("На Полянке, на Ордынке тихо музыка играла")
Недавний финансовый кризис напугал частных вкладчиков коммерческих банков. "Коридорный" доллар уже совсем не защищает наши средства от инфляции. На что надеяться теперь? Может, стоит вложиться в какой-либо конкретный прибыльный проект? Например, в строительство административного здания на Большой Ордынке. Для финансирования строительства выпущены векселя Мосводоканалбанка с доходностью 26% годовых в валюте.
Взгляд на стройку через дыру в заборе
Для беседы о векселях самым подходящим местом инициаторы эмиссии сочли стройплощадку — мол, сами увидите, для чего эти векселя. И вот я на Большой Ордынке. Несмотря на название, на самом деле — это довольно узкая улица, почти сплошь застроенная двух-трехэтажными особнячками. Приближаясь к намеченной цели, я все больше недоумевала: в разговоре речь шла о шестиэтажном здании, а по адресу Большая Ордынка, 40, судя по всему, находился небольшой, даже по сравнению с соседними домами, флигелек с железными воротами рядом.
И только заглянув в щель этих ворот, я обнаружила признаки строительства в виде двух подъемных кранов в глубине пустыря. Щель годилась для обзора, но была слишком мала для того, чтобы пролезть внутрь. Поэтому пришлось вступить в переговоры с охранником, внимание которого вскоре удалось привлечь. Но то ли мой образ не впечатлял, то ли ссылки на Мосводоканалбанк были не слишком убедительны — сезам не открывался. В конце концов охранник принял соломоново решение, сказав, что мне наверное, к югославам, а это с другой стороны, с параллельной улицы. Дальше все оказалось просто — на этой параллельной улице было что-то наподобие официальной дырки в заборе. Ее оборудовали для собственных нужд те самые югославы-строители, возводящие предмет нашего разбирательства. И, несмотря на висящее рядом предупреждение — "вход воспрещен", я беспрепятственно проникла через дыру на пустырь, пересекла его и подошла к воротам с обратной стороны. Охранник теперь не имел ничего против моего присутствия на площадке. Воспользовавшись свободой перемещения, попадаю в кабинет Станислава Камальевича Арбиева, президента АО "Большая Ордынка", гензаказчика строительства.
Ирина Кашаева: Станислав Камальевич, откуда в центре Москвы взялся такой большой пустырь?
С.А: На этом месте раньше стоял Московский авторемонтный завод. Его — в рамках программы вынесения убыточных и вредных производств за пределы столицы — с нашей помощью переселили. Здесь проведена большая работа по расчистке участка площадью около 3 гектаров, и уже 2 года назад мы построили первое здание. Его выкупила компания "Алмазы России-Саха". Возводящееся сейчас здание станет частью единого комплекса, в котором будет еще несколько корпусов, общая система охраны и вспомогательных служб. Стоимость проекта — около $ 120 млн. Строительство всего комплекса предполагается закончить через 3 года. А его первая очередь, то есть данное административное здание общей площадью 9,8 тыс. кв. м по плану будет сдано в эксплуатацию в марте 1996 года.
И.К.: А почему векселя, обеспечивающие ваше строительство, выпускает Мосводоканалбанк?
С.А: Наше АО и Мосводоканалбанк давно наладили тесные партнерские отношения. Кроме того, банк — одна из самых заинтересованных сторон в проекте. Из 45% освоенных на сегодня по смете средств почти четверть инвестировал он. Да и нам, строителям, сложнее, чем банку, было бы обслуживать эмиссию.
Мосводоканалбанк зарегистрировался в мае 1994 года. Учредители: Московское муниципальное предприятие Мосводоканал, Мосгаз, несколько коммерческих банков. Уставный капитал — 5,2 млрд рублей. Обладает расширенной валютной лицензией.
Взгляд на стройку из кабинета банкира
Действительно, по поводу эмиссии стоит обратиться к профессионалу. Лучше всего — к менеджеру Мосводоканалбанка Сергею Антонову, разработавшему условия выпуска векселей.
Ирина Кашаева: Зачем понадобились дополнительные средства? Ведь АО был уже выделен двухлетний кредит Московского банка реконструкции и развития на 7 миллионов долларов, и почему выбран вексель, а не договор о совместной деятельности, который сегодня повсеместно используется в России?
Сергей Антонов: Кредит МБРР использован на начальном этапе строительства. Его величина — меньше половины общей суммы расходов, составляющей около $ 16,6 млн. Остальное мы рассчитываем получить от будущих владельцев строящихся офисных площадей. Часть покупателей уже инвестировали свои средства. Векселя будут выпущены на недостающую сумму. Возможно, некоторые предпочтут приобрести офисные площади через покупку векселей — вместо стандартного договора о совместной деятельности. Вложение средств в строительство относится к разряду долгосрочных и сегодня не очень популярно. Ситуация с финансами меняется очень быстро, а тут идет речь о 6 месяцах. Мы учли опыт Инкомбанка, который под жилье, в рамках городской программы строительства, сумел собрать около 42 млрд рублей. В нашем случае речь идет о сопоставимой сумме. Досрочно выходя из проекта строительства и изымая деньги, трудно рассчитывать на какой-либо доход. Кроме того, и сама процедура возврата часто сложна и занимает продолжительное время. Выпуская же вексель как инструмент инвестирования, мы сразу убиваем несколько зайцев: инвестор, в любом случае: претендует ли он на часть строящихся площадей, или, как частное лицо, не претендует — имеет гарантированный доход. Кроме того, это обыкновенная ценная бумага, которую можно и заложить, и продать на рынке. Этим для нашего инвестора достигается гораздо большая свобода в оперировании собственными средствами. А вообще вексель — это только один из используемых нами инструментов привлечения заемных средств. Мы предоставили широкий выбор возможностей, позволяющих заинтересовать любого потенциального инвестора: это и опционы, и договоры о совместной деятельности, и строительные векселя.
