Считается, что сдавать квартиру в аренду надо в хорошем состоянии, да и обставить ее перед этим следует как можно лучше — дороже сдастся. Но оправдывают ли себя эти вложения? Мы решили посчитать и пришли к выводу, что иногда лучше не тратиться на ремонт и обстановку, а сдать жилье "как есть".
Эксперимент с "однушкой" в центре
Если позвонить в любое агентство недвижимости, там обязательно посоветуют сделать качественный ремонт. Риэлтора понять можно: обновленная квартира станет или дороже, или ликвиднее, или и то, и другое сразу. То есть посреднику тут либо прямая выгода, либо меньше возни. Но это несколько однобокий взгляд, совершенно не учитывающий затраты собственника на ремонт и то, насколько долго эти затраты будут окупаться и окупятся ли вообще.
Чтобы разобраться в этом вопросе, я решил провести небольшой эксперимент на своей собственной "однушке", что неподалеку от метро "Смоленская". Квартира у меня для однокомнатной большая, особенно велика комната — почти 30 м. А вот состояние оставляет желать лучшего. Последний ремонт тут делали в начале 2000-х, и сделали его отвратительно. Из бытовой техники есть кондиционер, который пришлось купить из-за прошлогодней жары, миниатюрный японский телевизор и стиральная машина "Малютка". Плита бесплатная, предоставлена ЖЭКом, кухня советская, да и размера смешного — метров шесть. В общем, элитного в моей квартире немного — разве что Арбат в пешей доступности.
"Главное — локэйшн, "Смоленская" — это хорошо,— заверили меня в агентстве недвижимости Spencer (накануне мне опустили в почтовый ящик рекламные листовки двух агентств, так что свой небольшой эксперимент я решил начать со звонков риэлторам).— Но без ремонта вы сдадите ее за 30-35 тыс., ну 45 тыс.— максимум".
И тут же мне порекомендовали своих архитекторов и дизайнеров, чтобы довести жилище до ума. С евроремонтом, обещали в агентстве, ставка будет 55-60 тыс. рублей. В Penny Lane Realty, другой фирме, рекламировавшей свои услуги в моем почтовом ящике, назвали примерно те же цифры. Правда, дали понять, что если свежего ремонта в квартире нет, то работать с ней там вообще не будут: приведете в порядок — обращайтесь.
В общем, мнения риэлторов совпали. Но стоило их перепроверить. На следующий день я на одном и том же сайте подал два объявления о сдаче квартиры. В первом я честно описал свое жилище в его нынешнем состоянии и нагло назначил запредельную, как мне казалось после общения с агентствами, цену в 50 тыс. рублей в месяц.
Второе объявление было посвящено моей квартире в идеальном будущем, где она подверглась полному и высококлассному евроремонту, приобрела пол с подогревом, крутую сантехнику, кухонную мебель в стиле "хай-тек" и весь набор необходимых для элитной жизни прибамбасов. Я для себя сразу решил, что на любой вопрос клиента в стиле "есть ли у вас предмет X" буду отвечать "да". За такую красоту, казалось мне, не грех и 65 тыс. затребовать.
Я глубоко ошибался. По второму объявлению за четыре отведенных на эксперимент дня позвонили ровно три человека. Причем одним из них оказался риэлтор, собиравший информацию для своей базы. А двое других, искавших жилье для себя, задали несколько стандартных вопросов и больше не перезванивали.
А вот объявление о моей квартире в ее нынешнем виде вызвало настоящий интерес. Конечно, часть звонивших оказалась посредниками — как мне потом признался один из моих потенциальных арендаторов, шесть агентств рекламировали мое жилище как находящееся у них на эксклюзиве.
Впрочем, и в непосредственных клиентах недостатка не было. Пятеро звонивших искали квартиры для себя, шестеро агентов — для конкретных нанимателей. Несколько пар из разных уголков Подмосковья, женщина с ребенком-школьником, менеджеры из Сибири, перебравшиеся в центральный офис, итальянец, раньше снимавший квартиру в соседнем доме, инженеры-строители из Белоруссии — всех и не перечислишь.
Четыре просмотра, назначенных на пятницу и субботу, сорвались в самый последний момент. Так что вполне может быть, что за 50 тыс. сдать мою квартиру все-таки невозможно. Зато дважды мне поступали предложения скинуть цену до 45 тыс. Я не поддался на провокации. А если бы поддался и если бы действительно собирался сдавать квартиру, то она, наверное, уже была бы сдана — всего за три дня и без малейших предварительных вложений.
