Фактически замершее в Петербурге мансардное строительство необходимо возрождать, но только отрегулировав нормативную базу и исключив власть из процесса достижения договоренности между жильцами и инвесторами, поделились уверенностью участники круглого стола "Мансардное строительство в Санкт-Петербурге: вектор развития", организованного ИД "Коммерсантъ". Закон надо менять, соглашаются и жители Петербурга, но обещаниям вести бизнес цивилизованно верят неохотно.
После всплеска, продолжавшегося до 2008 года, мансардное строительство в городе практически замерло. За 2011 год в Петербурге было построено всего около десяти мансард, рассказал генеральный директор ООО "Мансарды Петербурга" Андрей Мыльников. Работы по переоборудованию чердаков в квартиры в 1990-х и 2000-х привели к ряду скандалов и к тому, что власть решила приостановить выдачу разрешений на создание мансард.
Причина некачественно выполняемых работ — в законодательстве, считают инвесторы. Оно не позволяет вкладывать средства в строительство мансард добросовестным инвесторам и реставрировать чердачные помещения самим жильцам.
"Существующие условия не способствуют тому, чтобы инвесторы работали по-честному, — высказался управляющий директор ГК "КрашМаш" Александр Васильев. — Хорошие проекты создавать невыгодно и долго, а для их реализации необходимо иметь очень сильную лоббистскую поддержку".
"В 2000 году Верховный суд высказался против передачи в собственность инвесторов помещений, созданных в результате реконструкции общего чердачного пространства, — объяснила сложившуюся юридическую практику советник Mannheimer Swartling Майя Петрова. — В итоге, даже если инвестор получает согласие на создание мансарды всех собственников и соблюдает все требования законодательства в части охраны памятников истории и культуры, закон не позволяет ему зарегистрировать право собственности на новое помещение. В настоящее время ФРС отказывается регистрировать право собственности на такие помещения, и на протяжении последних 12 лет регистрация осуществляется, как правило, в судебном порядке".
При этом, по статистике, суды признают право собственности в соотношении приблизительно 50 на 50, поясняет госпожа Петрова. То есть, вкладывая достаточно большие деньги, инвестор должен потратить около двух лет на признание своего права собственности через суд с большой долей вероятности, что ему в этом откажут.
Кроме того, практически нереализуемо и условие получения стопроцентного согласия жильцов, выполнение которого необходимо для строительства мансарды. Несогласие или отсутствие хотя бы одного собственника по закону делает невозможным признание собственности инвестора на созданное помещение.
Договориться без власти
Законодательство необходимо менять, уверены инвесторы. Проект такого закона они на круглом столе передали депутату ЗакСа от партии "Яблоко" Борису Вишневскому.
"В Петербурге существует около двух тысяч домов, износ которых составляет уже более 40 процентов, и они срочно нуждаются в капитальном ремонте, — изложил свою позицию Андрей Мыльников. — На каждый многоквартирный дом площадью 5 тыс. кв. м необходимо 20-25 млн рублей единовременных вливаний. У города нет денег на то, чтобы эти дома приводить в порядок. Но существует такое понятие, как оптимизация использования общих помещений. И на этой оптимизации нужно зарабатывать деньги".
Зарабатывать деньги жильцам господин Мыльников предлагает, либо привлекая для реконструкции чердака под мансарду инвестора с условием, что он вложит средства в капитальный ремонт здания, инженерных коммуникаций и обустройства придомовой территории, либо создавая помещения под крышей самостоятельно и, например, сдавая их в аренду.
"Нам нужно только, чтобы юристы признали право собственности инвестора на мансарду, он бы получил свои 26 процентов прибыли, столько можно заработать соблюдая все условия и правила при строительстве мансарды, а собственники квартир — реконструированный дом и, соответственно, увеличение стоимости своего имущества", — резюмировал Андрей Мыльников.
"В ближайшее время государство собирается принять законопроект, по которому расходы на капитальный ремонт будут возложены на собственников квартир, — поддержал господина Мыльникова генеральный директор Ronix Realty Родион Купер. — При этом в 90 процентах случаев люди не смогут его оплачивать, и дома будут просто разрушаться. А решение уже есть. Реконструкция чердачных помещений позволит привлечь значительные инвестиции, очень сильно оздоровив город: привести парадные в порядок, заменить трубы, получить новые квадратные метры. Все равно развитие будет подталкивать нас к тому, что проблему ветшания исторического центра нужно будет решать".
Кроме того, благодаря упорядочению законодательной базы по созданию мансард, правительство могло бы решить и наболевшую проблему ежегодно падающих сосулек, заявил генеральный директор компании "Луксор" Сергей Корж. "Городу нужно обратить внимание на энергоэффективность исторических зданий, — уверен господин Корж. — Если разработать специальную программу на уровне правительства, мы бы и упростили строительство мансард для добросовестного инвестора, и решили бы задачу повышения энергоэффективности, поскольку все коммуникации систем отопления в исторических зданиях зачастую идут по чердакам".
