоколиквиден. Наш город активно развивается, он интересен крупным инвесторам, европейскому бизнесу. И мы хотим предложить европейский вариант организации жизненного и рабочего пространства для тех, кто приезжает в Петербург с деловыми целями. Мы уверены, что наш комплекс с апарт-отелем и бизнес-центром будет интересен и тем представителям петербургского делового мира, кто привлекает к работе иногородних и иностранных сотрудников и может позволить себе заботу об их комфортном проживании. Аренда таких апартаментов, безусловно, выгодна для инвестора, поскольку они уж точно не будут пустовать. Апартаменты органично соединяют в себе достоинства квартиры с ее уютом и камерностью и преимущества гостиницы с безукоризненным сервисом и широким спектром услуг", — рассказывает директор по развитию СК "С.Э.Р." Павел Бережной.
"Фактически покупка апартаментов и видовых квартир может стать видом готового бизнеса, гарантированный доход с которого составит примерно 8 процентов ежегодно. Аренда квартир с панорамными видами всегда обходится дороже примерно на 20 процентов. А с учетом запрета строительства высотных доминант в центре города последние строящиеся видовые квартиры с каждым годом будут все больше подниматься в цене. И те, кто покупают сегодня элитное жилье, чтобы потом его сдавать, окупят свои квартиры не за десять-двенадцать лет, как обычно, а всего за пять-семь лет. Тем более что помимо квадратных метров и прибыли собственник получает и сервисное обслуживание от управляющей компании, которое позволит содержать недвижимость в соответствующем состоянии", — полагает Павел Андреев, руководитель компании Л1.