Генподрядчик первой очереди фруктово-овощного терминала (ФОРТ) в Аксайском районе Ростовской области взыскивает в суде с оператора входящего в «губернаторскую сотню» инвестпроекта — ООО «Аксай&Истанбул» — более 78 млн руб. задолженности. Представители ответчика, в свою очередь, говорят о ненадлежащем качестве и объеме выполненных строителями работ. По их словам, до устранения недоделок вторая очередь форсироваться не будет. Как полагают курирующие проект чиновники, на пересмотр сроков повлияли прежде всего проблемы с арендаторами — уже построенные склады и холодильники заполнены меньше чем наполовину.
Московское ООО «Три моря констракшн и трейд компани» подало в декабре иск в арбитражный суд Ростовской области к ООО «Аксай&Истанбул», являющемуся оператором проекта фруктово-овощного терминала в Аксайском районе. Строители, взыскивающие по договорам подряда 70,6 млн руб. основного долга и более 7,6 млн руб. процентов, заявили также ходатайство об обеспечении, которое суд удовлетворил — счета и имущество ответчика арестованы в пределах исковой суммы.
Участники спора от официальных комментариев отказываются, однако источник в ООО «Аксай&Истанбул» подтвердил „Ъ“, что речь идет именно о первой очереди терминала — «Три моря» являлся генподрядчиком объекта. «К ним есть претензии — государственные экспертные организации, которые мы наняли, установили, что выполненные подрядчиком объемы не соответствуют указанным в документах — акты и факты разнятся»,— говорит он. Откуда взялась указанная в иске сумма, собеседник „Ъ“ пояснить не смог, по его данным, стоимость спорных работ не превышает 50 млн руб.
Владельцами ООО «Три моря констракшн и трейд компани» являются турецкие предприниматели Герен Мурат и Тунджел Саваш (данные — Kartoteka.ru), компания занимается строительством промышленных, торгово-развлекательных и гостиничных объектов в Казахстане, Турции и России, среди объектов в Ростовской области — ТЦ «Мега» и фабрика «Меринос».
ООО «Аксай&Истанбул» создавалось под проект строительства фруктово-овощного терминала в Ростовской области также с участием турецкого капитала — 50% в УК принадлежит ООО «Рус-Ком», учредителями которого являются граждане Турции, еще 50%, по данным Kartoteka.ru, — в собственности ООО «Аксайдорсервис».
В 2010 году «Аксай&Истанбул» подписал с правительством Ростовской области договор о сотрудничестве, проект вошел в «губернаторскую сотню», а Василий Голубев заложил первый камень в строительство терминала. Проект предусматривает 12 тыс. кв. м холодильных секций и 80 хранилищ на 55 тыс. т продукции, а также более 180 торговых мест. Заявлявшийся инвесторами объем вложений — порядка 1 млрд руб. Первая очередь (52 холодильника на 6 тыс. кв. м, офисы и гостиница) была введена в конце 2011 года, завершить вторую планировалось в текущем году. Представитель «Аксай&Истанбул» говорит, что строительство приостановлено — «сейчас нужно разобраться с уже построенным и исправить недоделки».
В администрации Аксайского района „Ъ“ подтвердили, что вторая очередь законсервирована, но ни о каких проблемах инвестора с подрядчиками или финансированием не слышали. По версии местных чиновников, инвестор не будет продолжать проект, пока не заполнит арендаторами действующие склады. Эту информацию подтверждают и в курирующем терминал областном департаменте потребительского рынка. «Конкуренцию терминалу составляет Аксайский оптово-овощной рынок. Предполагалось, что после запуска нового комплекса торговые компании перейдут в комфортные условия, однако этого не произошло. Первоначально „Аксай&Истанбул“ предложил им арендную ставку за одну холодильную секцию на уровне 90 тыс. руб./мес., по нашей последней информации, сейчас ставка снижена до 50 тыс. руб., однако пока заполнены менее половины мест»,— сообщил представитель департамента.
Средняя площадь одной холодильной секции терминала, с учетом общей площади первой очереди (6 тыс. кв. м) и количества секций (52) — 115 кв. м, таким образом, арендная плата за 1 кв. м снижена до 430–435 руб./мес. По данным руководителя представительства девелоперской компании GVA Sawyer в ЮФО Евгения Панасенко, арендные ставки по «холодильникам» сейчас составляют 500–600 руб. за 1 кв. м/мес. и последнее предложение инвестора даже несколько «ниже рынка». «При заполняемости на уровне 50% проект начнет приносить прибыль не раньше, чем через 10 лет, если под него брались кредиты — он может не окупиться вообще»,— говорит он.
Окупить любой проект недвижимости (не только склад) при 50% уровне вакантных помещений маловероятно, соглашается замдиректора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Сергей Гончар. По его предположению, низкий уровень наполняемости может говорить о некорректно составленной маркетинговой стратегии продвижения проекта или первоначально неверной ценовой политике. В целом, как считает эксперт, рынок холодильных и морозильных складов Ростова имеет большой потенциал для развития — более 70% предложения сейчас составляют построенные еще в 70–80 годы прошлого века хладокомбинаты.