Падение рынка жилья прекратилось, и в I квартале строительная отрасль уже показала рост на 6,8%. В планах застройщиков на текущий год — завершить многие недостроенные объекты и увеличить предложение квартир на рынке первичного жилья. А ожидаемое снижение ставок по ипотечным кредитам до 15% годовых и прекращение двухлетнего периода падения цен на жилье, по мнению экспертов, ускорит приток средств на рынок.
Бездонное дно
Строительство оказалось самой пострадавшей отраслью экономики — за три кризисных года ее объем в денежном выражении сократился на 58%, до 43,2 млрд грн. "Кризис просто уничтожил рынок недвижимости. Если ранее люди охотно покупали жилье на этапе котлована, то в 2010 году было сложно продать даже готовые квартиры при наличии технического паспорта и акта принятия в эксплуатацию",— говорит директор по экономическим вопросам Argus Real Estate Игорь Черний. "В последние три года строительство нового жилья не начиналось, и сейчас на рынке вакуум — нет нового жилья",— отмечает президент Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе.
К началу прошлого года в Украине насчитывалось 4356 недостроенных жилищных сооружений общей площадью 16,3 млн кв. м, 2306 из которых — многоквартирные дома. Строительные работы полностью прекращены на 64,4% жилищных недостроях. Почти полное отсутствие кредитования и нового предложения на первичном рынке подстегнули падение цен на "вторичке". Максимальное снижение цен зафиксировано в сегменте жилья премиум-класса — 10-15%, эконом-класса — 5-8%. "Стремительная кризисная коррекция цен привела к тому, что вторичный рынок достиг весной прошлого года минимума, который сегодня постепенно преодолевается",— считает председатель комитета по аналитике Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Всеволод Жоголев. По данным ССНУ на 8 апреля этого года, цена 1 кв. м жилья эконом-класса на вторичном рынке в Киеве снизилась с $2,6-3,2 тыс. до $1,81-1,85 тыс. Приобрести однокомнатную квартиру в домах гостиничного типа (площадью до 35 кв. м) можно за $51,8 тыс., стандартную однокомнатную (40 кв. м) — за $70,6 тыс., а двухкомнатную (свыше 50 кв. м) — за $96 тыс.
В регионах стоимость жилья составляет $740-1200 за кв. м. Самые дешевые квартиры можно приобрести в Чернигове, Сумах, Черкассах, самые дорогие — в Ялте, Одессе, Днепропетровске, Харькове, Львове. "Эти цены по сравнению с I кварталом 2010 года повысились на 0,5%. Рост спровоцировали не рыночные факторы, а психологические, а именно — ожидание того, что весной рынок выйдет из кризиса и цены пойдут в рост. Но объективно это далеко не так",— подчеркивает господин Черний.
Низкий старт
Но в I квартале текущего года строительство все же активизировалось. По данным Госстата, объем строительных работ вырос на 6,8%, до 7,79 млрд грн. Застройщики активно инвестировали в строительство объектов — рост на 9,3%, до 6,47 млрд грн,— тогда как вложения в подготовку строительных объектов увеличились на 6,3%, до 511 млн грн.
В то же время, по оценкам аналитиков, вырос и вторичный рынок. "Еще год назад граждане, имеющие средства на покупку квартиры, предпочитали подождать и размещали деньги на депозит. А теперь они покупают квартиры на вторичном рынке. Объем таких сделок по сравнению с прошлым годом увеличился на 25%",— рассказывает аналитик WIDevelopment Николай Багаев. Конкуренцию "вторичке" составляет первичное жилье, достройка которого планируется не только в Киеве. "Рынок 'первички' сейчас будет оживать за счет достройки замороженных объектов. Пока это единственная возможность удовлетворить спрос граждан на новое жилье",— отмечает господин Багаев.
Главное конкурентное преимущество "первички" в том, что стоимость кв. м в достраиваемых объектах пока намного ниже, чем готового жилья: "Квартиры в достраиваемых многоэтажных домах продаются по низкой цене — $1,2-1,4 тыс. за кв. м в столице и крупных городах, а в регионах — $0,5-0,7 тыс. Но существует серьезная опасность, что дом либо не будет достроен, либо возникнут проблемы со сдачей в эксплуатацию, поэтому покупать такие квартиры пока рискованно",— рассказывает Игорь Черний. "Сейчас, думаю, нельзя продать 'первичку' выше, чем за $1,5-1,7 тыс. за кв. м",— подчеркивает господин Парцхаладзе.
