Времена дешевых квартир только начинаются. И в этом нет преувеличения. Еще немного и рыночные цены падут под натиском скидок и распродаж. Да что там говорить, если уже сейчас квартиру в престижном районе Москвы можно купить в два, а то и в три раза дешевле.
Возможно, вы не поверите этому. Мы же попытаемся выяснить, откуда берутся дешевые квартиры.
Где и как можно приобрести квартиры со скидками
Когда вас без устали уверяют, что квартирный рынок переполнен желающими продать собственные квадратные метры, вы с грустью смотрите на цены и пытаетесь забыть о собственных желаниях.
Когда вам внушают, что стоимость жилья неуклонно снижается и вот-вот окончательно упадет до уровня двух минимальных зарплат, вы скептически усмехаетесь...
Втайне, однако, надеясь на счастливый случай. В виде очередного месячника дешевых квартир, который уже устраивался московскими властями ("Д."#11.1996 ). Правда, максимум на что можно рассчитывать в таком случае — 35% скидка от себестоимости строительства.
Знатоки рынка недвижимости отправят вас в одну из многочисленных риэлторских фирм, убеждая что именно сейчас они готовы продавать квартиры за бесценок. И даже подскажут, что фирмы Московского центра недвижимости два раза в месяц готовы отказаться от половины своих комиссионных в вашу пользу. Например, сохранив для вас около $ 1 500 с каждой двушки за $ 50 000. Или $ 3 000 c трехкомнатной квартиры за $ 100 000.
Или вам посоветуют воспользоваться дисконтными картами, которые выпускают некоторые риэлторские фирмы. Это позволяет сэкономить около $ 700 при покупке квартиры за $ 70 000.
Этой суммы вполне хватит на приобретение модной сантехники. Но если вас не вдохновляет приобретение квартиры с импортным унитазом в виде бесплатного приложения, вам следует искать подходящие варианты в совершенно иных местах.
Например там, где хозяева уезжают навсегда и срочно продают собственное жилье. На этом, как уверяют риэлторы, можно сэкономить 10 % стоимости квартиры.
Или там, где одинокие пожилые люди готовы предложить собственное жилье в обмен на ваши внимание и заботу. При этом, как убеждают эксперты, квартира резко дешевеет в два, а то и в три раза.
По крайней мере, один из менеджеров коммерческой фирмы две недели назад купил трехкомнатную квартиру на Арбате. За $ 30 000...
Вы чье, старичье?
Многие старики, у которых нет наследников, претендующих на жилплощадь, согласны уже сегодня распорядиться своей квартирой. Но с тем условием, что они до конца жизни останутся в ней жить, а полученные деньги станут неплохой прибавкой к пенсии. На юридическом языке эта сделка называется "Договор о пожизненном содержании с иждивением".
Ирина Куликова, врач:
— Я участковый врач, а потому все местные старушки относятся ко мне с доверием. Одна из них предложила оставить свою двухкомнатную квартиру мне. В том случае, если я буду пожизненно обеспечивать ее всем необходимым. Я подсчитала, что ежемесячное содержание старушки обойдется мне минимум в 800 тысяч рублей. В любом случае на рынке эта квартира стоит дороже. Правда, есть некий этический аспект в таком способе приобретения квартиры.
Понятно, что найти пожилого владельца квартиры, желающего отдать свою жилплощадь добровольному помощнику, непросто. Впрочем, если вы всерьез озаботились поиском подходящей кандидатуры, то можете заглянуть, например, в муниципальный центр социального обеспечения и поинтересоваться, сколько одиноких собственников проживает в вашем районе. Если вам удастся убедить работников собеса в искренности ваших намерений, они могут поделиться с вами парой адресов.
Но не стоит обольщаться. Совсем не факт, что одинокие собственники тотчас раскроют для вас свои объятия. Без рекомендации вам не обойтись.
Рекомендации "выдаются" "черными маклерами" или уполномоченными старушками в Банном переулке за дополнительную плату — $ 500. Понятно, что стоимость гарантий в эту сумму не входит.
