Точки доступности

Москва занимает первые строчки в мировом рейтинге самых высоких цен на жилую недвижимость. Но и на перегретом московском рынке можно отыскать относительно недорогие предложения. Правда, те, что можно назвать полноценным жильем, часто находятся далеко за МКАДом

Антон Черниговский

Вторые руки

Покупка недвижимости — самое тяжкое бремя для всех, кто либо приезжает в Москву, либо решает начать самостоятельную жизнь в российской столице. Цены на московские квартиры находятся на запредельном уровне, и даже кризис 2008 года практически не смог их обрушить. Сейчас средняя цена квадратного метра в Москве составляет примерно 5,5 тысячи долларов без учета элитного жилья и более 7,5 тысячи — с учетом "элитки". Самое парадоксальное, что высокие цены на столичное жилье диссонируют с его качеством и такое жилье, которое ни в одной стране не взяли бы даже бесплатно, в столице продается за астрономические для Европы суммы.

Но для Москвы такие квартиры считаются "дешевыми". "Недавно мы подыскивали квартиру на вторичном рынке стоимостью до 4,5 млн рублей для одного из своих клиентов. Качество квартир, представленных в этом ценовом диапазоне, конечно, ужасающее. Запахи, мебель и домашние насекомые — все это присутствует во многих из таких квартир",— рассказывает один из московских риэлторов. По его словам, в итоге клиент все же остановился на одном из предложенных вариантов, но что он будет с ним делать дальше, наш собеседник предположить затруднился. "Возможно, переселит туда тещу или очень нелюбимую бабушку",— иронизирует риэлтор.

По данным "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости", самое дешевое жилье на вторичном рынке Москвы в Зеленоградском, Юго-Восточном и Восточном административных округах (см. таблицу). "Восток и юго-восток традиционно замыкают рейтинг популярности московских округов. Это объясняется сложной транспортной доступностью и не самой благоприятной экологической ситуацией в них. Причины невысокой стоимости квадратного метра в Зеленоградском округе объясняются особым положением АО и его значительной удаленностью от Москвы",— комментирует гендиректор "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов. "Самое дешевое жилье на вторичном рынке можно найти в отдаленных районах на востоке и юге столицы — в Капотне, Выхине, Восточном Измайлове, Бирюлеве. Здесь в панельных пятиэтажках на крайних этажах встречаются "однушки" площадью 30 кв. м за 4,5 млн рублей. Трехкомнатную квартиру на 58 кв. м в этих же районах, если поискать, можно найти за 6,9 млн рублей, но жилплощадь при этом будет требовать капитального ремонта. Это минимальные расценки по Москве",— соглашается руководитель офиса "Марьино" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Петр Пономаренко. "На вторичном рынке в Москве минимальная цена квартиры — 4,8 млн рублей. Это, как правило, малогабаритные квартиры площадью до 35 кв. м, расположенные в панельных и блочных домах советской постройки, удаленно от станций метро в неблагоприятном с точки зрения экологии окружении",— добавляет руководитель аналитического отдела Est-a-Tet Денис Бобков.

В Подмосковье ситуация, конечно, более благоприятная, но во многих городах-спутниках цены на жилье уже вплотную приблизились к столичным, правда, здесь за те же или примерно те же деньги предлагаются квартиры чуть более высокого качества. "За 4-4,5 млн рублей в самом ближайшем Подмосковье можно купить вполне приличную квартиру со средним ремонтом, пригодную для проживания не самого требовательного клиента",— говорит коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов. Однако, по его словам, многих клиентов от Подмосковья отпугивает большое расстояние до места работы, поэтому чаще всего человек, который имеет возможность купить жилье за 4,5 млн рублей и ориентируется только на вторичный рынок, предпочтет купить убитую "хрущевку", но в черте города, а не жилье в Подмосковье лучшего качества.

Москва дешевая

На первичном рынке ситуация несколько иная. На рынке новостроек Москвы есть довольно много объектов, которые могут считаться условно дешевыми. "Бюджетной новостройкой в Москве можно назвать однокомнатную квартиру стоимостью от 5 млн рублей, или 120 тысяч за квадратный метр, или двухкомнатную от 6 млн рублей",— полагает гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. Однако на рынке есть и более дешевые варианты. По московским меркам, разумеется. "В Москве недорогие новостройки представлены в таких районах Москвы, как Бирюлево Восточное, Лосиноостровский, Кузьминки, Чертаново Северное и Митино",— рассказывает гендиректор "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев. По его словам, одним из наиболее доступных проектов на территории Москвы является микрорайон "Царицыно" со стоимостью от 98,5 тысячи рублей за квадратный метр. "Самые бюджетные предложения в Москве можно найти в новостройках, расположенных за пределами МКАДа. Если говорить о территории "старой" Москвы, то это Некрасовка, Зеленоград, Митино и другие",— говорит гендиректор "МИЦ-Недвижимость" Наталья Соломонова. В качестве примера наиболее дешевых предложений можно отметить следующие объекты: "Некрасовка-Парк" (от 3,8 млн рублей), ЖК "Зеленый бор" (от 4,2 млн), ЖК "LIFE Митинская" (от 4,9 млн), новостройки в Ново-Переделкине (от 4,3 млн), микрорайон "Царицыно" (от 4,5 млн), ЖК на ул. Кадомцева, д. 23 (от 4,6 млн рублей) и другие.

