Нынешний август выдался удачным для игроков рынка жилой недвижимости, в отличие от предыдущего года. В последний летний месяц число сделок с квартирами выросло на 24% по сравнению с августом 2011-го и на 11% — по сравнению с июлем 2012-го. Эксперты полагают, что причина этого — дефицит жилья на столичном рынке и возвращение на него частных инвесторов.
Начало высокого сезона
Если в прошлом году сезон отпусков затянулся почти до середины сентября, то в 2012-м покупатели раньше вернулись на рынок, что привело к высокому августовскому спросу на квартиры в Москве. По данным управления Росреестра по Москве, в августе в столице было зарегистрировано 8343 сделки с жильем, что на 23,7% превышает показатели августа 2011-го (6740) и на 10,9% — июля 2012-го (7523). "Этого следовало ожидать, поскольку уже с начала июля отмечался рост покупательской активности, несмотря на сезон отпусков,— говорит гендиректор "МИЦ-Недвижимости" Наталия Соломонова.— В связи с началом нового учебного года в последние дни августа наблюдалось небольшое затишье. Сейчас спрос со стороны покупателей возвращается, участники рынка в спокойном режиме заключают сделки". Тем не менее риэлторы уверены, что высокие показатели августа еще не предел. "Начало делового сезона вполне предсказуемо случилось с приходом осени. Если говорить о последнем летнем месяце, то активность на вторичном рынке была достаточно высокой, хотя трудности с просмотрами из-за отсутствия продавцов традиционно случались",— комментирует управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.
"Традиционно в последние недели августа на рынке недвижимости наступает своеобразный паралич: люди завершают отпуска, готовят детей к новому учебного году, занимаются прочими рутинными делами, и им физически не до решения жилищных вопросов. Однако в этом году мы увидели совершенно иную картину. Сработал отложенный спрос",— радуется управляющий партнер агентства "Усадьба" Наталья Кац.
"Говорить о серьезном всплеске покупательской активности пока рано, но вполне вероятно, что в сентябре мы увидим сезонное оживление благодаря отложенному спросу, который на сегодняшний день существует на рынке",— вносит свои коррективы исполнительный директор "МИЭЛЬ — Сети офисов недвижимости" Алексей Шленов.
Иногда они возвращаются
Рост спроса на квартиры коснулся как первичного, так и вторичного рынков, отмечает коммерческий директор агентства недвижимости DNA Realty Евгений Данилов. "Основной причиной столь несвойственной для июля--августа активности является рост инвестиционного спроса на рынке, подогреваемый ожиданием второй волны кризиса",— считает управляющий директор Blackwood Тимур Сайфутдинов. "Один из основных факторов, побуждающих людей сейчас покупать жилье,— нестабильная обстановка на мировых финансовых рынках. Недвижимость в нынешней ситуации самый надежный способ хранения сбережений. Уже с начала сентября ощущается начало делового сезона: увеличилось количество сделок, ряд застройщиков заявил о повышении цен на 2-3%",— рассказывает руководитель аналитического отдела Est-a-Tet Денис Бобков.
"В августе продолжилась важная тенденция возвращения на рынок недвижимости инвесторов. Первыми, кто вновь стал вкладывать свои собственные средства в недвижимость, считая ее самым надежным инструментом сохранения и приумножения капитала, стали инвестиционные банкиры. Вскоре за ними последуют и менее осведомленные граждане",— соглашается гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова. "Нестабильность курса рубля заставляет призадуматься о надежном сохранении средств, что и подтверждает возросшее количество сделок, особенно в высокобюджетном сегменте: покупатели замораживают средства в недвижимости",— рассуждает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. По данным Est-a-Tet, к концу лета 2012 года доля инвесторов выросла с 15% до 25% от общего числа покупателей.
"Классические инвесторы стремятся приобретать жилье в новостройках на ранних стадиях строительства, чтобы максимизировать свою прибыль,— поясняет Евгений Данилов.— Однако на рынке присутствует и другой тип инвесторов, которые покупают квартиру на будущее, например для детей, а сейчас сдают ее в аренду, чтобы постепенно возвращать себе потраченные деньги". "При этом инвесторы сегодня прекрасно понимают, что нынешние проекты приносят куда более скромные доходы, чем это было до кризиса, но все равно предпочитают вкладывать в "стены". Максимальная доходность от самых успешных проектов составляет на сегодняшний день 15-20% годовых",— отмечает Ирина Могилатова. А по словам Вадима Ламина, наиболее активно инвесторы действуют в проектах на территории Новой Москвы.
Выборочный рост
Всплеск спроса на жилье уже начал сказываться на ценах, но пока лишь в единичных проектах. Как отмечает Евгений Данилов, некоторые собственники действительно подняли цены, получив большое количество звонков и просмотров, но в целом средний уровень цен на квартиры в Москве остался на уровне июля. "Сейчас стоимость квадратного метра составляет порядка 182 тыс. руб. С начала года данный показатель увеличился на 9%. Однако при этом инфляция равнялась 5,6%. В итоге реальный рост цен составил всего 3,4%. Замечу, что это сопоставимо с ростом стоимости доллара, который за тот же период увеличился на 3,3%",— отмечает руководитель аналитического отдела "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов.
Впрочем, уже осенью цены могут пойти вверх. По мнению Наталии Соломоновой, с наступлением осени на рынке недвижимости ожидается повышение активности как со стороны продавцов, так и покупателей. Спрос будет находиться на высоком уровне, рост цен до конца года может составить порядка 7-10%, полагает она. "В дальнейшем мы не предвидим существенных колебаний в сложившейся конъюнктуре рынка. Если не произойдет чего-то существенного, что может сильно сказаться на экономической ситуации, то в ближайшие месяцы рост цен на столичное жилье будет находиться в пределах инфляции",— делает свой прогноз Дмитрий Таганов.
Впрочем, ожидать резкого роста цен осенью даже при сохранении высокого спроса на жилье не стоит. Дело в том, поясняет гендиректор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев, что осенью произойдет массовый выброс квартир на рынок как на первичном рынке (начало продаж в новых корпусах), так и на вторичном рынке (возвращение на рынок квартир, снятых на период летнего затишья с продажи), что отчасти сбалансирует спрос и предложение.