За эти деньги пообещали только найти одинокую пенсионерку, к которой "маклеры" найдут подход и обработают ее так, что останется только заключить договор на пожизненное содержание.
Самостоятельно заниматься поисками нам отсоветовали. Можно, мол, не на ту старушку выйти и прогореть.
Клавдия М., пенсионерка, по совместительству маклер:
— Был случай, когда одна молодая семья взяла на попечение престарелую. Ухаживали за ней шесть лет. Родственников у нее не было. По крайней мере, за все эти годы о них никто не слышал. А после смерти старушки, когда молодые готовились к новоселью, приехал племянник хозяйки. Из Канады. Подал заявление в Департамент муниципального жилья. На квартиру наложили арест, договор с опекунами расторгли.
Трехкомнатная квартира у метро "Аэропорт", которую оценили в $ 100 000, досталась бедному родственнику. Так что гарантии нужны не только продавцам, но и покупателям.
Мария Д., пенсионерка:
— У меня много знакомых стариков. Если они мне поверят, то и на ваши условия согласятся. Им много денег не надо: чтобы только на жизнь хватало. Некоторые соглашаются на миллион рублей в месяц.
Одной своей знакомой я устроила трехкомнатную квартиру на Проспекте Мира. На рынке такая квартира стоит $ 90 000. А ей она обошлась всего в $ 6 000, которые она истратила на содержание старушки. А ждать, пока квартира освободилась, пришлось три года.
Вы мне заплатите $ 500-$ 600, я без всяких бумажек договорюсь.
Из жизни маклеров
При этом, как вы догадываетесь, в Банном переулке приглядываются не столько к потенциальным желающим уступить квартиру, но и к тем, кто собирается ухаживать за пожилыми и одинокими жителями.
И пересказывают друг другу неприятные истории из маклерского бизнеса.
Анатолий Моисеев, оперуполномоченный уголовного розыска ГУВД Москвы:
— Еще пару лет назад мы были завалены негативными заявлениями по поводу попечительства. Упреки в основном адресовались частным опекунам и посредникам.
Были нарекания и в адрес риэлторских фирм, которые работали без лицензии. Например, мы рассмотрели заявление о деятельности фирмы "Help" ("Помощь"), которая занималась вопросами попечения. "Помощь" заключалась в том, что сотрудники фирмы ходили буквально с автоматами и угрожали пожилым людям, которые не хотели пользоваться их услугами.
Сейчас этот процесс стал более отрегулированным. Правительство контролирует деятельность всех риэлторов, которые работают с этой категорией граждан.
Что касается частных посредников, то мы и сейчас владеем информацией о случаях мошенничества. Например, не устраивают продавца условия пожизненного обеспечения риэлторских фирм или специально для этого созданных структур московского правительства. А частные посредники предлагают в два раза больше денег, и пожилые домовладельцы забывают про риск.
Гарантий, что на иждивении опекуна-индивидуала владелец квартиры проживет долго, нет. Лицам, которые обязуются пожизненно содержать стариков, хочется в это дело вложить как можно меньше средств, а заработать как можно больше.
Противоправные действия в отношении незащищенных граждан нами преследуется. В каждом округе есть сотрудники, которые занимаются недвижимостью. Мы активно взаимодействуем с Лицензионной палатой и ДМЖ.
Но если вы с чистыми намерениями решили превратиться в опекуна-одиночку, то будьте готовы к тому, что в ближайшее время контроль за сделками с квартирами стариков ужесточится. Недавно Виктор Черномырдин попросил Генпрокуратуру выборочно проверить законность сделок с приватизированным жильем. В течение этого и следующего года этой проверкой займутся органы МВД, Министерство социальной защиты и Правительство Москвы. И если власти и следственные органы сочтут, что сделка не отличается безупречностью, вы можете потерять не только деньги, но и квартиру.
Александр Халилеев, консультант Фонда Международного института развития правовой экономики по рынку недвижимости:
— Проверить чистоту сделки можно через нотариат, БТИ, паспортные столы, Департамент муниципального жилья, агентство "Мосприватизация". А заниматься попечительством через подставные риэлторские фирмы практически невозможно.