Цена ремонта
Другой вопрос, какой могла бы быть цена после ремонта. Судя по вялому интересу, цифра в 65 тыс. рублей никого из потенциальных нанимателей не устраивает. Возможно, что 60 тыс. Только вопрос, сколько времени ушло бы на то, чтобы пристроить квартиру. Несколько звонивших, например, сразу заявили, что 50 тыс. для них верхняя планка.
"Для "однушки" на "Смоленке" оптимальная арендная стоимость — 48-55 тыс. рублей с ремонтом в европейском стиле (светлые стены, пол, не перегруженная мебелью),— считает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood.— Средний срок экспозиции объекта на рынке — от десяти дней до месяца".
В "ИНКОМ-Недвижимости" оценивают вещи более оптимистично для арендодателя. "Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом районе составляет 56 тыс. рублей в месяц,— уверена руководитель управления аренды квартир компании Галина Киселева.— Например, за 60 тыс. рублей в месяц предлагается квартира в 22-этажном панельном доме на Новом Арбате после качественного евроремонта. За 45 тыс. рублей в месяц предлагается аналогичная квартира в таком же новоарбатском доме, в которой отделка в последнее время не проводилась".
Квартиры идентичны: первая 38 кв. м, вторая — 37, в обеих девятиметровые кухни. В первой пол выстлан ламинатом и плиткой, в комнате организовано две зоны — гостевая и отдыха, в ванной комнате и туалете установлена новая сантехника. Меблировка современная: диван, двуспальная кровать, несколько шкафов-купе и встроенный гарнитур на кухне. Из бытовой техники — стиральная машина-автомат, холодильник, посудомоечная машина, кондиционер, два ЖК-телевизора. Все это вкупе с качественным ремонтом увеличивает ежемесячный доход от сдачи в аренду на 15 тыс. рублей. Казалось бы, серьезная сумма, но мы еще не подсчитали затраты.
"Если говорить о ремонте квартиры бизнес-класса, которую вы планируете сдавать в аренду, то здесь необходимо исходить из бюджета $750 за 1 кв. м,— убеждена Галина Ткач, директор департамента аренды компании IntermarkSavills.— Для класса "элит" эта сумма эквивалентна $1-1,2 тыс. за 1 кв. м. При этом вышеуказанные суммы не включают расходы на оборудование, меблировку и декор".
Учитывая площадь рассматриваемой квартиры, получаем 950 тыс. рублей для бизнес-класса. С мебелью, кондиционером и телевизорами выходит никак не меньше 1,2 млн. Конечно, эта сумма со временем окупится из этих добавочных 15 тыс., на которые за счет ремонта увеличится арендная плата. Но произойдет это только через 80 месяцев, то есть через шесть с половиной лет. Соответственно, за десять лет эти вложенные в квартиру 1,2 млн превратятся в 1,8 млн.
Выглядит заманчиво. Однако если ту же сумму положить в банк под 6% годовых, за те же десять лет можно увеличить ее до 2,1 млн. Так что экономический эффект предприятия под вопросом. Что уж говорить о ситуации, когда этих 1,2 млн рублей у арендодателя нет и часть суммы он берет в кредит, чтобы отремонтировать квартиру и сдать ее повыгоднее.
А вот ремонт классом ниже, тысяч за 400 вместе со всей "начинкой", может и правда оказаться выгодным. В том случае, если позволит сдать квартиру за 55 тыс. рублей. За десять лет эти вложения дадут, как несложно посчитать, 1,2 млн дополнительного дохода, с этим уже никакие депозиты не сравнятся. С другой стороны, здесь не учитывается стоимость текущего ремонта в перерывах между собственниками (вряд ли за десять лет у квартиры будет только один арендатор), так что выгода может быть меньше. Да и возможность сдать эту квартиру за 55 тыс. даже с "косметикой" под вопросом.
Выходит, для арендного жилья в центре в средней ценовой категории роскошный евроремонт может быть совершенно неоправданным вложением.
