Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Игорь Котыло и Максим Золотых рассматривают вопрос о правомерности хранения собственником запасного ключа от помещения, переданного по договору аренды.
Имеет ли право арендодатель хранить у себя запасной ключ от помещения арендатора в целях противопожарной безопасности?
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
При этом арендуемое имущество остается в собственности арендодателя и последний вправе принимать меры к обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановления: ФАС Западно-Сибирского округа от 9 декабря 2011 г. по делу N А75-1736/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2012 г. N 13АП-5790/12). В связи с этим хранение запасного ключа от помещения, передаваемого по договору аренды, представляется вполне целесообразным, тем более что действующее законодательство не запрещает подобных действий.
В соответствии с п. 2. ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Данная норма означает необходимость передачи арендатору тех принадлежностей, отсутствие которых не позволяет ему воспользоваться арендованным имуществом в соответствии с целями договора, однако не подразумевает передачи всех экземпляров конкретных предметов (в данном случае - ключей).
При этом, на наш взгляд, указание на наличие в распоряжении арендодателя запасного комплекта ключей имеет смысл включить непосредственно в договор (при необходимости можно оговорить также условия, при которых арендодатель вправе им воспользоваться: пожар, наводнение, техническая авария и т.д.). Однако и в случае отсутствия соответствующего положения в договоре оставление арендодателем в своем распоряжении дополнительного комплекта ключей нельзя признать противоправным.
Что касается правил пожарной безопасности, то они не содержат требований к арендодателю всегда иметь в распоряжении ключи для обеспечения доступа на объекты. Однако в силу части второй ст. 37 Закона N 69-ФЗ руководители организации обязаны, в том числе:
- соблюдать требования пожарной безопасности;
- разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности;
- оказывать содействие пожарной охране при тушении пожаров;
- обеспечивать доступ должностным лицам пожарной охраны при осуществлении ими служебных обязанностей на территории, в здания, сооружения и на иные объекты предприятий.
Исходя из этого, а также учитывая, что обеспечение пожарной безопасности имущества в интересах прежде всего самого арендодателя, последнему следует иметь в своем распоряжении комплект ключей.
При этом из п. 2 Правил противопожарного режима в Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. N 390, следует, что руководителем организации, в пользовании которой на праве собственности или на ином законном основании находятся объекты, утверждается инструкция о мерах пожарной безопасности, в том числе отдельно для каждого пожаро-взрывоопасного и пожароопасного помещения производственного и складского назначения. В свою очередь, в инструкции о мерах пожарной безопасности необходимо отразить обязанности и действия работников при пожаре, в том числе при вызове пожарной охраны, отключении вентиляции и электрооборудования (в том числе в случае пожара), эвакуации горючих веществ и материальных ценностей, а также указываются лица, ответственные за обеспечение пожарной безопасности, в том числе за отключение при необходимости электроэнергии, а также организацию одновременно с тушением пожара эвакуации и защиты материальных ценностей (смотрите п.п. 461-462 Правил). В данной инструкции организация вправе закрепить за определенными лицами хранение ключей от находящихся в собственности (пользовании) помещений.
Отметим также, что обеспечение соответствия арендуемого помещения требованиям пожарной безопасности не является в соответствии с законодательством исключительной обязанностью какой-либо из сторон договора аренды (ст. 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон N 69-ФЗ)). По смыслу законодательства обеспечение выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности как арендодателя, так и арендатора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.06.2008 N Ф04-3136/2008(5321-А81-29)).
Подведем итоги. Законодательство не содержит требования передать арендатору все комплекты ключей от сдаваемого в аренду помещения. При этом факт наличия у арендодателя запасных ключей целесообразно отразить в договоре аренды.