Впрочем, как отмечает гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева, невысокая цена этих объектов обусловлена стартовым этапом строительства. По мере же строительства дешевые предложения с рынка вымываются и остаются более дорогие квартиры. "Дешевое жилье применительно к новостройке можно купить на ранних стадиях строительства, и чем ближе срок сдачи, тем выше цены. К моменту сдачи жилого комплекса в продаже остается не более 15 процентов квартир, и это в основном неликвид",— соглашается Дмитрий Коновалов. Более того, на финальных стадиях строительства квартиры в новостройках ценятся дороже, чем на вторичном рынке, в силу того, что в новых жилых микрорайонах создается вся инфраструктура для проживания — детские сады, школы, магазины, в отличие от старых районов, где всего этого вполне может не быть, отмечает Евгений Данилов. "Например, квартиры в жилом комплексе (концепция комплексной застройки, комплексного освоения территории) со всей инфраструктурой стоят дороже квартир в простом жилом доме (концепция одиночного строения)",— подтверждает Денис Бобков.

Тем не менее относительно недорогие квартиры встречаются не только на окраинах Москвы. В частности, речь идет о распространении такого формата жилья, как апартаменты и малогабаритные квартиры-студии. "В последнее время в Москве и МО все больше становятся популярными малогабаритные квартиры. В первую очередь это обусловлено доступной стоимостью квартиры. Примером в МО может послужить ЖК "Одинцовский Парк", где предлагаются однокомнатные квартиры-студии площадью 26,06 кв. м стоимостью 2,647 млн рублей",— говорит Денис Бобков. Евгений Данилов в пример приводит некоторые проекты компании RED Development, в которых студию типа лофт площадью около 30 кв. м в центре города без отделки можно приобрести за 160-200 тысяч долларов, что ненамного дороже стоимости стандартной "бабушкиной" квартиры на вторичном рынке площадью около 40-50 кв. м. "Малогабаритная квартира в пятиэтажном доме в 10 минутах транспортом от метро "Семеновская" продается за 4 млн рублей. Ее общий метраж не превышает 18 кв. м. Можно найти вариант еще дешевле, например квартиру площадью около 13 кв. м (кухня 2 кв. м) за 3,3 млн рублей на ул. Буракова",— рассказывает Александр Хрусталев. По его словам, благодаря распространению формата квартир-студий появилась возможность приобрести квартиры, не уезжая далеко от МКАДа. Например, в микрорайоне "Новокосино-2". Сейчас есть возможность приобрести квартиру площадью 31,31 кв. м за 2,9 млн рублей в третьей очереди строительства, однако на этапе выхода корпусов в реализацию можно было совершить покупку по более низким ценам. "В последнее время застройщики все чаще предлагают в своих проектах студии площадью от 25 кв. м. Такие объекты появляются как в реконструируемых домах, так и в панельных домах новых серий (например, "LIFE Митинская"). Такое предложение, безусловно, востребовано на рынке в первую очередь в силу небольшого бюджета предложения. Пока подобных проектов не так много, однако, скорее всего, это направление будет развиваться и дальше",— убеждена Наталья Соломонова. "Малогабаритные квартиры на рынке есть, причем не только в сегменте экономкласса. Обычно цена квадратного метра здесь выше, чем в обычных квартирах, но за счет небольшого метража общая стоимость такой квартиры будет ниже. Спросом эти квартиры, несомненно, пользуются. Для людей с ограниченным бюджетом это единственный способ приобрести отдельную жилплощадь",— соглашается Софья Лебедева.

Все ушли за МКАД

И все же главным ареалом распространения дешевого жилья на первичном рынке является Подмосковье и новые территории, которые недавно отошли под формальную юрисдикцию Москвы. Именно на территории Подмосковья и прилегающих к столице территориях в последние годы наблюдается настоящий строительный бум. "За гораздо меньшие деньги в Подмосковье можно купить квартиру большей площади, чем в Москве,— рассуждает гендиректор Galaxy Group Евгений Штраух.— Спрос сегодня действительно во многом переместился за МКАД, покупатели видят реальный потенциал Московской области, целые районы которой как по мановению волшебной палочки становятся полноправными частями столицы. Область все громче спорит со столицей и по уровню инфраструктуры, и по качеству строительства, и, что самое главное, по ценовой доступности жилья".

