В интервью корреспонденту "Дом" НИКОЛАЮ ВОЛКОВУ генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург" МИХАИЛ ВОЗИЯНОВ рассказал о своем видении новой градостроительной политики в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
— Начнем, пожалуй, с наиболее актуального на данный момент, хотя и достаточно конкретного вопроса. В декабре губернатор Георгий Полтавченко заявил, что неплохо бы сделать продолжение Парка 300-летия Петербурга, которое должно будет пройти по одному из участков, принадлежащих вашей компании, на котором вы хотели построить жилой дом. Предприняли ли власти какие-нибудь действия, например, узнавали, готовы ли вы продать участок?
— Нет, помимо заявления, которое было вывешено на сайте администрации, мы пока не получали никакой официальной информации. Тем не менее сейчас работы практически приостановлены. Заявление было в начале декабря, после этого мы получили письмо от КГА о том, что нас соберут в конце января и что-то скажут. Но, как говорится, "воз и ныне там"... Прошло три месяца, и по-прежнему нет никаких официальных предложений, обращений. Это крайне удивительно, ведь фактически принято решение, причем без участия инвесторов, мы узнаем об этом из газет, а затем почему-то не ведется никакого взаимодействия с инвесторами. Между тем, если говорить о размерах вложений в участки у трех компаний, то это не менее $100 млн.
Все проекты, о которых шла речь в начале декабря, сейчас приостановлены на высокой стадии готовности. Таким образом, есть некое политическое решение чиновников, которое, с нашей точки зрения, не подготовлено, по крайней мере, мы не видим за этим решением никакой градостроительной логики. И никаких конкретных предложений нам не делали. Надеемся, что назначение нового вице-губернатора по строительству поможет улучшить ситуацию.
— Насколько я понимаю, вообще никакой градостроительной логики у городских властей не видно?
— Нет, так сказать нельзя. Был отменен ряд крупных инфраструктурных, бюджетных проектов (тоннель, мосты и др.). Какова мотивация — градостроительная или бюджетная — мы не знаем. Тем не менее эти решения были озвучены и понятны.
Второй момент. Ограничено серьезным образом согласование проектов планировки. В 2011 году свыше 200 проектов было согласовано, в 2012-м, по данным НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", — 21 проект. То есть в десять раз меньше. А по площади земельных участков цифра снизилась в еще большей степени. Относительно строительства в центре города не было предпринято никаких действий, чтобы снять законодательную неопределенность, более того, действует, по сути, мораторий политический.
В общем, если мы говорим о градостроительной политике властей, то она есть и выражается в сворачивании инфраструктурных проектов, в уменьшении на порядок согласований развития новых территорий и фактически в моратории на строительство в центре города. Это де-факто градостроительная политика. Я никак к ней не отношусь, я констатирую.
— Какими вы видите перспективы своей компании при такой политике?
— Во-первых, разрешения на строительство по существующим проектам планировки продолжают выдаваться. Другими словами, нельзя говорить, что процесс остановлен вообще. Снижение объемов будет идти плавно. Мы для себя видим перспективы и при меньшем объеме строительства. Если город будет строить не 3 млн кв. м, а 1,5, мы все равно имеем перспективы. Рынок Санкт-Петербурга достаточно большой, и даже при 1,5 млн кв. м он все равно останется в тройке-четверке лидеров в России.
Во-вторых, очевидно, что эта пауза не сможет длиться вечно. Крупные компании сегодня так воспринимают ситуацию: есть некая пауза, она может длиться год-два, но не бесконечно. В дальнейшем все равно возобладает логика жизни и потребности города в строительстве жилья, новых объектов. Хотя многие пришли к мысли, что сейчас время доказывать аксиомы — в частности, что вообще жилье нужно городу, поскольку ставится под сомнение сам факт необходимости строительства жилья. Причем это сомнение, на мой взгляд, не выглядит чем-то обоснованным. Мы не видим градостроительного анализа, стратегий, соответствующих мнений специалистов, что, кстати, и подчеркивается многими экспертами.
— Каково ваше отношение к большому градостроительному совету, создание которого продвигает советник губернатора Вячеслав Семененко?
— Я считаю, что это хорошая идея, потому что такой совет включает в себя не только архитекторов, но и градозащитников, и специалистов более широкого профиля. Архитекторы как цех имеют свое мнение в рамках КГА и существующего градостроительного совета — естественно, тоже полезного органа. Но сейчас мы подошли к той точке, когда развитие города необходимо рассматривать с разных сторон, не только с позиций какого-то одного цеха.
— А Генплан, который был принят и должен был показать развитие города?
— Консолидированное мнение и застройщиков, и градозащитников, и вообще общественности: Генплан не основан на стратегии развития города. Есть разные мнения, но для нас это факт.
— Хорошо, что дальше делать будете? Земельных участков пока хватает?
— Участки есть, деятельность ведется. Я бы сравнивал нашу петербургскую ситуацию на рынке с происходившим в Москве. В Москве мы видели смену губернатора, пересмотр решений по участкам... Но, надо признать, что Москва год стояла полностью с точки зрения градостроительных решений, однако за этот год власти все пересмотрели и приняли решения об отказе от каких-то проектов или, напротив, об их продолжении. В результате ушла неопределенность. В Петербурге другая ситуация. Прошло полтора года, но ничего не происходит. Говорится, что ситуация плохая, что будет слишком много построено, что у города нет средств на строительство соцкультбыта. Но при этом решения не отменяются, взамен ничего не предлагается.