И.К.: Каковы условия обращения векселя?
С. А: Эмитированный нами вексель является переводным, процентным. Номинал его — $ 200. Доходность фиксированная, 26% годовых в валюте. Размер минимального пакета, который можно будет приобрести у нас в банке — 5 штук. Не исключено, что на вторичном рынке его будут продавать и более мелкими пакетами. Срок обращения векселя определен в 1 год. То есть, он будет погашаться некоторое время спустя после сдачи дома в эксплуатацию: необходимо ведь еще продать свободные площади. Покупатель получает на руки договор купли-продажи, в котором зафиксированы все права и обязанности сторон. В договоре оговорена возможность и досрочного погашения векселя. Продаваться они будут вплоть до момента окончания строительства. Размер эмиссии, как я уже говорил, будет зависеть от того, хватает ли в каждом конкретном месяце средств на покрытие расходов по смете строительства. Если нет — на недостающую сумму будут выпущены векселя.
И.К.: Из каких средств банк расплатится с инвесторами, и что будет, если выплаты по векселям задержатся?
С. А: В случае задержки выплат в договоре зафиксированы штрафные санкции — 0,1% от суммы неплатежа за каждый день просрочки. Средства же будут получены от продажи или сдачи в аренду свободных офисных площадей. Продавать их предполагается по $ 4 тыс.- $ 5 тыс. за 1 квадратный метр. Но даже при снижении цен на рынке недвижимости до $ 2,36 тыс. за метр полученной суммы будет достаточно, чтобы расплатиться со всеми инвесторами.
Взгляд на вексель с нашей колокольни
Московские риэлторы подтвердили, что цены реальны, но усомнились, что на ордынские офисы хватит покупателей:
Начальник отдела нежилых помещений риэлторской фирмы "Красные ворота" Светлана Козлова:
— Цены на помещения, аналогичные строящимся на Ордынке, на сегодня находятся в пределах $ 3,5 тыс.- $ 4 тыс. за 1 квадратный метр. Но покупателей на такие площади немного. В основном есть желающие приобрести по цене до $ 2,5 тыс. за метр подходящее по месторасположению помещение, а потом самостоятельно его отремонтировать. При этом итоговая цена получается пониже. Кроме того, сейчас возник наплыв желающих продать помещения, даже строящиеся, вплоть до "нулевого" цикла. Связано это с банковским кризисом и необходимостью срочно вернуть деньги. Эта волна предложения снизит общий уровень цен на нежилые помещения, но сами понимаете, сейчас прогнозировать что-то в этой сфере трудно.
Преимущества векселя перед обычным договором о совместной деятельности для будущего хозяина офиса понятны.
А в чем преимущества этой бумаги перед другими вариантами вложения средств, доступных частному вкладчику? На вопрос о том, не пострадала ли надежность Мосводоканалбанка в последние кризисные недели, председатель его правления Дмитрий Титов ответил, что за это время банк купил ГКО на 51 млрд руб., а следовательно, с деньгами у него все в порядке. Что же касается доходности, то здесь вексель ничем особенным не блещет. Сравним его с валютными банковскими вкладами. В этой области к рассматриваемому векселю ближе всего Русский Продовольственный банк со своим депозитным договором: 21,83% годовых при ежемесячном рефинансировании. Разница в доходности невелика — ведь из объявленных 26% по векселю еще надо вычесть налоги. И на руки владелец получит доход из расчета 22,58% годовых. А, например, "полубанковский" вклад в Sunrise через один из его банков-партнеров принесет по объявленным на сегодня ставкам (Sunrise имеет привычку время от времени снижать процентные ставки) 37,05% годовых. И без всяких налогов. При этом надо иметь в виду, что вложение своих средств в реальную стройку гораздо более рискованно, чем депозит. Правда, последние события напомнили нам, что прогореть можно и на вкладе. Кстати, о риске. Для людей, не имеющих за душой ничего, кроме собственного жилья, банк предусмотрел возможность участвовать в его проекте вовсе без денег, этим самым жильем. Предполагаемая схема выглядит так: Мосводоканалбанк ссужает желающему средства под залог его недвижимости. Но на средства эти домохозяин должен немедленно купить векселя. Ставки по таким кредитам банк пока не разглашает, но подразумевается, что они будут ниже ставки по векселю. Разница (в пользу владельца квартиры) и будет его доходом. Если, конечно, проект Мосводоканалбанка окупится.
Но так как все же не исключено и обратное, заложенные квартиры, по идее авторов проекта, должны служить неким страховым фондом для банка. То есть, если домохозяин не вернет банку кредит (а он не сможет этого сделать, если банк не погасит вексель), квартиру можно будет продать в пользу банка. Другими словами, доход, который человек должен получить, не вкладывая ни копейки в строительство, оказывается платой за то, что он берет риск банка на себя.
Для частного лица участие в такой схеме имеет острый привкус авантюры: в самом деле, прогори банк, и за его долги вы останетесь без жилья. Но, честно говоря, мы сомневаемся, что данная схема будет реализована. Она не учитывает возможности встречного иска к банку за неисполнение им своих обязательств по векселю. А вчинить такой иск — ваше неотъемлемое право: ведь банк будет должен вам больше, чем вы ему. Надо только подать иск немедленно, и шансы банка завладеть вашим жилищем будут очень невелики.
Ирина КАШАЕВА