Черноморские побережья Сочи и Крым по своим природным и климатическим характеристикам, а также транспортной доступности — регионы почти равнозначные. Вряд ли, однако, можно говорить о равной инвестиционной привлекательности их курортной недвижимости. Новых объектов и в Крыму, и в Сочи строится много, однако потребности покупателей в сочинских новостройках учтены гораздо скрупулезнее, что заметно повышает их привлекательность.
Площадочное измерение
Традиционный инструмент оценки инвестиционной привлекательности приобретения недвижимости (сравнение динамики цен в пределах одного объекта по мере роста его готовности, а также контроль фоновых цен окружающей застройки) в последние два года практически не работает. Подкорректированные кризисом, цены перестали выдавать секреты рынка, поэтому и прогнозы аналитиков продолжают оставаться противоречивыми.
В Крыму, например, поговаривают о продолжении проседания рынка, апеллируя к тому, что, в отличие от остальных территорий Украины, цены здесь практически не уменьшались (особенно это касается курортной части Южного берега Крыма). Мрачно глядят на ситуацию эксперты украинской компании SV Development, специализирующейся на оценке недвижимости. По их мнению, предложение в Крыму сейчас в 25—30 раз превышает спрос, что может спровоцировать существенное снижение цен. С другой стороны, по прогнозам компании TC REM Navigator, которая проводит регулярные аналитические исследования рынка недвижимости Украины, объективных причин для паники нет. По их оценкам, цены в ближайший год не только не снизятся, а, напротив, вырастут в среднем на 10% (в долларовом выражении). Причем основной прирост продемонстрируют март, апрель и октябрь, хотя полный штиль, когда ценовая динамика будет близка к нулю, растянется почти на полгода (с мая по сентябрь и примкнувший к ним декабрь).
Не менее противоречивы и прогнозы по Сочи. Так, по данным мониторинга состояния рынка компании «Росриэлт», цены на сочинские новостройки за последний год упали на 6%, а на вторичном рынке — почти на 20%. Причем их снижение продолжалось и в первые два месяца нынешнего года. С другой стороны, динамичное обновление всей инфраструктуры города в преддверии зимней Олимпиады 2014 года заметно подтягивает интерес к этому региону и прочно удерживает спрос на недвижимость на довольно высоком уровне, что, в свою очередь, должно вылиться в положительную динамику цен.
Изза размытости прогнозов сравнивать инвестиционную привлекательность недвижимости Сочи и Крыма можно лишь по текущему срезу их рынков. Один из таких показателей — количество новостроек. В Крыму их сейчас насчитывается 184, причем около 25% из них уже введено в эксплуатацию, хотя первичные продажи там продолжаются. На разных стадиях строительства находятся 125 многоквартирных домов, сосредоточенных преимущественно вдоль морского побережья и в популярных курортных районах — Ялте, Гурзуфе, Ливадии, Массандре и др. А в ближайший год, по данным украинской консалтинговой компании «Реалэкспо», рынок может пополниться еще 14 новыми объектами, разрешение на строительство которых уже получено.
В Сочи и его окрестностях, по информации портала рынка недвижимости Сочи «Вестум.ru», сейчас ведутся продажи в 264 новых объектах, причем значительная их часть уже введена в эксплуатацию или проходит этап сдачи. В 33 строительство должно завершиться в нынешнем году, по меньшей мере 13 рассчитывают сдать в 2012м, а самый «долгоиграющий» проект — комплексная застройка на территории бывшей чайной фабрики — растянется до 2015 года.
Из-за размытости прогнозов сравнивать инвестиционную привлекательность недвижимости Сочи и Крыма можно лишь по текущему срезу их рынков
«Маленькие» хитрости
Если по объемам нового строительства Сочи и Крым в целом сопоставимы, то по уровню цен ситуация на первый взгляд заметно отличается. Так, самая дешевая новостройка Крыма находится в Феодосии (объект возводят местные компании «МонолитАякс» и «Аркада»). Цены в ней сопоставимы с $413 за 1 кв. м, а минимальная площадь квартиры — 39 кв.м. Правда, его строительство, начатое еще в 2005 году, до сих пор не завершено, хотя площадка не заброшена и работы продолжаются. На $100 дороже обойдется каждый квадратный метр в многофункциональном комплексе шести и девятиэтажных зданий, который возводит в Евпатории строительная компания Consol. Первая очередь строительства уже завершена, а в продаже имеются квартиры площадью 48—85 кв.м. А самая дорогая из пятерки самых дешевых новостроек Крыма находится в Севастополе по соседству с парком Победы, цены в которой начинаются с отметки $680 за 1 кв.м.
