О том, что такое "доступное жилье", насколько оно действительно доступно, сколько будет стоить и кто на него сможет претендовать, в интервью корреспонденту "Денег" Марии Глушенковой рассказал генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман.
"Мы не оставляем застройщика один на один с проблемами"
В конце 2008 года, когда Фонд РЖС был создан, говорилось о том, что он создается для вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных земель. Сейчас фонд занимается не только землей, но еще и ведет строительные проекты. То есть первоначальная концепция работы фонда изменилась?
— У Фонда РЖС была и есть базовая задача, сформулированная в законе 161-ФЗ,— обеспечение всех слоев населения благоприятной для проживания средой. Под этим мы понимаем предоставление застройщику нового продукта — земельного участка, обеспеченного инфраструктурой, необходимой документацией, кредитными продуктами, а также возможностью беспрепятственной регистрации прав собственности на возведенное жилье. Второй блок — предоставление ему возможности выбора проектов домов, в том числе и из проектов фонда, которые отвечают требованиям энергосбережения, экологичности и комфортности. И третье — проект планировки. В конечном счете все это делается для населения.
Мы достигали этого поэтапно, начиная от совершенно утилитарных вещей, с попытки обычного составления реестра земельных участков фонда. И параллельно начали выставлять участки на аукцион. Конечно, мы выставляли на аукционы те участки, которые в наибольшей степени отвечали перечисленным требованиям. По ним было достаточно легко получить условия присоединения по электрическим сетям, по газовым сетям, по водоснабжению, водоотведению, по всей инфраструктуре. Эти участки уже находились либо в терплане, либо в генплане, то есть при выставлении их на аукцион сложности были некритическими.
Другое дело, что действительно, изначально, когда фонд создавался, то есть до кризиса, самым узким местом на рынке была земля. Теперь, наоборот, эта сфера оказалась крайне конкурентной. Конкуренцию составляют земли муниципалитетов, субъектов РФ, а также земли, которые находятся у банков в залоге.
Какой портфель проектов фонд смог собрать за два с лишним года своего существования?
— Сейчас под управлением фонда находится 169 федеральных земельных участков общей площадью 4,2 тыс. га. Всего на сегодняшний день проведено 44 аукциона.
А кто контролирует застройщиков — что они там строят и как будут распоряжаться землей?
— После того как аукцион проведен, мы не оставляем застройщика один на один с проблемами. Мы отслеживаем реализацию каждого проекта от разработки планировки, процесса строительства до вручения ключей от квартир. Мы следим за проектами, которые реализуются на участках фонда, в режиме онлайн через планы освоения участков, утвержденные губернаторами и руководителем фонда. Но в отношении федеральных земельных участков, переданных в управление субъектам РФ, сейчас нам сложно координировать свои действия с регионами, с муниципалитетами в части реализации ими федеральных земель.
Есть норма закона, которая позволяет субъектам федерации реализовать землю под строительство в течение трех лет. Мы начали мониторить процесс, и оказалось, что более 50% земель, переданных субъектам РФ, планируется реализовать как раз на третий год, про 18% земель вообще не указано, когда их планируется реализовать. При этом субъекты ничего не нарушили, потому что в законе указано три года. То есть 3 года на предоставление участков, и еще, скажем, 2-2,5 года на строительство. Всего 5-5,5 года. Для сравнения: за время, которое нам понадобилось для проведения 44 аукционов, субъекты РФ провели таких аукционов три. Это, в частности, отметила Счетная палата, которая не так давно проводила у нас проверку.
Точно так же сейчас нам сложно координировать работу с субъектами федерации по контролю над качеством строительства. И есть опасения, что на одном федеральном участке земли окажется наш проект с модернизационными решениями, а на другом таком же федеральном участке — проект субъекта федерации, отличающийся по качественным характеристикам и планировке. Поэтому я надеюсь, что законопроектом, который мы будем инициировать при координации Минэкономразвития и Минрегиона, удастся ввести норму, позволяющую фонду контролировать процесс освоения переданных правительственной комиссией в управление субъектов РФ участков. Причем, на наш взгляд, в законодательство должны быть внесены такие изменения, которые сделают идентичными требования для всех застройщиков, поскольку ключевое слово здесь — жилье на федеральном участке, неважно, передается участок фонду или субъекту. Там должны быть дома, отвечающие всем современным техническим и планировочным решениям.
О каких требованиях мы говорим?
— Это модернизационные требования к характеристикам дома. Мы сейчас говорим о малоэтажном доме площадью до 150 кв. м, который подпадает под требования Минрегиона к жилью экономкласса. Так, в этом доме может быть и автоматизированная система контроля и управления электроэнергией (АСКУЭ), и ЧРП — частотно-регулируемый привод, который регулирует тепло, пятислойные стеклопакеты, крыша с солнечной батареей и т. п. Всего разработано девять базовых требований фонда по использованию энергоэффективных приборов и технологий.
