И в прошлом, и в нынешнем году участники рынка недвижимости констатировали победоносное шествие ипотеки — на некоторых объектах строительства доля ипотечных сделок достигает 50%. Завоевывает свою долю жилищное кредитование и на рынке премиум-класса. Правда, здесь доля сделок с привлечением банковских заемных средств все-таки меньше, чем на рынке масс-маркет. Как правило, ипотека в общем объеме сделок с элитной недвижимостью достигает 5-10%.
Покупка элитного жилья — это, как правило, покупка уже не первая, тщательно спланированная и продуманная, а значит, между намерением купить и самим приобретением квартиры есть довольно длительный временной разрыв. К тому же элитные объекты кредитуют не все банки подряд. Однако, учитывая, что интерес к ипотеке вернулся, все чаще и чаще в программах банков появляются различные предложения для элитных заемщиков.
Медленный рост
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", говорит: "По нашим данным, доля ипотеки при покупке жилья, в том числе и элитного, растет. Например, занимаясь реализацией проекта "Леонтьевский Мыс", мы фиксируем достаточно большое количество обращений в банк, и эта тенденция с течением времени только укрепляется. Мы прогнозируем, что рост ипотечных сделок будет наблюдаться и на вторичном, и на первичном рынках".
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, впрочем, отмечает, что в последние месяцы ситуация стала меняться: "До недавнего времени наблюдалась положительная динамика: увеличивался общий объем ипотечного кредитования, росла доля ипотечных сделок. Но в настоящий момент ситуация неоднозначная. Банки начали поднимать ставки по ипотечным кредитам и снова ужесточают требования к заемщикам, что может негативно сказаться на темпах роста этого сегмента".
При этом Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН "Итака", указывает на то, что доля ипотечных сделок на рынке элитной недвижимости составляет не более 10% от общего объема кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. "Основной нюанс получения кредита на покупку элитной жилплощади заключается в том, что заемщик проходит более тщательную проверку на платежеспособность, а оценка стоимости приобретаемого жилья занимает на порядок больше времени по сравнению с оценкой обычной квартиры в силу ограниченного количества аналогичных предложений на рынке и индивидуальной специфики объектов элитной недвижимости", — говорит госпожа Филатова.
Все непросто
Эксперты указывают и на то, что в данном сегменте для заемщиков особенно важна готовность банков рассматривать заявки собственников бизнеса и возможность предоставления справок по форме банка. Доходы, отражаемые в справке 2-НДФЛ, чаще всего недостаточны для получения ипотеки на столь дорогие объекты недвижимости.
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП "Петербургская недвижимость", отмечает, что сегодня в городе насчитывается всего 23 строящихся объекта, в которых цена квартиры превышает 15 млн рублей, соответственно, и ипотечные сделки на приобретение элитного жилья будут единичны. "А число элитных новостроек, где можно приобрести квартиру с помощью ипотеки, и того меньше", — добавляет она.
"Кроме того, клиенты такого уровня прекрасно представляют, каковы ипотечные ставки за границей, и, сравнивая с нашей ситуацией, понимают, что наши условия отличаются от европейских не в лучшую сторону", — говорит госпожа Мошкова.
Тем не менее, по ее словам, ипотечные сделки на такие квартиры все-таки совершаются с периодичностью примерно раз в полтора месяца. "При этом чаще всего такие клиенты берут кредит на непродолжительное время: в среднем через 1-1,5 года они уже возвращают деньги банку", — рассказывает госпожа Мошкова.
Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов полагает, что ипотека в элитном сегменте не слишком популярна и оттого, что бизнесменам трудно планировать регулярные выплаты — в какой-то месяц будет сверхприбыль, а какой-то выдастся убыточным.
Начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Наталия Зуева считает, что при покупке элитного жилья ипотека распространена значительно меньше, чем при покупке жилья комфорт-класса или экономкласса в связи с тем, что у покупателей элитного жилья реже возникает необходимость в привлечении ипотечных средств, чем у покупателей недвижимости в других сегментах. "Как правило, такие клиенты берут ипотеку в тех случаях, когда им в силу разных причин выгоднее использовать именно заемные средства банка. Кроме того, процесс одобрения большой суммы кредита (скажем, от 8 млн рублей и выше) обычно проходит несколько дольше и сложнее, чем одобрение кредита в 3-4 млн рублей, и требует значительно большего пакета документов", — добавляет она.
Нет нужды
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", говорит, что у строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" в первом полугодии 2012 года число ипотечных сделок составило 4% от общего объема продаж. "Гораздо более популярным механизмом является рассрочка от застройщика — в среднем около двух третей сделок совершается по данной схеме", — говорит он.
Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI), рассказал, что в его компании доля элитных квартир и квартир бизнес-класса, реализуемых с помощью ипотеки, достигает 10%. "Это существенный показатель, имеющий перспективу роста. Наша практика продаж элитных квартир показывает, что интерес к ипотеке на рынке элитного жилья постепенно возвращается. В кризисный и посткризисный период таких сделок практически не было. Однако уже с третьего квартала 2011 года по ипотеке мы продавали до 10 процентов элитных квартир", — говорит господин Останин.
А вот Василий Селиванов, генеральный директор компании Legenda Intelligent Development, считает, что в среднем по рынку доля ипотечных сделок на элитных объектах достигает 20%. "И эта доля постоянно растет, так как в целом бизнес в России обеляется", — уверяет он.
"Покупателями элитной недвижимости зачастую являются собственники бизнеса. Когда перед ними встает необходимость достать одномоментно 15-20 млн рублей на покупку квартиры, им зачастую легче взять ипотеку, чем эту сумму достать из бизнеса, особенно притом, что в бизнесе деньги зачастую тоже кредитные и ставки на корпоративные кредиты выше, чем ипотечные проценты", — объясняет господин Селиванов свою позицию. Привлекательность условий по ипотеки напрямую зависит от репутации застройщика и этапа, на котором находится строительство объекта. Но так как ипотеку в элитном сегменте берут на небольшой срок и ближе к сдаче объекта, нередко получается, что она оказывается самым дешевым и простым способом, фактически альтернативой рассрочки, считает господин Селиванов.
Надежда Калашникова, директор по маркетингу компании Л1, считает, что при покупке жилья бизнес-класса и элитной недвижимости в Санкт-Петербурге собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний прибегают к ипотечным кредитам. Она согласна с мнением господина Селиванова о том, что собственники бизнеса не хотят вынимать большие суммы из оборотных средств компании для покупки квартиры, поэтому и пользуются ипотечными кредитами банка. "Топ-менеджеры же имеют возможность ежемесячно выплачивать достаточно крупные суммы, не снижая при этом качество жизни и уровень потребления. Спрос на ипотеку среди собственников бизнеса подогрели программы, где отсутствует подтверждение дохода в той или иной форме, и программы, где рассматривается "серый" бизнес. При этом условия по этим программам такие же, как и по стандартным. В среднем по рынку с помощью ипотеки приобретается 10-20 процентов жилья верхнего ценового сегмента. Многое зависит от объекта и наличия аккредитации его в определенном банке. Для сравнения: в массовом сегменте с использованием ипотеки продается 30-40 процентов квартир", — рассказала она.
Управляющий филиалом ОАО "Трансредитбанк" в Санкт-Петербурге Елена Кондратюк говорит, что в целом на рынке Санкт-Петербурга доля ипотечных сделок по объектам класса премиум составляет не более 5-10%. "В сегменте продажи элитного жилья сделки с привлечением кредитных средств составляют 15-25 процентов", — говорит она.