Во время предвыборной гонки кандидат в президенты РФ Владимир Путин говорил о "дополнительном налоге на богатство, а точнее, на престижное потребление". Эксперты полагают, что богачам опасаться нечего: если налог и будет принят, то доставит проблемы лишь среднему классу.
Цена или площадь
Налог на роскошь российские власти обещают ввести уже в следующем году, однако пока его параметры существуют в виде предложений. Первые обсуждения этого налога начались пять лет назад, а в 2010 году эсерами был внесен на рассмотрение Госдумы законопроект, предусматривающий введение в России налога на предметы роскоши. Согласно документу, под дополнительное налогообложение попадали объекты жилой недвижимости стоимостью от 15 млн руб. При этом, замечает адвокат Оксана Гринкевич, недвижимость и транспортные средства, находящиеся в собственности юридических лиц, налогом на роскошь облагать не планировалось. Однако в 2010 году депутаты Госдумы РФ отклонили документ, обосновав свое решение тем, что в проекте ставки не были подкреплены расчетами.
29 февраля 2012 года после выступления Владимира Путина представители все той же партии "Справедливая Россия" внесли очередной проект закона, предусматривающий введение налога на роскошь. Согласно новой редакции, под налогообложение должны попадать объекты жилой недвижимости, рыночная стоимость которых превышает 30 млн руб. При этом, замечает Оксана Гринкевич, эсеры предлагают ввести ставку налога, которая будет варьироваться в зависимости от стоимости жилых объектов. Так, собственникам квартир и домов стоимостью от 30 млн до 50 млн руб. нужно будет заплатить налог 0,3%, а если цена дома варьируется в пределах 50-100 млн руб., то ставка налога повышается в два раза, до 0,6%. За объекты стоимостью от 100 млн до 150 млн руб. налог составит порядка 1%, а свыше 150 млн — 5%.
Минэкономразвития РФ выдвинуло собственную концепцию, согласно которой налогом на роскошь нужно облагать владельцев жилья площадью больше 1000 кв. м и автомобилей — мощностью от 250 л. с.
Свой взгляд на роскошь и у Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). РСПП опросил своих членов в разных регионах страны, выяснив, что большинство бизнесменов считают роскошью автомобили дороже 3 млн руб., квартиры — от 30 млн, а загородные дома — свыше 50 млн руб.
Не по столичным масштабам
Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, в московском регионе эта схема работать не будет. "Около четверти предложений по загородным домам в Подмосковье стоят дороже 30 млн руб.",— говорит руководитель аналитического центра ОАО ОПИН Екатерина Лобанова.
В первую очередь под действие закона попадут владельцы многокомнатных квартир в жилых комплексах бизнес-класса, считает гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая, ведь только на первичном рынке Москвы — около двух десятков проектов, где реализуются квартиры стоимостью от 30 млн руб. При этом, добавляет госпожа Литинецкая, из-за того, что до кризиса в Москве строились в основном проекты бизнес-класса, а застройщики тяготели к большим площадям квартир, "роскошного" жилья достаточно и на вторичном рынке столицы.
По данным генерального директора компании Contact Real Estate Дениса Попова, на первичном рынке Москвы насчитывается не более десятка объектов площадью больше 1 тыс. кв. м, на вторичном — около 30. В частности, в клубном доме Молочный, 7 за $21,759 млн продается двухуровневая 20-комнатная квартира площадью 1039 кв. м. Пентхаус в Доме на Мосфильмовской площадью 1967 кв. м предлагается за $32 млн, а в Доме на Покровском бульваре площадь пентхауса составляет 1434 кв. м. Еще одна предлагаемая к продаже 20-комнатная квартира площадью 2016 кв. м и стоимостью $15,154 млн расположена на 40-м этаже башни "Федерация".
Значительную долю городских объектов площадью свыше 1 тыс. кв. м, по словам Дениса Попова, составляют жилые особняки, которых в Москве насчитывается порядка двухсот. По данным компании EliteCenter, в настоящее время на рынке представлено около десятка жилых особняков. Площадь объектов начинается от 800 кв. м, а стоимость варьируется в диапазоне от $25 млн до $100 млн. Один из особняков корреспондент "Денег" осмотрел лично, представившись покупателем.
Бывший особняк купца Коровина в Малом Власьевском переулке за $42 млн в нынешнем веке может считаться роскошью
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Дом для олигарха
Попытка проехать к особняку купца Коровина постройки 1903 года, расположенному по адресу Малый Власьевский, 12, оказалась неудачной. Поплутав по переулкам Арбата на автомобиле около четверти часа, я сдался и обратился за помощью к GPS-навигатору. После этого на дорогу было потрачено не больше пяти минут, однако на встречу я все равно опоздал. Впрочем, может, оно и лучшему: у клиентов, которые присматривают объекты за $42 млн, опоздание считается хорошим тоном. Риэлтор из "Century 21 Запад" Наталья Новикова ждала меня у калитки. "Вы для себя смотрите?" — улыбнулась она. "Издевается!" — подумал я. Ведь даже самые демократичные олигархи вряд ли будут разъезжать на Hyundai С-класса и одеваться в турецкие джинсы. "Конечно, нет! — опроверг я.— Но представляю интересы очень серьезного человека".
