В апреле рынок жилья Москвы и Подмосковья следовал трендам, определившимся еще в начале года: корректировка рублевых цен на квартиры не превысила 1%. Впереди — традиционное летнее затишье, констатируют риэлторы.
Апрельское ценостояние
Ценовая политика застройщиков в апреле практически не претерпела изменений. Некоторые с повышением готовности объектов скорректировали свои ценники в сторону увеличения на 2-3%, кто-то решил оставить все как есть. "Увеличились цены на квартиры в микрорайоне "Царицыно" (застройщик — ГК "Настюша".— "Ъ"), в жилых комплексах "Аннинский" и "Чертановский" (группа ПИК). В таких жилых комплексах, как "Заповедный уголок" (группа ПИК), а также на объектах ГК "Ведис" — ЖК "Головино", ЖК "Юрлово" и ЖК "Нахимово" — цены остались без изменений",— говорит генеральный директор "Миэль-Новостроек" Мария Литинецкая. В среднем по городу уровень рублевых цен на первичном рынке, по ее словам, снизился на 1,8%, до 193,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В "НДВ-Недвижимости" настаивают, что рост цен на рынке новостроек Москвы в апреле в рублевом эквиваленте все-таки был на 0,2%, до 156 200 руб. за 1 кв. м, в долларах прирост составил 1,6%, до $5562 за 1 кв. м. "Одним из факторов, сдерживающих темпы увеличения средней стоимости 1 кв. м в целом по рынку, является увеличение доли объектов в наиболее доступных ценовых сегментах эконом- и комфорт-класса",— уверен гендиректор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев. По данным аналитического департамента "НДВ-Недвижимости", предложение в сегменте новостроек в столице за апрель увеличилось на 8% и составило около 21 121 квартиры. Среди новых объектов, вышедших на рынок в апреле, в "Миэль-Новостройках" отмечают пять новых корпусов в микрорайоне "Царицыно" (от 80,7 тыс. до 106 тыс. руб. за 1 кв. м). "ГК "Пионер" начала продажи в жилом квартале "Life Волжская" по цене 95-124 тыс. руб. за 1 кв. м, ГК "Ведис" выставила квартиры в ЖК "Мичурино" по цене 124-136 тыс. руб. за 1 кв. м",— перечисляет Мария Литинецкая.
На вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, как и в сегменте новостроек в апреле цены практически стояли на месте. Несмотря даже на то, что именно в апреле управление Росреестра по столице зарегистрировало 9,3 тыс. сделок с жильем (на 24,5% выше показателей марта и на 17,5% — апреля 2010 года). С начала кризиса больше сделок было зафиксировано лишь в декабре 2010 года (9,6 тыс.). По данным корпорации "Инком", в апреле средняя рублевая цена предложения на вторичные квартиры в столице снизилась на 0,9%, до 197,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Средние цены, выраженные в долларах, незначительно выросли за месяц — на 0,4%, до уровня $7 тыс. за 1 кв. м (в обоих случаях при расчете цены учитывают предложения в сегменте элитного жилья). Согласно аналитическому отчету "НДВ-Недвижимости", средняя цена 1 кв. м на рынке вторичного жилья Москвы в долларовом эквиваленте в апреле составила $5701 (прирост по отношению к марту около 2,8%), в рублях — 161 100 руб. (прирост около 1,4%). "Рост стоимости в апреле был обусловлен в том числе продолжившимся вымыванием дешевого предложения. Объем предложения в нижнем ценовом диапазоне 100 000-150 000 руб. за 1 кв. м уменьшился на 39%. При этом в диапазоне 200 000-250 000 руб. за 1 кв. м количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 23%",— объясняет Александр Хрусталев. Ему вторит гендиректор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов: "Ранее четко проявившая себя относительная ценовая стабильность рынка пока не только не скорректирована, но и никаких факторов, которые могли бы ее изменить в ближайшем будущем, я не замечаю". По данным "Инкома", по итогам апреля самые низкие цены были отмечены в ВАО и ЮВАО, где стоимость "квадрата" осталась на уровне 138 000 и 139 300 руб. соответственно. Общий объем предложения квартир в Москве на вторичном рынке жилья в апреле вырос на 13,6%, до 55,5 тыс. объектов.
В сегменте элитного жилья средняя стоимость квартир в новостройках увеличилась на 1,5% и составила около $21 070 за 1 кв. м, следует из аналитического отчета "Калинки-Риэлти". Традиционно лидирующим районом по числу предложений (семь объектов) является Остоженка (22% от рынка элитной жилой недвижимости столицы в целом). По оценкам директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, на вторичном рынке элитные квартиры выросли в цене на 1,8%, с $26 700 до $27 2 00 за 1 кв. м. "Наибольшим спросом пользовались трехкомнатные квартиры площадью 120-170 кв. м стоимостью от $2 млн до $3 млн. Быстрее других находили покупателей квартиры с интерьером в сдержанном классическом стиле или в стиле минимализма. Чаще других покупатели интересовались квартирами в жилых комплексах "Остоженка Парк Палас" (девелопер — "Вессо-Линк Единая Пейджинговая".— "Ъ"), "Венский дом" ("Индекс XX"), "Онегин" ("Балтийский монолит") и Crystal House (RGI)",— вспоминает Александр Зиминский.
