Собственники нижегородского завода «Октябрь» Роман Буланов и Юрий Гайсинский диверсифицируют бизнес. На месте предприятия, некогда одного из крупнейших российских производителей перевязочных средств, они планируют построить торгово-развлекательный комплекс площадью около 80 тыс. кв. м, а производственные мощности вынести за черту города. Инвестиции в проект превысят 7 млрд руб. Бывшие промышленные площадки позволяют девелоперам сэкономить на строительстве инфраструктуры, но чтобы выирать в условиях растущей конкуренции среди торгово-развлекательных центров в заречной части города, владельцам «Октября» предстоит наполнить комплекс качественными арендаторами, отмечают эксперты.
О планах по строительству молла на площадях «Октября» „Ъ“ рассказал основной владелец и генеральный директор предприятия Роман Буланов. Под строительство двухуровневого торгового центра площадью около 80 тыс. кв. м с кинотеатром и парковками, которое, по оценкам компании, займет четыре-пять лет, собственники завода намерены выделить площадку в 120 тыс. кв. м на территории «Октября». Для этого несколько производственных корпусов планируется вынести за пределы Нижнего Новгорода. По словам Романа Буланова, сейчас производство расположено очень компактно — действующие цеха занимают менее 10% территории предприятия. «Октябрь» рассматривает две перспективные площадки размещения производства за чертой города — в дзержинском и кстовском направлениях, и намерен определиться к концу года. По словам господина Буланова, собственники завода не исключают приобретения свободных земельных участков за городом через инвестиционный совет при губернаторе, покупку готовых площадок или площадок под реконструкцию.
Инвестиции в проект оцениваются в 7,18 млрд руб. Финансирование будет осуществляться за счет собственных и привлеченных средств, сейчас компания ведет переговоры с банками и финансовыми фондами. Нефинансовые меры поддержки собственники «Октября» запросили у регионального правительства. Решение вложиться в девелопмент Роман Буланов объясняет благоприятной ситуацией на рынке и удачным расположением площадки: «У нас есть понимание того, что происходит на рынке, тем более что в Московском районе Нижнего Новгорода, где расположен «Октябрь», сейчас нет ни одного кинотеатра». Предварительные договоренности с потенциальными арендаторами площадей торгцентра уже достигнуты, но господин Буланов их пока не раскрывает.
ОАО «Нижегородский завод „Октябрь“» зарегистрировано в 1993 году на базе основанного в 1900 году предприятия. Специализируется на выпуске хлопковой целлюлозы, медицинской гигроскопической ваты, ватных изделий, ватина, синтепона, иглопробивного полотна. Выручка в 2010 году — 74,53 млн руб. (в 2009 году — 107,89 млн руб.), прибыль до налогообложения — 481 тыс. руб. (в 2009 году — 3,15 млн руб.). Дебиторская задолженность, по данным на 1 января 2011 года, 15,43 млн руб., кредиторская — 24,69 млн руб. По данным на 1 июля 2011 года, 74,27% уставного капитала общества принадлежат Роману Буланову, 24,87% — Юрию Гайсинскому.
Решение о реорганизации производственной площадки собственники «Октября», некогда одного из крупнейших в стране производителей перевязочных средств (предприятие, например, обеспечивало мобилизационный резерв России стерильной хирургической ватой), приняли в прошлом году. Завод прекратил производство медицинской ваты, продав линию пермскому ООО «Научно-производственная компания „Уральский химический завод“», и сосредоточился на поиске арендаторов площадей. В результате, по данным отчетности за прошлый год, если в 2009 году объемы реализации медицинской продукции и поступления от оказания услуг были равными и обеспечивали по 50% выручки, то в 2010 году доходы от услуг достигли 88% от выручки, арендные платежи выросли на 14,7%. Зафиксировав снижение показателей доходности (чистая рентабельность собственного капитала снизилась с 2,69% в 2009 году до 0,02% в прошлом, рентабельность по чистой прибыли — с 1,2% до 0,01%), основной стратегией на этот год «Октябрь» обозначил реконструкцию и модернизацию площадей под строительство торгово-промышленного комплекса, а также восстановление собственного энергетического хозяйства (на балансе «Октября» — котельная и теплоцех), поиск инвесторов и арендаторов.
Вынос производственных площадей за город — нормальный жизненный цикл промышленного предприятия в условиях быстро разрастающихся крупных городов, отмечает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила: «Производства, созданные в начале или в середине прошлого века, быстро устаревают, перестают соответствовать экологическим нормам, занимают слишком большие площади, а разрастающиеся города поглощают территорию, изначально отведенную под промышленную зону». По словам аналитика, бывшие промплощадки считаются перспективными под размещение торговых комплексов, так как близки им по функционалу и за счет обеспеченности инфраструктурой и подъездными путями обходятся девелоперам дешевле, чем строительство моллов с нуля. Площадка в близкой транспортной доступности к центру города более рентабельна при размещении торгового комплекса, нежели производства, особенно если оно занимает незначительную часть территории завода, добавляет генеральный директор консалтинговой компании IDEM Екатерина Гресс.
По насыщенности качественными торговыми площадями Нижний Новгород пока не входит в число городов-лидеров, комментирует ситуацию на новом для владелцев «Октября» рынке и.о. руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» Андрей Васюткин: «Нижний занимает 12-е место из 35 крупнейших городов, при этом крупнейшие действующие торговые центры расположены в правобережной части города, тогда как большая часть населения живет на левом берегу Оки. И хотя за последнее время было заявлено строительство большого количества ТЦ, лишь единицы из них находятся в активной стадии строительства, поэтому многофункциональный торгово-развлекательный центр в заречной части города будет востребован». Екатерина Гресс подтверждает, что спрос на площадки в заречной части города существует и трасса М7, на которой расположен «Октябрь», считается очень перспективной. В то же время, по мнению эксперта, у «Октября» в нижней части города будут серьезные конкуренты в виде строящегося после «заморозки» торгцентра «Рио» (сетевой девелопер «Ташир» выкупил проект «Огни столицы»), а также реанимированного компанией «Седьмой континент» торгового центра «Сормовский» и крупного молла, который строит на Мещерском озере группа «Столица Нижний». «То есть в зоне десятиминутной транспортной доступности появятся три крупных торговых центра. И хотя локализация будущего торгово-развлекательного комплекса между Московским шоссе и Бурнаковским проездом очень удачна, для того чтобы выдержать конкуренцию, „Октябрь“ должен обеспечить серьезный масштаб комплекса — площадь должна быть не менее 50 тыс. кв. м, а также преимущество в развлекательной составляющей», — отмечает госпожа Гресс. Успешность торгового центра на месте завода «Октябрь» будет во многом зависеть также от качества пула привлеченных арендаторов, добавляет Андрей Васюткин.