Самая дешевая новостройка в Сочи — ЖК «Семейный», который в Хостинском районе возводит Development city. Это трехэтажное монолитноблочное здание с собственной закрытой охраняемой территорией, строительство которого завершится в третьем квартале нынешнего года. Минимальная цена предложения сопоставима с $1 тыс. за 1 кв.м. Интересно, что такая цена установлена на самые маленькие квартиры — площадью всего 26 кв.м. Все остальные варианты (31—87 кв. м) обойдутся несколько дороже — $1,07—1,22 тыс. за 1 кв.м.
В четвертом квартале нынешнего года сдается еще один недорогой по сочинским меркам объект — ЖК «Арена», который строится в районе Адлера. По габаритам минимальной квартиры он переплюнул даже ЖК «Семейный»: самое «компактное» предложение — квартирыстудии в 20 кв.м. Правда, законы ценового жанра здесь соблюдаются неукоснительно: самые маленькие квартиры в пересчете на стоимость квадратного метра оказываются одними из самых дорогих (около $1,6 тыс. за 1 кв. м, а на некоторые студии с особо выигрышными видовыми характеристиками — даже $2,25 тыс. за 1 кв. м). При этом минимальные цены (порядка $1 тыс. за 1 кв. м) установлены на самые большие в доме квартиры площадью 45 кв.м.
Примерно в том же ценовом диапазоне находится еще более 20 новостроек в Сочи. Причем, практически во всех из них имеются очень небольшие квартиры. В Крыму ситуация противоположная: квартиры тяготеют к масштабности. Поэтому, даже несмотря на то, что пересчитанные на 1 кв. м цены в прибрежной части Украины заметно ниже, чем на примыкающей к Черному морю российской территории, общая стоимость покупки может быть сопоставима, а на некоторые новостройки Сочи — даже дешевле крымских.
Дорогой расклад
Достаточно интересен расклад и по самым дорогим объектам. Так, если всего дватри года назад в Крыму количество дорогостоящих элитных новостроек, цены в которых превышали $10 тыс. за 1 кв. м, было достаточно внушительным, то теперь их совсем немного. По сведениям директора консалтинговой компании «Реалэкспо» Виктора Коваленко, самые высокие цены в Крыму сейчас держатся в ЖК «Золотой пляж», который спроектировали российские архитекторы из бюро «Проект Меганом». Закрытый курортный комплекс со SPAотелем и высотными корпусами апартаментов вытянулся вдоль береговой линии в 7 км от Ялты. Площадь апартаментов — 80—440 кв. м, а средние цены — $10 тыс. за 1 кв.м.
В той же ценовой категории в Сочи находится несколько новых объектов. Так, в ЖК «Волна» цена в $11,5 тыс. за 1 кв. м установлена на пентхаус площадью 600 кв.м. Комплекс переменной этажности с собственным спортивным центром, SPAкомплексом и бассейном находится в 50 м от пляжа по соседству с дендрарием. Кроме пентхауса в нем предлагаются просторные квартиры площадью 136—227 кв. м, причем цены на них доходят до $18 тыс. за 1 кв.м. Самые дорогие квартиры в 24этажном ЖК «Александровский маяк» обойдутся в $16,8 тыс. за 1 кв. м (общая площадь таких квартир — 183 кв. м). А в абсолютном выражении лидирует ЖК «Королевский парк» (девелопер проекта — MR Group), расположенный на Курортном проспекте рядом с собственным пляжем. За $16 млн., в нем продается двухуровневый пентхаус площадью 2 тыс. кв. м, дизайн которого разработал Валентин Юдашкин.
И, наконец, еще один интересный параметр — количество предложений в новостройках на первичном и вторичном рынках. В Сочи, например, первичные предложения перевешивают, а вторичные выставляются по ценам выше, чем предлагают сами застройщики. В Крыму все с точностью до наоборот. В качестве примера можно присмотреться к одному из самых популярных объектов Гурзуфа — расположенному в 800 м от моря разноэтажному комплексу «Ришельешато» с полным набором «южной инфраструктуры (инвестор — российская компания «Газтехноэкспорт», входящая в ГК Dominanta group). На первичном рынке минимальные цены в нем составляют $1,3 тыс. за 1 кв.м. При этом на вторичном рынке в том же комплексе есть предложения по $1,1—1,25 тыс. за 1 кв. м, причем их достаточно много.
Таким образом, несмотря на сопоставимые объемы нового строительства, можно сделать вывод, что в целом рынок сочинской недвижимости сбалансирован под нынешний покупательский спрос лучше крымского: есть и совсем маленькие студии в комплексах экономкласса, и широкий выбор больших апартаментов и пентхаусов. При этом в абсолютном выражении цены на новостройки Крыма и Сочи оказываются сопоставимы. Поэтому продать недвижимость в Сочи будет намного легче, чем в Крыму. А вот удастся ли продать с прибылью — этот вопрос попрежнему остается без ответа.