Элитная Тверская
Все-таки "однушки" в доме советской постройки даже в центре Москвы — это еще не элитное жилье. И спрос на них другой. В том числе и потому, что 70% арендаторов московской элитки — экспаты (такие выводы с разницей в 2% практически одновременно сделали компании Blackwood и IntermarkSavills в своих отчетах о состоянии рынка за первое полугодие текущего года). А иностранцы в силу традиций не очень уважают квартиры без гостиных. Так какова же ситуация с по-настоящему элитной частью старого фонда?
"Приведу два примера в районе Тверской. Квартира площадью 71 кв. м (кухня — 12 кв. м) в шестиэтажном кирпичном доме в Богословском переулке предлагается за 120 тыс. рублей,— рассказывает Галина Киселева из ИНКОМа.— Квартира после свежего евроремонта. Мебель в комнатах гарнитурная, на кухне встроенная. Имеется вся необходимая бытовая техника. На соседней Спиридоновке примерно такая же 70-метровая квартира с кухней 12 кв. м, расположенная в кирпичном доме, предлагается за 87 тыс. рублей. Ремонт в ней последнее время не проводился. Квартира оборудована необходимой (без излишеств, как в предыдущем случае) мебелью и бытовой техникой, в том числе и на кухне, и в целом подходит для не слишком капризных арендаторов".
Так евроремонт увеличил стоимость аренды больше чем на треть. За десять лет эти добавочные 33 тыс. ежемесячного платежа принесут почти 4 млн рублей дополнительного дохода. Внушительно. Правда, и вложить (из расчета $1,2 тыс. за "квадрат") придется порядка 2,5 млн рублей. За десять лет на шестипроцентном депозите они способны превратиться в 4,3 млн. В общем, и тут инвестиция получается долгая и первые десять лет убыточная.
Гораздо выгоднее может оказаться выборочный ремонт — в наиболее проблемных местах квартиры.
"Хороший пример того, как сравнительно низкие затраты на ремонт очень быстро окупились: стандартная квартира площадью 60 кв. м в районе Тверской сдавалась за $2 тыс. в месяц,— описывает один из таких случаев Галина Ткач из IntermarkSavills.— После проведения ремонта, который коснулся только кухни и санузлов, с заменой сантехники, переустройством кухни и покупкой мебели, квартира была сдана в течение недели за $3,5 тыс. Отделка обошлась собственнику всего в $12 тыс.
Экономкласс
С приближением к МКАД рентабельность даже косметического ремонта оказывается под вопросом.
""Двушку" на восьмом этаже типового 12-этажного панельного дома недалеко от метро "Рязанский проспект" можно арендовать за 35 тыс. рублей,— приводит пример Галина Киселева.— Мебель и отделка в ней 1990-х годов и не обновлялись в последнее время. Интерьер небогатый: в одной из комнат имеется только диван и кофейный столик, в другой — спальный гарнитур. Но необходимая бытовая техника в наличии. А в соседней 12-этажке на десятом этаже аналогичную по площади квартиру предлагают за 40 тыс. рублей. Ремонт в ней сделали несколько лет назад: в окна вставили стеклопакеты, в комнатах на пол уложили ламинат, в кухне, в ванной комнате и туалете — плитку. Обе комнаты меблированы, имеется встроенный шкаф-купе, на кухне встроенная техника".
У Виктории Опольской из Blackwood ценовые ожидания ниже: "Двухкомнатная квартира на Рязанском проспекте быстро сдастся за 30-35 тыс. рублей с любым ремонтом. Таких вариантов на рынке 90%. Без ремонта она неликвидна".
Кто бы из двух риэлторов в этой ситуации прав ни был, вывод все равно один. Больше 5 тыс. рублей в месяц к аренде ремонт не прибавит. Если учесть, что даже легкая "косметика" для "двушки" стоит никак не меньше 300 тыс. рублей, то окупаться она будет ровно пять лет. А евроремонт тут и вовсе никакого смысла не имеет.
Ремонту не подлежат
В общем, картина вырисовывается безрадостная. При нынешних ставках аренды и структуре спроса квартиры старого фонда выгодно сдавать "как есть". Даже косметический ремонт окупается далеко не всегда. А ремонт дорогой и качественный не слишком оправдан как в средней ценовой категории, так и в элитных квартирах, сдающихся дешевле чем за $4 тыс., на которые приходится примерно половина московского "элитного" спроса. И как только арендодатели это осознают, низкокачественная отделка съемных квартир может стать нормой.