За последние 15 лет АИЖК прошло несколько важных этапов, связанных с эволюцией в российской финансовой системе, включая два крупнейших экономических кризиса. В результате схема работы агентства существенно изменилась, однако основная задача осталась прежней — стимулирование ипотеки в России.
Трудное детство
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) появилось еще до первого крупного кризиса в истории современной российской экономики и было зарегистрировано 5 сентября 1997 года. Изначально оно создавалось как государственный оператор, поэтому 100% акций АИЖК, как тогда, так и сейчас, принадлежат государству. В результате ни для кого не стало сюрпризом, что все акции агентства при учреждении и размещении дополнительных акций путем подписки оплачены его учредителем и акционером. Создать агентство было решено в рамках федеральной целевой программы «Свой дом» для снижения рисков долгосрочного ипотечного кредитования и привлечения необходимых кредитных ресурсов. По сути, именно АИЖК должно было стать основным рычагом для поддержки зарождающегося ипотечного рынка со стороны государства и обеспечить его «длинными» деньгами.
Однако, несмотря на серьезно заявленные цели, первые четыре года АИЖК практически бездействовало. Дело в том, что сама идея создания агентства опередила рынок и одновременно с ним федеральное законодательство. Свою роль также сыграл экономический кризис 1998 года, из которого российские банки выходили долго и мучительно. Фактически все это время у агентства отсутствовало финансирование, а также правительство никак не могло разработать порядок предоставления гарантий по привлекаемым АИЖК средствам. Из-за неясности инструментов развития в агентстве регулярно менялось руководство. Так, в 1997 году первым генеральным директором АИЖК был назначен Ефим Басин, в 2001 году агентство возглавил руководитель Северо-Западного филиала Андрей Ужегов, однако уже в том же году его сменила Лариса Дыдыкина, которая проработала на этом посту всего три месяца. Все изменилось, когда на место руководителя агентства в том же году пришел начальник департамента корпоративного финансирования и член правления «Газпрома» Александр Семеняка, возглавляющий АИЖК до сих пор — более десяти лет.
Завоевать рынок
Изначально работе агентства мешала слабая популярность ипотеки в России, связанная как с высоким уровнем инфляции, так и с тем, что Центробанк, опасаясь нового кризиса, не был готов серьезно опустить ставку рефинансирования. Только после 2005 года ситуация начала кардинально меняться. К примеру, если в 2000 году ставка рефинансирования была установлена на уровне 55%, то к концу 2005 года она упала до рекордных 13%. В итоге в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 млрд рублей, и на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, а также начали снижаться ставки по кредитам. Впрочем, на тот момент они были далеки даже от сегодняшних неидеальных и составляли в среднем 14,9% годовых. В 2007–2008 годах некоторые банки под влиянием растущей конкуренции начали вводить рискованные продукты и снижать требования к заемщикам до минимальных. В итоге у кредитных учреждений стали появляться продукты без первоначального взноса и без подтвержденного дохода. В 2006 году объем ипотечных кредитов, выданных банками, составил уже 263,6 млрд рублей, в 2007-м — 556,5 млрд рублей, а ставки ипотечного кредитования в рублях снизились до 12–13%. На все эти вызовы АИЖК пришлось оперативно реагировать.
Превращению АИЖК в крупнейшего игрока российского ипотечного рынка способствовала активная поддержка государства. Так, в январе 2003 года агентство было включено в список 18 приоритетных компаний с государственным участием, а в декабре 2004 года на основе формы закладной, разработанной АИЖК, ФСФР согласовала типовую форму закладной по ипотечным кредитам. Однако в процесс развития ипотечного рынка АИЖК активно вступило только в июне 2005 года, когда федеральное правительство приняло «Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов». Именно этот документ определил задачи и этапы развития системы рефинансирования, а также роль АИЖК как ее оператора. Таким образом, в России была создана двухуровневая система ипотечного кредитования, действующая до сих пор. Именно появление подобной системы позволило большому количеству средних и небольших кредитных организаций составить конкуренцию крупным банкам и их ипотечным программам. Таким образом, на ипотечном рынке появилась настоящая конкуренция. Однако уже по итогам 2005 года, по данным Федеральной регистрационной службы, доля АИЖК в общем количестве зарегистрированных залогов недвижимости по России составила 20%, а в ряде федеральных округов превысила 35%. Начиная с 2006 года АИЖК последовательно увеличивало свою конкурентоспособность на рынке. С 1 октября 2007 года величина первоначального взноса по ипотеке, допустимого стандартами агентства, была снижена до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Для того чтобы стать участником программы АИЖК, банки должны были стать партнерами агентства.