Действительно, новостройки Подмосковья куда дешевле, а иногда и лучше столичных. "Дело в том, что, застраивая "золотой" московский участок, девелопер пытается всеми силами максимизировать отдачу площадей, жертвуя инфраструктурой. В Подмосковье же такого дефицита земли нет, а цены на нее не столь высоки, поэтому застройщики могут себе позволить сделать подмосковные микрорайоны гораздо комфортнее столичных",— утверждает Евгений Данилов.

К самым недорогим новостройкам ближайшего Подмосковья и новой Москвы опрошенные эксперты относят такие проекты, как "Новые Ватутинки" (от 3,1 млн рублей), "ЭКО-Видное" (от 3 млн), ЖК "Марьино-Град" (от 2 млн), микрорайон "Богородский" (от 2,5 млн), ЖК "Бутовские аллеи" (от 2 млн), ЖК "Бутово-Парк-2" (от 3,5 млн), ЖК "Академик" (от 2,8 млн), новый ЖК "Ньютон" (от 2 млн рублей) и т.д. При этом все эти квартиры пользуются сумасшедшим спросом и постоянно растут в цене. "В Подмосковье же уходит часть столичного спроса ввиду высоких цен на квартиры в Москве. Поэтому здесь тоже не предвидится снижения, правда, естественный рост цен будет существенно меньше, чем на жилье в Москве",— отмечает Денис Бобков. Другое дело, что перед покупкой квартиры в новостройке Подмосковья есть смысл проверить у застройщика все документы, так как нередки случаи, когда девелоперы начинают строить многоэтажные дома на дачных участках, а в итоге эти стройки останавливаются.

К тому же некоторые эксперты, правда, уже всерьез, говорят о грядущем затоваривании рынка подмосковного жилья, но пока девелоперы его не боятся и уверяют, что если это и случится, то очень нескоро, пока же цены будут только расти или держаться на взятом уровне. "В городском сегменте на рынке Московской области анонсировано несколько десятков проектов и новых очередей, среди них есть и очень масштабные — от полумиллиона до миллиона квадратных метров. Однако говорить о затоваривании ни в одном сегменте пока не приходится. Все эти проекты находятся пока только на бумаге или на начальных стадиях строительства, а спрос на реализуемые или готовые проекты есть, он весьма активный, ведь, начиная с 2008 года, большое количество потенциальных покупателей квартир не имели возможности покупать квартиры, улучшать свои жилищные условия",— полагает вице-президент "Химки-Групп" Дмитрий Котровский. "В ближайшей перспективе потенциала для снижения цен на жилье нет,— соглашается Наталья Соломонова.— В частности, в области спрос остается высоким, в силу конкурентоспособности цены говорить о перенасыщении слишком рано. Ограничение объемов жилищного строительства в Москве способствует росту привлекательности рынка жилья Подмосковья. Объекты недвижимости в Московской области пользуются спросом как со стороны жителей Московского региона, так и со стороны приезжих из разных частей Российской Федерации. Такая тенденция будет иметь продолжение в долгосрочной перспективе. Ожидать снижение цен на жилье и тем более экономический кризис не стоит". "Никакого потенциала для снижения цены при нормальной экономической ситуации в стране нет — цены снижаться не будут, сейчас мы наблюдаем значительный покупательский спрос на все объекты, оживление кредитования и рост цен во всех сегментах жилой недвижимости, во всех районах Москвы и Подмосковья",— добавляет Евгений Штраух. Впрочем, Евгений Данилов отмечает, что существенную часть покупателей таких проектов составляют инвесторы, которые впоследствии перепродают купленные метры конечным покупателям. "Пока спрос действительно высок, но стоит случиться в экономике страны и мира малейшему колебанию, как спрос пойдет вниз, а продавать квартиры будет просто некому",— поясняет эксперт. Не оправдываются пока и надежды, связанные со вступлением России в ВТО. Зарубежные застройщики, подрядчики и поставщики стройматериалов лишь присматриваются к новому рынку, но не торопятся его захватывать. А значит, влияние на цены их появление сможет оказывать не ранее чем через 7-10 лет. А за это время ситуация может измениться в любую стороны. Но людям в любом случае надо будет где-то жить, а значит, покупать квартиры в Москве и области все равно будут. Даже по космическим ценам.