Впрочем, мое уточнение было явно лишним. Смотреть резиденцию площадью более 2 тыс. кв. м, расположенную в переулках Арбата на участке 30 соток, и могли только представители серьезных людей. По словам Натальи, усадьбой уже интересовались два покупателя из "золотой сотни" рейтинга Forbes. Впрочем, у риэлтора задача продать, и не исключено, что мой несуществующий босс станет третьим в этом списке.
Кстати, напротив, по адресу Малый Власьевский, 9 продается еще один особняк. Однако это предложение, на мой взгляд, проигрывало усадьбе купца Коровина. Во-первых, там нет приусадебного участка, а, во-вторых, владельцы пожадничали с ценой: еще не так давно его пытались продать за $60 млн. "Это, конечно, дорого,— объяснила риэлтор.— Впрочем, цена недавно опустилась до $47 млн". После этого ликбеза мы отправились изучать домовладение Коровина. После осмотра мебели и оконных решеток, чудом сохранившихся со времен первого владельца, я перешел к интересующей меня теме налогов.
В настоящее время этот особняк принадлежит двум частным лицам, которые владеют им на правах долевой собственности. В жилье, объяснила Наталья Новикова, переведен только главный особняк площадью 1528 кв. м, и каждому из владельцев принадлежит меньше 1 тыс. кв. м, поэтому предстоящий налог на роскошь, если он будет высчитываться из площади дома, не затронет интересов хозяев этого объекта.
Как уйти от налога
Самым популярным из предложенных экспертами способов ухода от будущего налога стало деление объекта на составные части. "Полезную площадь дома можно всегда сделать меньше 1 тыс. кв. м, а оставшиеся площади провести по документам как нежилые помещения — террасы или лоджии,— размышляет генеральный директор ОАО "Главмосстрой-недвижимость" Татьяна Решняк.— Такая схема будет особенно популярна на загородном рынке". Почти каждый второй из опрошенных нами экспертов упоминал именно этот способ. "У БТИ есть методика исчисления площади, которую можно очень хитро применять,— говорит заместитель гендиректора компании "Вектор Инвестментс" Эмиль Вильданов.— Какие-то помещения можно объявить неотапливаемыми, нежилыми — и совершенно законно площадь объекта серьезно уменьшается".
Не менее популярным был вариант регистрации собственности предметов роскоши на юридических лиц. "Исходя из сделанных заявлений, изменения должны коснуться только физических лиц,— говорит Оксана Гринкевич.— В этом случае значительная часть объектов, попадающих в разряд роскоши, будет оформлена на компанию, а чтобы уйти от уплаты НДС при продаже, недвижимость можно реализовать вместе с юрлицом, то есть продаваться будут акции структуры, которая владеет объектом, а не само здание".
Руководитель правового департамента Multigroup Development Антон Томилов считает, что оформление собственности на российское юридическое лицо можно будет рассматривать как способ частичной оптимизации налоговой нагрузки для объектов, но лучше, по его мнению, зарегистрировать имущество на иностранную компанию. В этом случае, если грамотно применять некоторые соглашения о двойном налогообложении, можно и вовсе уйти от налогов.
Директор юридического департамента компании Penny Lane Realty Сергей Поправка считает, что если налог будет введен, то популярностью будут пользоваться схемы, связанные с использованием офшорных компаний. Возможен и более радикальный вариант, полагает юрист, в соответствии с которым определенный процент состоятельных людей перестанут быть налоговыми резидентами России и выведут активы из российского налогового поля.
Пентхаус в Доме на Мосфильмовской площадью чуть меньше 2000 кв. м продается за $32 млн
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Рубить сук, на котором сидишь
В российских реалиях, считает Сергей Поправка, одна лишь стоимость администрирования налога на роскошь может стоить едва ли не больше, чем сумма сбора. "Да и по-настоящему богатых людей этот налог вряд ли затронет, тем более что у них достаточно ресурсов и грамотных юристов для ухода от обложения налогом на роскошь,— рассуждает он.— Вот собираются мощные автомобили включить в число предметов роскоши, а про яхты и частные самолеты ни слова. Получается, что если налог и будет введен, то основной удар придется по среднему классу".
Впрочем, большинство экспертов уверены, что введение налога на роскошь с большой степенью вероятности так и закончится разговорами.
Власти страны вспомнили о налоге на роскошь лишь в прошлом году, когда любые популистские предложения вызывали широкий резонанс в обществе. "Сегодня действующей власти полезно поговорить о том, что налоги для простых людей не должны быть обременительными, в то время как для олигархов пусть действуют более высокие ставки,— говорит Денис Попов.— Но инициатива власти вряд ли будет реализована в ближайшие годы, так как одна из проблем — это непрозрачность нашего рынка недвижимости". Но главный парадокс заключается в том, что как раз чиновники и являются основными покупателями самой дорогой недвижимости в Москве и на престижных направлениях области.
Антон Томилов уверен, что пошедшую по второму кругу законодательную инициативу вскоре забудут и в конце концов по-тихому снова отклонят, так как для правящей элиты налог на роскошь — это налог против себя. "Или же закон все-таки примут, но в такой формулировке, что под него никто не будет подпадать,— подытожил эксперт.— Отчитаются в том, что налог введен, а на деле реально его платить будут единицы".