Реконструкция чердачных помещений, крыш необходима и с эстетической точки зрения, заметил руководитель проектов Rumpu Андрей Анатольев. "Несложно зайти в Google Maps и сравнить, как с воздуха выглядят жестяные и ржавые крыши Петербурга и как — крыши Стокгольма или Таллина. Эти города старше, чем Петербург, тем не менее там мансарды и чердаки приведены в порядок", — высказался господин Анатольев.
Технологическая возможность
Вопрос безопасности такого строительства с технологической точки зрения, увеличения нагрузки на здание экспертов тревожит меньше всего. "Современные строительные материалы позволяют проводить реконструкцию чердачных помещений и надстраивать мансарды качественно и надежно, не создавая дополнительную нагрузку на несущие конструкции. А при грамотно разработанном проекте строительство мансарды не будет сильно менять облик здания", — уверен технический специалист компании "Ruukki Украина" Владимир Мельник.
"В начале века в качестве утеплителя для чердачных помещений зачастую использовался битый кирпич, — рассказывает генеральный директор Ronix Realty Родион Купер. — Сегодня, когда строится мансарда, этот слой толщиной порядка 40 см снимается — за счет этого нагрузка на несущие конструкции не возрастает. Кроме того, всегда перед строительством мансарды мы заказываем экспертизу несущей способности стен, состояния фундамента. Увеличение энергопотребления тоже неочевидно, потому как в результате утепления чердачных помещений теплопотери уменьшаются".
Все в суд
Инициативу предпринимателей не поддерживают депутаты и жители домов, пострадавших от ошибок при возведении мансард. "Только на территории, где находится мой избирательный округ, в центре Петербурга три спорные ситуации, связанные с мансардами", — рассказал депутат ЗакСа от партии "Яблоко" Борис Вишневский. Он уверен в отсутствии необходимости принимать новые законы.
"Проблема заключается не в том, что законодательство несовершенно, а в том, что оно не выполняется — органы власти или бездействуют, или действуют не так, как это предписано по закону, — считает депутат. — Мансарды можно строить, если согласны все собственники и если это не противоречит законодательству о защите объектов культурного наследия. Мы практически не видим случаев, когда выполняется первое условие, что касается второго — то в одних ситуациях эти согласования выдаются в нарушение закона. В других — даже отсутствие разрешений не мешает их возводить. Мансарды очень выгодный бизнес".
"Не надо говорить, что негативный опыт — это частный случай. К сожалению, это распространенная практика", — не доверяет новым инициативам координатор общественной организации АТОС Галина Белкова. Однако с необходимостью изменения законодательства госпожа Белкова соглашается.
"У собственников квартир также немного механизмов для того, чтобы защитить себя, — объяснила Майя Петрова. — Механизмы работают очень плохо, с большим скрипом, обе стороны для урегулирования конфликтов вынуждены идти в суд. Другого метода на сегодняшний момент нет".
Через тернии
Представления о стоимости мансард в центре часто не соответствуют реальности, отстаивают свою позицию сторонники изменения законодательства. "Посмотрите предложения о продаже таких квартир в интернете — например, мансардные помещения площадью 175-200 кв. м в районе Садовой продаются за 22 млн рублей. Это 110-125 тыс. рублей за квадратный метр", — говорит менеджер отдела продаж кровельной компании Ruukki по СЗФО Виталий Горбунов.
"Исходя из того, что было сказано на круглом столе, антимансардная коалиция выступает не против возведения мансард, а за создание правового поля, четких правил работы, единого перечня документов, необходимого для строительства, а также жестких санкций для нарушителей этих норм, — утверждает финансовый директор Ronix Realty Светлана Малахова. — Если часть прибыли инвестора будет направлена на улучшение здания, прилегающей территории, это пойдет только на пользу городу. К тому же, с инвестиционными проектами иногда выходят сами собственники квартир, которые хотят улучшить качество жизни в своем доме, найти средства и привлечь инвесторов, что зачастую как раз идет на благо зданию".
"Мне кажется, к решению этого конфликта нужно подходить, учитывая только интересы жильцов и инвестора — не перечислять денежные средства в бюджет Санкт-Петербурга, где они растворятся в общем котле и собственники квартир не увидят результата, а договариваться конкретно по каждому дому", — обращает внимание начальник юридического отдела компании "Луксор" Татьяна Булкина.
"Раз чердачное помещение находится в собственности жильцов, значит, и доход должны получить они. Я думаю, тогда жителям исторического центра создание мансард будет интересно", — рассуждает Татьяна Булкина.
Однако даже при поддержке инициативы изменения законодательства бизнес-сообществом на создание нового механизма строительства мансард уйдут годы. Инициаторам изменений придется не только добиться внесения корректировок в федеральное законодательство, но и изменить общественное мнение.