Государева помощь
Увеличить приток средств частных инвесторов в достройку жилья пытается и Кабинет министров, который с 2009 года начал реализацию программы "Доступное жилье". Согласно ей, гражданам, которые требуют улучшения жилищных условий, из бюджета оплачивается 30% стоимости квартир в зданиях с высокой степенью готовности. Остальные 70% должен инвестировать покупатель, возможно, за счет банковского кредита. В рамках этой программы Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства определило 459 недостроенных объектов, завершение строительства которых оценено в 5,4 млрд грн. Суммарно государство направит в 2011 году в отрасль только 1 млрд грн.
В следующем году правительство обещает отрасли 10 млрд грн, но застройщики в это не верят. В 2010 году сумма, предназначенная в госбюджете для строительства жилья, была урезана на 650 млн грн, до 390 млн грн, а обещанные 625 млн грн кредитов Ощадбанка и Укрэксимбанка так и не были выданы. В начале 2011 года финансирование снова урезали — с 340 млн грн до 150 млн грн. Даже если государство выделит часть инвестиций, освоить их будет непросто. "Чтобы стать участником программы и получить доступное жилье, покупателю необходимо встать в очередь и пройти ряд бюрократических процедур. Поэтому клиенты, у которых есть средства, будут ждать адекватного предложения на первичном рынке, а не получать жилье через программу",— сообщает Николай Багаев.
Улучшить ситуацию парламент попытался с помощью закона "О регулировании градостроительной деятельности", вступившего в силу 17 марта. Он устанавливает выдачу разрешений на строительство по принципу "единого окна" за меньший срок (сокращен с 6 месяцев до 50 дней), а ввод объектов в эксплуатацию местные власти должны осуществлять за 10 дней. Закон уменьшил перечень разрешительных документов и согласительных процедур с 93 до 23, а время получения сократилось с 12 до 2 месяцев. "Эти законодательные инициативы вряд ли изменят ситуацию к лучшему. У девелоперов пока нет средств на достройку и строительство жилья. Кроме того, в законе не прописаны ключевые процедуры, без которых он работать не будет",— считает генеральный директор Global Solutions Сергей Тумасов.
Снова в долг
Увеличить жилищное строительство можно за счет ипотеки, которая возобновилась полгода назад. "Мы ожидаем плавного увеличения количества сделок в этом году. Достаточно много банков уже выдают кредиты на покупку жилья",— говорит член правления Пиреус Банка Дмитрий Мусиенко. По данным компании "Простобанк Консалтинг", ипотечные кредиты предоставляют 28 банков, в том числе 16 — на первичном рынке. Средняя ставка составляет 21,2%, первый взнос — 30-50%. По словам начальника управления состоятельных клиентов Укрсоцбанка Ольги Шостак, банкам интересно финансировать покупку жилья на вторичном рынке, поскольку у кредита есть "твердый залог": "Потенциальные клиенты стали меньше бояться брать кредиты, банки смягчили подходы к оценке платежеспособности покупателя, упростили условия кредитования". "Исходя из текущей тенденции снижения депозитных ставок, клиент автоматически уже через год получит снижение кредитной ставки минимум на 0,5-1%",— полагает господин Мусиенко. "Рынок не оживет, пока аренда жилья дешевле, чем ипотека. Оптимальная ставка не должна быть выше 15%",— отмечает президент ССНУ Александр Рубанов.
Аналитики уверены, что потенциальные клиенты решатся на заключение сделки ближе к осени, когда стоимость жилья начнет расти, хоть и немного — на 1-1,2%. "Это спровоцирует увеличение сделок на рынке жилья, поскольку люди поймут, что осень — единственный период, когда можно будет приобрести квартиру по низкой цене. При стабильной экономической ситуации весной 2012 года цены увеличатся до 5%",— считает Николай Багаев. "Стоимость кв. м объективно ограничена себестоимостью жилья, и ниже она быть не может. Поэтому нужно торопиться покупать жилье по оптимальной цене уже сейчас",— призывает господин Тумасов. "Следует опасаться ситуации, подобной 2006 году, когда в связи с ажиотажным спросом стоимость жилья в центре Киева увеличилась в 6 раз, а в больших городах цена квартир выросла на 60%",— предупреждает Лев Парцхаладзе.