На рынке загородной недвижимости Подмосковья август прошел без особенных колебаний. В среднем же цены на загородные домовладения снизились на 4% и составили 16,4 млн рублей. При этом наиболее ликвидные объекты подорожали примерно на 1,5%, а менее удачные предложения настолько же упали в цене. В самом конце августа на рынке началось оживление спроса, которое в будущем может стимулировать рост цен на пользующиеся популярностью проекты.
Начиная с "минуса"
В августе 2011 года на рынке загородного жилья Московской области продажи на первичном рынке велись в 618 организованных поселках, подсчитали аналитики компании "ИНКОМ-Недвижимость". По словам руководителя аналитического центра компании Дмитрия Таганова, существенный объем предложения по-прежнему приходился на участки без подряда — 59% — и коттеджи/участки с подрядом — 26%, таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых домах занимают по 7% экспозиции, доля дуплексов не превышает 2%. По данным аналитиков Blackwood, в последний летний месяц на рынок загородной недвижимости Подмосковья вышло всего два новых проекта, где продаются готовые дома: это поселок бизнес-класса "Иволги" на Новорижском шоссе (70 домовладений) и поселок экономкласса "Феникс" (220 домовладений).
В то же время, по словам генерального директора компании "Вектор Инвестментс" Дмитрия Бадаева, на рынок продолжают выходить проекты класса "эконом-минус", представляющие собой дачные поселки без подряда с минимальным набором "удобств", в среднем и дальнем Подмосковье. Именно за счет выхода таких "дешевых" поселков средние цены по рынку загородной недвижимости Подмосковья несколько снизились, считает господин Бадаев. Рост массовой доли наиболее дешевого предложения автоматически тянет вниз среднюю цену предложения, объясняет Дмитрий Таганов. "Видимо, такая ценовая тенденция будет сохраняться и впредь, поскольку сейчас мы не видим явных предпосылок к замедлению выхода на рынок новых поселков без подряда: покупатель все еще предпочитает наиболее дешевые объекты (прежде всего участки без подряда и квартиры в малоэтажных жилых домах)",— говорит он.
По словам руководителя аналитического отдела компании "Земер" Олега Городецкого, средние цены на объекты загородной недвижимости летом практически не менялись. "Незначительное увеличение средней цены предложения зафиксировано на таунхаусы (+1,5% к июню 2011 года) и квартиры в малоэтажных жилых домах (+1,8% к июню 2011 года), находящихся в структуре организованных коттеджных поселков",— рассказывает эксперт. А по оценкам Дмитрия Таганова, на конец августа средняя цена предложения за объект в целом по рынку (с землей, если есть) снизилась на 4% и отмечена на уровне 16,4 млн рублей. "Относительно прошлого месяца зафиксировано уменьшение средних цен для участков без подряда на 6% и квартир в малоэтажных жилых домах — на 2%. Цена на дуплексы, напротив, подросла на 2%. Средние цены квадратного метра коттеджей и таунхаусов остались практически неизменными",— уточняет господин Таганов. "Однако если говорить о существующих на рынке ликвидных проектах, цены в них в августе не изменились либо даже несколько выросли в связи с выходом проекта на более высокую стадию готовности",— заключает Дмитрий Бадаев.
Рост меньше ожидаемого
Стагнация цен на загородную недвижимость в течение лета 2011 года объясняется низким спросом. "Спрос на загородную недвижимость был невысокий все лето, в том числе и в августе, в основном в силу сезонного фактора",— рассуждает Дмитрий Бадаев. Впрочем, по его словам, в конце августа спрос резко активизировался: люди вернулись из отпусков и начали решать жилищные вопросы. По словам Дмитрия Таганова, за прошедший месяц на рынке загородной недвижимости было реализовано на 8% больше объектов, чем в июле. Спрос на участки без подряда составил 60%, на коттеджи — 18%, на таунхаусы — 10%, на квартиры в малоэтажных жилых домах — 10%, на дуплексы — 2%.
"Основной спрос по-прежнему приходится на экономсегмент: за месяц продажи здесь выросли на 6% и составили 86% всех проведенных сделок области. Лидерами по числу сделок в августе стали Киевское и Новорязанское направления — 20% и 18% всех продаж соответственно. За анализируемый период заметно возросла доля сделок на Киевском и Симферопольском направлениях — на 5% и 4% соответственно, что связано с принятием решения о присоединении к Москве новых территорий",— рассуждает Дмитрий Таганов. "Как и раньше, 80% покупателей интересуются самыми недорогими предложениями (до 1 млн рублей за участок с коммуникациями без подряда) и почти каждый хотел бы получить скидку. Хотя цены предложения уже и так минимальны и предполагают минимальную рентабельность, поэтому девелоперы просто не могут уступать покупателям в таком торге",— поясняет господин Бадаев.
Впрочем, несмотря на некоторую активизацию спроса, продажи квартир в августе были ниже, чем хотелось бы игрокам рынка. "Как и ожидалось, август оказался самым низкоэффективным летним месяцем,— отмечает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.— Опасаясь повторения того, что было прошлым летом, в этом августе город покинули все, кто мог себе это позволить. Довольно часто мы сталкивались с ситуацией, когда показ откладывался из-за отсутствия в городе или продавца, или покупателя. Я думаю, что первые две недели сентября уйдут на раскачку, а далее рынок войдет в привычное русло". По прогнозам Олега Городецкого, осенью 2011 года цены продолжат увеличиваться на такие форматы жилья, как квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы. "До конца года увеличение средней рублевой цены предложения может составить около 4-6%. Цены же на коттеджи (преимущественно с подрядом или с малой степенью готовности) снизятся до конца года в среднем на 5%",— утверждает эксперт. "Цены на загородную недвижимость по итогам года будут сопоставимы с показателями годовой инфляции, что и есть показатель здорового рынка,— говорит Дмитрий Цветков.— Когда цены растут быстрее, надувается пузырь, когда медленнее — наступает стагнация".
Также, по словам экспертов, на рынке постепенно будет снижаться число участков без подряда, которые доминировали в кризис, но в конце 2010 — начале 2011 годов стали уходить с рынка. "Если в 2010-м 90% новых проектов на загородном рынке составляли поселки с участками без подряда, то в первой половине 2011-го их доля составила 50%, а летом 2011 года предложение участков с подрядом превысило предложение поселков, где обязательная застройка отсутствует",— рассказывает генеральный директор Союза застройщиков Андрей Павлов. По данным компании "Земер", только за лето 2011 года доля участков без подряда на рынке Подмосковья снизилась на 4% и составила 52% от общего объема предложения домовладений.