Тенденцией последнего времени стало появление на рынке очень дорогих с точки зрения аренды квартир — со ставкой 300-500 тыс. рублей в месяц. Однако спрос на такое жилье есть, говорят риелторы.
Безусловно, таких предложений немного, но много их и быть не может. Татьяна Натыкач, руководитель направления элитной аренды компании "Петербургская недвижимость", при этом отмечает, что некоторые арендаторы ожидали появления именно таких предложений.
"Это объекты, расположенные в наиболее престижных элитных новостройках Крестовского и Каменного островов. Площадь квартир — от 200 кв. м. В них должно быть минимум две спальни (но лучше — больше). Обязательно наличие всех атрибутов комфорта в квартире, то есть минимум два-три санузла, гардеробные, технические комнаты и прочее. Безусловно, подразумевается наличие дизайн-проекта при ремонте квартиры, планировка и отделка должны соответствовать всем современным требованиям. Плюс, само собой, ультрасовременная бытовая техника. Дом должно отличать прекрасное местоположение, хорошие видовые характеристики, и вместе с тем он должен находиться подальше от метро и людских потоков, в несколько обособленном уголке со своей аурой и социальной однородностью соседей", — поясняет госпожа Натыкач.
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci, говорит, что в основном элитные квартиры арендуют, приглашенные из других регионов специалисты и топ-менеджеры компаний, открывающих филиалы в Петербурге. В последние несколько лет среди арендаторов в данном сегменте увеличилось число иностранных специалистов, приезжающих на работу в Россию.
"Предложение на рынке аренды элитных квартир в Санкт-Петербурге в основном сосредоточено в Центральном, Петроградском, Василеостровском районах. В настоящее время стоимость аренды таких квартир достигает 350 тыс. рублей в месяц. Во время кризиса часть элитных квартир ушла с рынка по двум основным причинам. Во-первых, амортизационные расходы превышали арендные платежи, а во-вторых, многие владельцы не хотели снижать арендные ставки, при этом не были настроены и продавать квартиру по более низкой цене", — говорит господин Радзимовский.
Элитные квартиры редко сдаются напрямую. Когда речь идет о таких крупных суммах, арендатору нужны гарантии, которые может предоставить агент. Для арендодателя работа с агентством также актуальна, поскольку дорогую квартиру сдать самому достаточно сложно, а агентства достаточно средств тратят на их рекламу.
Агентств недвижимости, работающих с элитными квартирами, совсем немного. С этим сегментом нужно уметь работать, обладать определенным опытом и наработанной базой соответствующих клиентов.
В последнее время на рынке аренды появилось несколько новых компаний, среди них например Night Sky Realty. Издавна сдачей в аренду элитных квартир занимаются "Адвекс", "Петербургская недвижимость". "Но в целом этот рынок держится на частных брокерах, которые кочуют из агентства в агентство с базой собственников элитных квартир, которые предпочитают работать с проверенным человеком длительное время", — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".
Впрочем, Наталья Гольдберг, директор представительства компании "Фореном" в России, считает, что примерно 20% элитного жилья сдается без посредства агентств.
В городе уже есть несколько доходных домов с квартирами очень высокого качества. Они управляются профессиональными управляющими компаниями, и это вполне успешный бизнес. Кроме того, существуют проекты создания элитных доходных домов. "На наш взгляд, в городе существует дефицит качественного предложения. Элитные квартиры, которые сейчас присутствуют на рынке в старом фонде, не в полной мере отвечают современным требованиям клиентов: отсутствие парковки, лифта, плачевное состояние подъезда, неоднородный социальный уровень соседей. Квартиры в новых домах отвечают всем требованиям клиентов к качеству объекта, но не соответствуют их пожеланиям к месторасположению. Таким образом, проекты создания элитных доходных домов в центре (особенно в "золотом треугольнике") обречены на успех. Конечно, при условии привлечения профессиональной управляющей компании. Тем более что исторически Петербург — город доходных домов", — говорит Наталья Гольдберг.
Если в экономклассе можно говорить о какой-то сезонности на рынке аренды, в частности сентябрь-октябрь — это пик сезона, то на рынке элитной недвижимости спрос на протяжении всего года значительно не меняется, и его нельзя назвать ажиотажным. "В нашем агентстве в месяц мы обрабатываем около 30 звонков, но зачастую требования у потенциальных арендаторов бывают завышенными для желаемой арендной ставки. Стоимость аренды на элитные квартиры с весны не изменилась, а летом даже немного снизилась. Но, думаю, значительного снижения стоимости в этом сегменте в краткосрочной перспективе не будет", — говорит Елена Журавлева, директор департамента аренды агентства недвижимости Home estate. Она добавляет, что если стоимость аренды квартиры угадана правильно, не завышена, то она долго не стоит. "Например, недавно мы сдали квартиру со стоимостью аренды 200 тыс. руб. в месяц меньше чем за неделю. Кроме того, тяжело сдать квартиры с большой площадью; все-таки наибольшим спросом пользуются одно-двухкомнатные квартиры и трехкомнатные квартиры в центре, которые снимают семьи с детьми", — говорит госпожа Журавлева.
Наталья Гольдберг подсчитала, что в среднем в месяц через агентства снимается порядка 10-15 квартир стоимостью более 150 тыс. руб. в месяц. Она подтверждает, что в 2012 году цены на аренду премиального жилья были стабильны, значительных колебаний не было. Спрос тоже стабилен.
Елизавета Конвей говорит: "По нашей оценке, на рынке аренды элитного жилья в настоящее время ощущается нехватка квартир от 150 до 220 кв. м, с тремя спальнями, рассчитанных на семью". Она указывает на то, что цены на аренду пока еще не достигли докризисного уровня. "Качественного предложения в элитном сегменте мало. Наиболее востребованным являются Центральный район, Крестовский остров, а также квартиры с видами. Для арендаторов видовые характеристики даже более важны, чем для покупателей — так как покупателям за вид из окна приходится доплачивать, для арендаторов разница между видовой и невидовой квартирой не настолько велика, поэтому представительские квартиры пользуются наибольшим спросом".
Надежда Калашникова, директор по маркетингу компании Л1, говорит: "Аренда квартир с панорамными видами всегда обходится дороже примерно на 20 процентов. И те, кто покупают сегодня элитное жилье, чтобы потом его сдавать, окупят свои квартиры не за 10-12 лет, как обычно, а всего за 5-7 лет".
Цифры
По данным Knight Frank St. Petersburg, в сентябре 2012 года средняя ставка аренды квартир на рынке элитной жилой недвижимости находилась на уровне $4600 в месяц. Первенство по уровню арендных ставок удерживает Петроградский район: здесь они выше среднерыночных в 1,5-2 раза. Существенное влияние на это оказывает наличие значительного числа предложений квартир в новых домах, расположенных на Крестовском острове
В III квартале 2012 года в аренду предлагалось около 330 элитных квартир. При этом лидерство по объему предложения принадлежит зоне "золотого треугольника" (21%) и Петроградской стороне (20%). Самым распространенным вариантом является квартира площадью 130 кв. м с двумя спальнями.