Вопрос о выдаче лицензий решается в Комитете социальной защиты. Для ее получения фирма должна иметь безупречную репутацию.
При этом, обращаясь к помощи "черных маклеров", вы рискуете не только столкнуться с неожиданно объявившимися родственниками, но и с другими, самыми разнообразными неприятностями.
Алексей Шляпников, директор детективного агентства "Мегрэ":
— К нам обратился клиент, который понадеялся на услуги маклера. Он выплатил маклеру на полугодовое содержание старушки $ 800. Тот заключил с бабушкой договор о пожизненном содержании. Через две недели после заключения договора бабуля внезапно умерла. И причину смерти никому так и не удалось установить. Может продукты были испорчены, может испугалась чего-то, всякое бывает...
Маклер исчез вместе с договором и двухкомнатной квартирой. Которую он получил практически даром и успел перепродать. Все знают, что связываться с "черными маклерами" опасно.
"Зал оживился. Продавалась вещь, нужная в хозяйстве"
Однако, не стоит отчаиваться. Дешевая квартира — это не мираж. Можно ведь перепоручить поиски старушек, заключение договора риэлторским фирмам. Конечно, тем, у кого есть лицензия на этот вид деятельности.
Риэлторские фирмы, имеющие лицензии Московской лицензионной палаты на заключение договора купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием (в скобках — срок действия лицензии)
Агентство Приват (17.05.1998)
Фонд социальной поддержки пенсионеров Линк (15.03.1997)
Производственно-внедренческая фирма Элита (18.10.1996)
Ритак (26.07.1996)
АРС Благотворительность (14.06.1996)
Вилар-Холдинг (12.07.1996)
АРС Обеспечение (12.07.1996)
МНТЦ Красные ворота (01.11.1996)
Инвестиционная компания Ра (10.01.1997)
Участие (10.01.1997)
Олимпия Эстейт (27.03.1997)
Фирма "Клер" (13.03.1997)
Моссоцгарантия (01.11.19996)
Естественно, попечительской деятельностью занимаются не только в столице. Как нам сообщили в Комитете социальной защиты, в регионах также практикуется содержание пенсионеров частными лицами. Взамен жилплощади.
Риэлторским фирмам Петербурга, например, совсем не обязательно иметь специальную лицензию на этот вид деятельности. Часто сама фирма берет на себя пожизненное содержание пенсионеров, а затем реализует их квартиры.
--------------------------------------------------------
Фирмы, имеющие лицензию на покупку и продажу жилья с пожизненным содержанием, и государственные организации социального профиля гарантируют защиту прав каждой из сторон. Отдельный договор определяет сумму денежной компенсации, объем и качество медико-социальных услуг. Заключается также договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного содержания. Документы регистрируются в Бюро технической инвентаризации, Департаменте муниципального жилья и у нотариуса.
--------------------------------------------------------
Сергей Гаврилов, директор риэлторской фирмы "Юго-Запад":.
— В сфере недвижимости мошенничеств и криминала хватает. По данным УВД города Москвы, 95% мошенничеств проходит за пределами риэлторских фирм.
Риэлторы-профессионалы заинтересованы в защите прав покупателей и продавцов. Поэтому у нас проигравших нет. Освободившаяся квартира обходится на 50% дешевле, чем на рынке. Особенно если учесть, что эти квартиры находятся в престижных районах, а не новостройках.
Правда, бывают случаи, когда находятся родственники. Они подают заявления в ДМЖ. Сделка расторгается, на квартиру накладывается арест. Получается, что вложения "вылетают в трубу". Поэтому сейчас немногие фирмы занимаются этим видом деятельности.
Но можно воспользоваться программой московского правительства. Которое заключает договора о пожизненном содержании с пожилыми домовладельцами. И продает их квартиры со специально для этого организованного аукциона.
Александр Белов, генеральный директор
государственного унитарного предприятия "Моссоцгарантия":
— Правительство Москвы разработало программу договоров на пожизненное содержание с иждивением и о передаче жилья в связи с переселением в специальные дома для одиноких пенсионеров. Программа пожизненного содержания касается собственников квартир.