Красная цена Подмосковья
Рынок жилой недвижимости Подмосковья в апреле следовал тенденциям московского рынка. Коррекция рублевых цен была несущественной, в районе 1%, и достигла 74 000 руб. за 1 кв. м, говорит руководитель управления маркетинга и развития группы "Конти" Сергей Мигунов. Долларовые цены, по его словам, выросли примерно на 3%, до $2600 за 1 кв. м. Руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова настаивает, что средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Московской области выросла на 2,4% и в апреле составила 64 500 руб. за 1 кв. м. "В апреле новостройки ближайшего Подмосковья в бюджете 2,5-5 млн руб. продолжили оставаться в лидерах спроса, и объемы реализации последние несколько месяцев растут",— говорит генеральный директор "Мортон-Инвеста" Антон Скорик. По словам Екатерины Лобановой, в апреле, вопреки традиционным весенним ожиданиям, не произошло массового повышения цен на подмосковные новостройки. "Девелоперы предпочитают "брать количеством" и используют текущую благоприятную конъюнктуру. В результате число сделок в апреле выросло на 5% по сравнению с показателями марта. К 1 Мая ряд продавцов приурочил акции, скидки и специальные предложения",— рассказывает госпожа Лобанова.
Среди новых объектов, вышедших на рынок новостроек Подмосковья в апреле, Мария Литинецкая из "Миэль-Новостроек" называет 4-й корпус в микрорайоне "Немчиновка" (цена предложения от 3,6 млн руб.). "ГК ПИК начала продажи в корпусе 18 жилого района "Левобережный", а также в корпусах 10 и 11 жилого района "Новокуркино". Также на рынок вышли новые квартиры в нескольких корпусах района "Красная горка" (застройщик группа ПИК.— "Ъ") в Люберцах по цене 57 000-58 800 руб. за 1 кв. м",— говорит Мария Литинецкая.
По словам директора по развитию портала "Мир квартир" Виктора Щеблецова, изменение цен на вторичном рынке Подмосковья также было несущественным: за месяц цена 1 кв. м выросла на 1,6% (до 71 043,6 руб.), а цена квартиры — на 2%, до 3 947 336 руб. "Общий рост стоимости квартир в Подмосковье обеспечивают прилегающие к столице города ближнего пояса — Одинцово, Котельники, Реутов",— констатирует эксперт.
В ожидании отпуска
Риэлторы сходятся в оценках, что ситуация на рынке в предстоящее лето в Москве и Московской области будет в целом соответствовать средним трендам по году. "Возможно незначительное снижение спроса в середине лета, в июле. Обычно это связано с привычным для летних месяцев оттоком населения из крупных городов. Но существенного влияния на индексы цен это не окажет, поскольку к концу лета спрос должен восстановиться",— рассуждает Сергей Мигунов из группы "Конти". С ним соглашается коммерческий директор департамента жилой недвижимости "Система-Галс" Наталья Саакянц: "Учитывая инертный характер рынка недвижимости, ожидать стремительных скачков не приходится, рост будет поступательным, возможна небольшая стагнация, обусловленная сезонными колебаниями рынка". По прогнозам аналитиков "Калинки-Риэлти", до конца года среднерыночный рост цен составит около 10%.
Несмотря на вероятное затишье летом, риэлторы прогнозируют в целом по рынку рост числа сделок с привлечением ипотечного кредитования. "Согласно статистике, на сегодняшний день доля ипотечных сделок в общем объеме продаж компании доходит до 30% и выше в зависимости от проекта. Количественный же прирост ипотечных сделок по сравнению с 2010 годом по итогам первого квартала 2011 года составил более 300%",— говорит Антон Скорик из "Мортон-Инвеста". По его словам положительная динамика сохраняется — в апреле квартир по ипотеке было продано на 20% больше, чем в марте. Статистику "Мортон-Инвеста" подтверждают и данные по ипотеке группы ПИК: в первом квартале 2011 года доля таких сделок в среднем составила 12,4% от общего объема продаж недвижимости группы по сравнению с 3,1% за аналогичный период 2010 года. Только в марте 2011 года доля проданной группой ПИК недвижимости с использованием ипотеки составила 18,2% от общего объема продаж. Параллельно ипотеке некоторые застройщики предлагают своим клиентам и программы с рассрочкой платежей. Согласно исследованию компании Evans, рассрочку на срок до года при внесении 50% от стоимости квартиры готовы предоставить такие застройщики, как ГК "Пионер" (ЖК "Life Волжская", под 16% годовых), "Авгур Эстейт" (ЖК "Квартал А101", 15% годовых). Более низкий первоначальный взнос, всего 30%, позволяет рассчитывать на рассрочку на объектах "ДОН-строя" (ЖК "Лосиный остров", "Измайловский", "Бирюзова", "Дом на Беговой", 13% годовых) и ГК "Конти" (ЖК "Континенталь", 12% годовых), следует из отчета Evans.