Удар кризиса
Кризис 2008–2009 годов внес серьезные корректировки в динамично развивающийся рынок ипотечного кредитования. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили действие своих ипотечных программ, вслед за этим ставки поднялись до 14% и выше. В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило: кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 году — 655,8 млрд рублей — в 2009-м было выдано ипотеки всего на 152,5 млрд рублей. Более того, началось снижение цен на жилье и падение доходов у населения, из-за чего многие люди не могли расплатиться по кредитам. В рамках антикризисной стратегии правительство создало дочернюю компанию АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), основной задачей которого стала поддержка таких заемщиков. В общей сложности за время работы в АРИЖК поступило около 40 тыс. обращений от заемщиков, было реструктурировано более 10 тыс. кредитов. Одновременно с этим АИЖК запустило целый ряд программ по поддержке ипотеки для определенных групп населения, например пилотный проект по ипотечному кредитованию военнослужащих—участников накопительно-ипотечной системы, так называемая «Военная ипотека».
Более того, именно после кризиса в России начали развиваться социально ориентированные ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков: военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и т. п., такие программы разрабатывает и выводит на рынок АИЖК. По инициативе правительства АИЖК также внесло ряд существенных изменений в схему выкупа ипотечных закладных. В частности, был закреплен принцип приобретения закладных не только по номиналу, но с дисконтом или премией. В свою очередь, закладные, процентная ставка по которым ниже ставки рефинансирования, могли быть предложены для рефинансирования с дисконтом.
Работа на будущее
С 2010 года началось постепенное восстановление рынка, и АИЖК, до этого момента нацеленное на рефинансирование кредитов на вторичном рынке, изменило вектор своей работы. Федеральные власти поручили агентству стимулирование строительства жилья экономкласса, поэтому основной объем предоставляемых средств господдержки агентство решило направить на выкуп кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке. С этой целью еще в разгар кризиса была разработана программа стимулирования кредитования застройщиков, работающих в сегменте экономкласса, и покупателей новостроек. Новая программа «Стимул» должна была обеспечить взаимодействие между кредитором, застройщиком и АИЖК. Кредитор проекта был обязан финансировать завершение строительства жилья в соответствии с заключенным с заказчиком-застройщиком договором. В свою очередь, АИЖК предоставляло кредитору проекта целевые займы, которые он мог по своему усмотрению в тех или иных пропорциях потратить на кредитование покупателей жилья и финансирование проекта строительства. За счет собственных средств и средств целевых займов АИЖК кредитор проекта выдавал кредиты физическим лицам, приобретающим жилые помещения в объекте долевого строительства. При этом все строительные риски лежали на кредиторе проекта. Первое соглашение по новой программе было заключено уже в сентябре 2009 года с группой ГПБ — о строительстве жилых домов в Архангельске и Кемерово. Это стало началом довольно длительного процесса. В 2010 году в рамках программы «Стимул» уже было заключено 110 соглашений на сумму 29 млрд рублей. На сегодняшний день в программе более 200 соглашений, в рамках которых ведется строительство 3,3 млн кв. м жилья в 33 российских регионах.
В итоге к 2012 году ипотечный рынок не только достиг докризисного уровня объемов выдачи, но и превзошел его. По данным АИЖК, сегодня каждая пятая сделка с жильем совершается с помощью ипотеки. Для сравнения: в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, а в 2011 году — 17,6%. За семь месяцев 2012 года в России было выдано 353 252 ипотечных кредита на общую сумму 516,9 млрд рублей, а к концу года ожидается рекордный за всю историю ипотеки объем выдачи — до 1 трлн рублей. Стратегическим приоритетом для агентства по-прежнему остается развитие системы ипотечного жилищного финансирования. Более того, АИЖК является оригинатором примерно 50% выпуска всех российских ипотечных ценных бумаг. На сегодняшний день агентство запустило три программы приобретения облигаций с ипотечным покрытием общим объемом 60 млрд рублей. И если в начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего 3 банка, на сегодняшний день число партнеров уже увеличилось до 136 банков и 200 небанковских организаций.