Мы заключаем договор с пенсионерами и инвалидами о пожизненном содержании с иждивением. По сути они продают городу в рассрочку свои квартиры и продолжают в них жить. В зависимости от возраста пенсионера и размеров квартиры мы выплачиваем ежемесячную компенсацию от 2,5 до 12,5 минимальных зарплат (от 198 750 до 993 750 рублей) и доплачиваем 10% на оплату коммунальных услуг. При этом мы гарантируем полное социальное обслуживание.
Но самое главное — мы обеспечиваем спокойную и вполне обеспеченную старость. Жилой фонд города пополняется и за счет квартир, которые пенсионеры отдают в обмен на квартиры в специальном доме, который построен в Митино. За свои квартиры они тоже получают компенсацию. Если они соглашаются на меньшую площадь, то мы ежемесячно компенсируем от 150 000 до 450 000 за каждый квадратный метр.
На сегодняшний день город является собственником 1 628 квартир, по которым заключен договор о пожизненном содержании с иждивением.
Чтобы воспользоваться столичной программой, вам достаточно за неделю до торгов заявить о своем участии в аукционе Мосприватизации и Фонда имущества Москвы. Внести задаток (5 миллионов рублей) за каждую квартиру, которую вы собираетесь купить и заплатить за вход (50 000 рублей). При этом вам разрешат пощупать свое будущее владение руками, устроив совершенно бесплатную экскурсию.
Стартовые цены, которые устанавливает комиссия аукциона, символические. Например, на аукционе 19 июня стартовая цена 26-метровой однокомнатной квартиры на улице Ангарской равнялась 90 миллионов рублей (около $ 18 000). Однокомнатная у метро Щелковская предлагалась за 110 миллионов рублей ($ 22 000).
Даже после торгов квартира "уходит" относительно дешево. По результатам прошедшего аукциона, например, цена квадратного метра не поднималась выше $ 800. То есть покупка однокомнатной квартиры обойдется в среднем в $ 22 000 до $ 28 000. При этом, квартиры, выставленные на аукцион, уже отремонтированы за счет Моссоцгарантии.
Впрочем, при желании можно найти подобную квартиру в вашем территориальном управлении. Где, по конфиденциальным сведениям, оседают освободившиеся от пожилых владельцев квартиры, не выставленные на аукцион.
Хотя в Департаменте муниципального жилья нас уверяли, что полученные городом квартиры пока не выставляются на льготную и коммерческую продажу и не передаются очередникам. Все это будет происходить в ближайшем будущем.
Ольга Вашкетова, сотрудник юридического отдела Управления жилищной политики ДМЖ:
— Распоряжения мэра относительно освободившихся в городе квартир будет подписано недели через две. Предполагается, что все они будут передаваться в жилищные комитеты административных округов для очередников.
Впрочем, к перечисленным способам покупки дешевого жилья можно добавить еще несколько. Можно, например, дождаться конца лета, когда риэлторы обещают планомерное снижение квартирных цен. Хотя об этом мы расскажем в ближайших номерах.
Инга ЗАМУРУЕВА, Павел ЕВТУШЕНКО
Подписи
Александр Белов, генеральный директор "Моссоцгарантии": "Пенсионеры продают свои квартиры городу в рассрочку. За пожизненное содержание и спокойную старость."
Анатолий Моисеев, оперуполномоченный уголовного розыска ГУВД Москвы: "Если старикам обещают в два раза больше денег, чем предлагает государство, они идут на риск и отдают свои квартиры мошенникам."
Сергей Гаврилов, директор риэлторской фирмы "Юго-Запад": "Квартира, приобретаемая на условиях пожизненного содержания, покупателю будет стоить в два раза дешевле, чем на рынке."
Пенсионеры могут обменять свою жилплощадь на квартиры в этом Митинском доме.
Мы обменяли свою однокомнатную квартиру на улице Космонавтов на двухкомнатную в этом доме. При этом ежемесячно получаем компенсацию.