— Позиция областных властей: вы строите "социалку", мы вам из ваших же налогов вычитаем — это конструктивно?
— Да, это определенное предложение. Сейчас в Ленобласти приняты решения о региональных нормативах градостроительного проектирования, которые ограничили высотность, ведется работа по пересмотру ранее утвержденных генпланов и ПЗЗ. Идет проверка. Мы видим, что проводится работа, которая нам как инвесторам понятна. И мы понимаем, что эта работа должна привести к тому, что инвестиционный климат в области будет улучшаться, поскольку появится определенность. А в Петербурге вопрос состоит не в том, что решения принимаются плохие, а в том, что нет вообще никаких решений, которые показывали бы перспективность и системность работы! Между тем для инвесторов самое главное — определенность. Если же город в принципе считает, что инвестиции в жилищное строительство — это вред для города, то можно и это сформулировать. Однако и этого не говорится. К чему приводит столь странное для рынка состояние? Мы общаемся с коллегами из других западных компаний, в том числе из промышленного сектора, и складывается впечатление, что очень много инвестиционных решений пока откладывается. Сегодня это еще не очень заметно, но, возможно, это станет очевидно в ближайшие годы.
Сейчас в Ленинградской области возникает ряд ситуаций, когда будут отменяться градостроительные решения. Мы смотрим с интересом на область, но ждем, когда пройдет эта волна. Инвестировать в какую-то землю, где, возможно, была неправильно утверждена градостроительная документация, — слишком большой риск. Есть определенная надежда на улучшение ситуации в области, но властям региона, очевидно, нужно еще какое-то время.
— Вы смотрите на область? Какие участки наиболее интересны?
— В первую очередь это может быть Всеволожский район, в котором сосредоточено все. Геометрия города такова, что Пушкинский район очень далек от административной границы города, а здесь она практически совпадает. С точки зрения логики развития агломерации Всеволожский район — наиболее близкий.
— По вашей оценке, 70 тыс. рублей за квадратный метр в Девяткино, Буграх — это приемлемая цена или завышенная?
— Приемлемая, конечно. Сейчас в Петербурге однокомнатные квартиры на вторичном рынке стоят 100 тыс. рублей за метр. Соответственно, на "первичке" средние цены --80-85 тыс. рублей, а если локация получше, то и 100-120 тыс. рублей (хотя это, конечно, уже другой класс жилья).
— В городе дешевой земли не осталось?
— Сложный вопрос. Сейчас идет пересмотр Генерального плана. Это очень медленный процесс. Поскольку никакой политики нет в отношении "серого пояса", то мы не можем угадать, какие участки будут переведены в другую категорию и изменится их функциональное назначение, а какие не будут. И о стоимости земли говорить очень сложно. Не совсем понятно, о стоимости чего говорить — слишком высока неопределенность. Когда есть какой-то участок, но не знаешь, когда сможешь начать на нем работать и сколько там построишь, бесполезно говорить и о ценах. В этом смысле сейчас в Петербурге земля не имеет стоимости! Не в том смысле, конечно, что она стоит "ноль", а в том, что ее стоимость просто неизвестна.
— Ощущаете, что в последний год застройщики начали подходить к жилью более креативно? Например, что-то придумывать по квартирографии...
— Мы видим определенный креатив со стороны единичных застройщиков, но он не носит массовый характер. Во-первых, когда 90% усилий топ-менеджмента уходит на вопросы согласований, то и внимание девелоперов к продукту минимально. При этом я уверен, что ограничения по объемам продукта на рынке не играют позитивной роли для развития самого продукта. Если предложение будет в силу обстоятельств существенно ниже, то какой смысл заниматься развитием продукта, который и так в любом случае будет продаваться?! И подобным образом станет думать большая часть застройщиков.
Но я позитивно отношусь к этим проектам, к новым идеям, потому что они продвигают наш рынок в целом. С другой стороны, ряд проектов ЮИТ в Санкт-Петербурге был реализован с участием финских архитекторов, и в этих проектах уже были заложены многие решения, предлагаемые сейчас отдельными застройщиками как новые и креативные. Однако мы видим, что доля консервативных покупателей остается сегодня достаточно значительной. Например, квартиры с отдельной кухней продаются лучше, чем с европейской планировкой, — в силу сохраняющихся еще традиций потребительской культуры. Об этом свидетельствует опыт нашей компании.
— Как вы планируете развивать продукт?
— Мы просто строим качественно жилье, а чтобы строить качественно, нужно поставить перед собой такую задачу. Это во-первых. Второй момент. Необходимо постоянное внимание менеджмента к этому и, конечно, соответствующие инвестиции. И некоторые компании занимаются инвестициями в закупку нового оборудования, обучение персонала. Естественно, и мы постоянно ведем операционные улучшения в деятельности компании.
Замечу, что у ЮИТ в Петербурге каждый дом имеет какие-то новые решения. У нас вообще нет одинаковых домов, каждый объект эволюционирует. Постоянно корректируется техническое задание. Типовых проектов нет. Есть эволюция, которая идет от потребностей покупателей. Поэтому у нас появились, в частности, такие новые для местного рынка интересные решения, как сауны в квартирах, большие финские балконы, возможность заказа и установки кухонной мебели с техникой. Мы в меньшей степени смотрим на конкурентов и больше — на коллег в Финляндии. Дома, которые мы строим, ближе к их проектам. Нам кажется, что именно такой продукт особенно востребован в Петербурге.