Загородный рынок по шаблону

Рынок проектирования загородного жилья постепенно восстанавливается, хотя именно коттеджный сегмент жилой недвижимости пострадал от кризиса более всего. Однако большим его назвать пока сложно. Заказчики чаще предпочитают типовой проект индивидуальному, потому что так удобнее и дешевле.

Коммерческий директора "Центра согласований" Ольга Морозова считает, что после кризиса рынок проектирования стал развиваться более активно, так как в посткризисный период появилось огромное количество коттеджных поселков, в которых продавались участки без подряда для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС).

"На сегодняшний день существует немало архитектурных бюро по проектированию ИЖС, которые обладают каталогами готовых проектов. Стоимость проекта ИЖС начинается от 100 тыс. рублей и ограничивается только платежеспособностью клиента, известностью архитектора и раскрученностью бренда архитектурного бюро, выполняющего проект. Для сравнения: в США очень распространена услуга продажи готовых проектов, средняя стоимость проекта $1,5 тыс.", — говорит госпожа Морозова.

При этом она указывает, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ "осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства". Застройщик вправе самостоятельно обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам ИЖС (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). "Таким образом, законодательство не обязывает застройщика нести затраты на разработку проекта. Но остается открытым вопрос строительства объекта капитального строительства, поэтому без проекта здесь не обойтись", — резюмирует она.

Николай Антонов, гендиректор Osko Haus, говорит, что отдельно рынок проектирования загородной недвижимости оценить сложно — в большинстве случаев строительные компании, работающие на нем, предлагают услуги не по разработке проекта самого по себе, а услуги по проектированию и строительству домов той или иной архитектуры на участках заказчиков. "Компании же, предлагающие отдельно услуги проектирования, являются небольшими фирмами, зачастую на этом рынке можно встретить проектировщиков-фрилансеров. Стоимость комплексного проектирования сильно зависит от уровня коттеджа и начинается с ориентировочной отметки 1 тыс. рублей за квадратный метр. На рынке даже присутствуют сайты с большим количеством готовых проектов типовых домов, проекты которых доступны для покупки онлайн, причем заказчик может купить только те разделы, которые ему необходимы", — говорит господин Антонов.

"Можно констатировать факт, что рынок загородного жилья развивается не столь динамично, как ожидалось. Мы связываем это с тем, что плохая дорожная инфраструктура, а также отсутствие социальных объектов в необходимой доступности по-прежнему сильно влияют на спрос. Безусловно, мы видим улучшение качества концепций, однако аудитория, которая решается приобрести загородный дом для постоянного проживания, предпочитает совершать покупку в коттеджном поселке, где решены вопросы с безопасностью, эксплуатационные вопросы, вопросы социальной однородности. Поэтому, по нашим оценкам, случаи привлечения индивидуальных архитекторов к строительству загородного дома постоянного проживания крайне редки", — сетует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".

Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci, при этом считает, что индивидуальное проектирование не всегда удорожает стоимость проекта, поскольку изначально учитываются финансовые возможности заказчика, что позволяет выбрать соответствующие материалы и сократить возможные издержки. "Но, безусловно, данная услуга в основном востребована в сегментах бизнес и премиум. Это связано с тем, что стоимость земли достаточно высока, а проекты в данном сегменте должны сочетать в себе современные технологии и давно опробованные решения, при этом архитектура постройки, планировка, дизайн внутренних помещений должны подчеркивать статус объекта", — говорит господин Радзимовский. По его оценкам, стоимость разработки проекта зависит от многих факторов, так, например, разработка частного индивидуального проекта с архитектурными идеями и просчетом экономии строительства в среднем составляет 100-150 тыс. рублей.

По-иному оценивают затраты на проектирование в Коллегии профессиональных девелоперов. Специалисты настаивают, что в организованной застройке эксклюзивных предложений как таковых нет, потому что она рассчитана на массовый сегмент рынка, где эксплуатационные характеристики ценятся выше, нежели оригинальный облик дома. В организованной застройке архитектура разрабатывается самим застройщиком. Работа с индивидуальными проектами проходит в стороне от открытого рынка, поэтому дать характеристики этому сегменту довольно сложно.

"В ценовом сегменте бизнес-класса индивидуальное проектирование — это попытка найти свой дом среди типовых проектов, но адаптировать его, а также внести свои изменения с учетом земельного участка. Тут стоимость индивидуальных изменений зависит от их количества. При незначительных поправках — перенести окно или батарею, снести перегородку — застройщик может предоставить услуги бесплатно. При значительных изменениях цена проектирования может достигать 200 тыс. рублей, но не превысит $10 тыс. Все-таки 300 тыс. рублей — это уже стоимость проектирования с нуля", — комментирует Дмитрий Майоров, эксперт Коллеги профессиональных девелоперов, генеральный директор компании "Русь: НТ".

В элит-классе больше индивидуальных проектов. Стоимость проектирования крупного и сложного объекта может исчисляться миллионами рублей, в эту сумму будут включены не только архитектурные, но и инженерно-технические решения, рассказал господин Майоров.

Генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов полагает, что в частном домостроении в России привлечение архитекторов, особенно с именем, практикуется крайне редко. "Люди зачастую рассчитывают на свой вкус или старания халтурщиков, результат мы все видим, прогуливаясь по районам коттеджной застройки, и он, мягко говоря, не завораживает. Также огромное количество типовых проектов, которые хоть и не являются произведениями архитектуры, но по крайней мере пропорциональны. Если говорить о ценах, то цена будет варьироваться от 100 тыс. рублей до 2-3 млн. Я уверен, что обеих крайностей стоит избегать, но привлекать грамотного архитектора для постройки своего дома просто жизненно необходимо, ведь это капиталоемкое вложение. Помимо прочего, место, где вы планируете жить, обязано быть удобным и эстетичным. Не нужно забывать об оптимальной организации пространства, которую с учетом всех ваших пожеланий сможет воплотить только профессионал. К сожалению, на проектировании часто экономят и в коммерческих проектах, что уж говорить о частной застройке, где про это вообще забывают, между тем хороший проект за 400-600 тыс. рублей позволит получить эстетичный, удобный и экономичный объект, который станет качественным выражением вашей индивидуальности", — считает господин Богданов.

Олег Привалов