В августе 2011 года объем предложения на рынке городского жилья снизился в сегментах как первичной, так и вторичной недвижимости, а спрос после летней паузы начал расти. Тем не менее за последний летний месяц в столице было зарегистрировано лишь 6,47 тыс. сделок, что на 3% превышает показатели аналогичного периода 2010 года. Эксперты считают, что причиной низкого спроса стал сезон отпусков, а также переориентация покупателей на земли "новой Москвы".
Считаные проценты
По данным управления Росреестра по Москве, в августе 2011 года на столичном рынке жилой недвижимости было зарегистрировано 6,47 тыс. сделок с квартирами, что на 3% превышает показатели августа 2010 года, но на 12% меньше, чем в июле 2011 года. Напомним, что в течение трех последних месяцев управление Росреестра фиксировало снижение числа сделок по отношению к аналогичному периоду 2010 года. Однако, по словам экспертов, августовский рост не стоит расценивать как начало нового роста активности на рынке: дело в том, что в августе 2010 года число сделок очень существенно снизилось из-за жары и смога, которые накрыли Москву, и многие покупатели квартир вынуждены были покинуть город.
В текущем году покупатели, опасаясь повторения прошлогоднего, также предпочли уехать из Москвы, поэтому спрос на покупку жилья был не таким большим, как ожидалось. "Август 2011 года ничем не удивил и стал самым вялым месяцем на рынке недвижимости. По сравнению с июлем резких изменений не произошло",— говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. "Обычно рост активности покупателей действительно происходит после сезона отпусков, в начале осени,— отмечают в компании Blackwood.— Однако в этом году количество запросов на покупку элитного жилья начало увеличиваться уже в августе. В прошедшем месяце количество звонков, поступивших в компанию Blackwood, выросло на 15% по сравнению с июлем 2011 года".
Москва растет быстрее
Впрочем, несмотря на это, на московском рынке постепенно происходит вымывание нового предложения из-за того, что новые проекты в городе практически не запускаются. Так, по данным "НДВ-Недвижимости", в августе 2011 года на рынке новостроек Москвы объем предложения уменьшился примерно на 10% и составил 23,8 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем мая--июня текущего года. При этом количество впервые выставленных на продажу квартир сократилось на 6,8%, отмечают в департаменте аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость". Снижение объема предложения наблюдалось и на вторичном рынке: по данным аналитического центра корпорации "Инком-Недвижимость", в августе 2011 года общий объем предложения квартир в Москве уменьшился на 3,1%, до уровня 48,5 тыс. объектов. "В завершившемся месяце на вторичном рынке жилья Москвы предлагалось к продаже 52 тыс. квартир, а в Московской области — 43,4 тыс. квартир. В сравнении с предыдущим месяцем объем предложения в Москве снизился почти на 2%, в то время как в Московской области он увеличился",— комментирует руководитель отдела вторичного рынка компании "Азбука жилья" Андрей Банников.
Все эти факторы постепенно стали оказывать влияние на цены, однако эксперты предостерегают девелоперов от эйфории. По данным директора аналитического центра проекта "ГдеЭтотДом.ру" Александра Пыпина, впервые за два года рост цен на жилье в Москве превысил за месяц 1%, составив 1,7% в рублях. По данным IRN.RU, рост цен на столичное жилье был менее существенным — всего на 1,1%, до $5,2 тыс. за 1 кв. м. "Событие примечательное и позволяет некоторым делать, на мой взгляд, преждевременные выводы о начале периода существенного роста цен на жилье, которого с нетерпением и давно ждут многие владельцы жилой собственности",— отмечает Александр Пыпин. По его словам, ускорение роста цен перед началом осени и осенью — явление сезонное, повторяющееся из года в год, в этом нет ничего нового.
Однако в этот раз на рост стоимости жилья повлиял целый комплекс факторов, потенциально подталкивающих цены вверх, считает господин Пыпин. Это длительный период высоких цен на нефть (более $100 за баррель), восстановление рынка ипотечного кредитования почти до докризисного уровня, а также падение фондового рынка, часть денег из которого вполне могла начать перетекать на московский рынок недвижимости. В целом же за лето, по данным "ГдеЭтотДом.ру", в Москве рост цен составил 2,5%; в Подмосковье цены снизились на 1%.
Освоение новых земель
Впрочем, в Подмосковье также наблюдались очаги роста цен. Так, по словам экспертов, начали дорожать объекты на присоединяемых к Москве новых территориях. По словам Александра Зиминского, на первичном рынке квартир на территории "новой Москвы" застройщики уже подняли цены на 4-6%, а на вторичном собственники увеличили стоимость на 10%. "Присоединение к Москве сказалось только на отдельных объектах — новостройках вблизи Москвы главным образом, поскольку считается, что именно пояс между Солнцево и Южным Бутово будет осваиваться в первую очередь и это наиболее современные объекты. Что касается вторичного рынка, то рост цен если и наблюдался, то носил в большей степени психологический характер и находил отражение в основном в ценах предложения некоторых собственников. На переговорах завышенные цены, как правило, не оправдывались, поскольку от планируемого присоединения к Москве качество квартиры, дома и местоположения, социального окружения никак не изменилось, а именно от этого на 90% зависит цена квартиры",— объясняет Александр Пыпин.
Впрочем, директор департамента консалтинга и аналитики "Азбуки жилья" Артем Ржавский констатирует, что присоединение к Москве новых территорий все же отразилось на рынке столичного жилья. По его словам, спрос на новостройки на новых московских землях вырос примерно в четыре раза. "Жилые комплексы, расположенные на территории "новой Москвы", оттянули на себя спрос на квартиры с других территорий, где на фоне резкого увеличения спроса в новых границах столицы наблюдался некоторый спад потребительской активности",— отмечает господин Ржавский. "После заявлений о расширении границ Москвы многие застройщики, работающие в секторе, который в перспективе станет столичной территорией, фиксировали повышение спроса на квартиры в новостройках, что для некоторых стало основанием для поднятия цен от 2% до 4%",— подтверждает гендиректор АКЦ МИЭЛЬ Владислав Луцков. Однако покупать квартиры по таким ценам клиенты не спешат. "Существенный рост цен на этих территориях произойдет не сегодня и даже не в течение этого года. Цены вырастут не раньше осени 2012 года, когда на новых землях будет создана транспортная, инженерная, социальная инфраструктура. Если удастся создать на этих территориях жилье, в котором будет удобно и комфортно жить, то, безусловно, спрос будет высоким",— резюмирует Александр Зиминский.