Это априори не может быть экономклассом.
— Может быть! Знаете почему? Потому что, по нашим расчетам, это удорожает стоимость квадратного метра всего на 500-600 руб., особенно если использовать отечественные наработки и уже готовые решения. А такие решения есть.
Что это за решения?
— Пожалуйста. По АСКУЭ — это холдинг МРСК, они готовы предоставлять такие приборы. Солнечные батареи сейчас начинает выпускать "Роснано" в Чебоксарах. ЧРП и приборы по измерению комфортности в доме — это "Ростехнологии". И по каждому такому решению есть адреса.
Которые вы даете застройщику...
— Нет, мы можем лишь информировать наших застройщиков о том, что они есть. Но мы не можем им сказать: покупай там. Более того, мы никогда такого не скажем. Мы указываем только качественные и количественные показатели жилья, когда объявляем аукцион, так же как и проект мы не навязываем.
А что, есть стандартный проект?
— На сегодня у нас есть 11 готовых типовых проектов, к концу года рассчитываем получить еще 15 по итогам ежегодного архитектурного конкурса "Дом XXI века", который мы провели с Союзом архитекторов России и Российской академией архитектуры. Сейчас попечительским советом фонда прорабатывается вопрос, можем ли мы безвозмездно предоставлять эти проекты застройщикам. На мой взгляд, эти проекты должны предоставляться бесплатно. Но это вопрос правообладания, и должно быть решение попечительского совета.
В какие сроки застройщики должны построить дом?
— По-разному. Например, по новым проектам, где речь идет о малоэтажном строительстве, срок стройки составляет 4-7 месяцев. Плюс время на разработку проекта планировки. Мы просим субъект федерации совместно с муниципалитетом согласовывать проект планировки застройщика в срок менее одного года. Конечно, если он соответствует законодательству. Итого получается, на все уходит полтора-два года с момента проведения аукциона.
Сроки по многоэтажкам зависят от того, какая этажность, какие сроки освоения. Бывают участки, где сроки составляют 7-11 лет, все зависит от проекта.
Что получает застройщик, работая с фондом?
— Гарантии. В том случае, если жилье, которое построил застройщик, отвечает требованиям жилья экономкласса, мы даем гарантию, что через 6 месяцев с момента регистрации права собственности выкупим у застройщика жилье — до 25% многоэтажки и 35% малоэтажки, если он не продал его на рынке. Выкупаем сегодня на крайне невыгодных для застройщиков условиях — это цена Минрегиона минус 15%. Эти условия формировались в период кризиса, когда для застройщика было главное — пусть с нулевой маржой, но работать. Сейчас мы считаем, что условия этих гарантий надо менять, и намерены инициировать внесение изменений в документы, которые касаются условий предоставления такого рода гарантий.
"Если мы займем 30% на рынке земли и станем маркет-мейкерами, это будет очень хорошо"
Хорошо. Если фонд будет контролировать застройщиков, кто, в свою очередь, будет контролировать фонд?
— У нас контролеров много. Финансовую деятельность фонда контролирует Счетная палата, координацией нашей деятельности занимается Минрегион и Минэкономразвития. У нас есть попечительский совет, у нас есть правительственная комиссия, которая принимает решения.
А кто будет контролировать итоговую стоимость дома?
— А у нас с 2010 года есть KPI (Key Performance Indicators — ключевые показатели эффективности.— "Деньги"), по которым мы должны отчитываться. Разработана программа на 2011 год, в которой отражены все ключевые показатели эффективности, в том числе заложены параметры жилья экономкласса. Но надо четко себе представлять, что мы не задаем цену дома. Мы имеем право в извещениях об аукционах задавать параметры застройки. И ключевой параметр — минимальные объемы застройки. Как только вы даете предельный объем площадей, естественно с учетом социальной инфраструктуры, озеленения и всего остального, тем самым вы как бы задаете потолок спроса. Застройщик просто не может продать такой объем жилья дороже.
Уже сейчас многие говорят о том, что фонд в видимой перспективе может занять 30% земельного рынка. Называют РЖС потенциальным монополистом...
— Так это же хорошо! Это не монополия в застройке. Это монополия предоставления условий для освоения земли. Если мы займем 30% на рынке земли и станем маркет-мейкерами, то считаю, что это будет очень хорошо. А чего хотели? Чтобы цена на жилье оставалась завышенной?
Существует две крайности на рынке земли. С одной стороны, есть держатели земельных участков, которые ожидают повышения цены на рынке для того, чтобы перепродавать землю. С другой — есть те, кто считает, что надо федеральные земельные участки вносить бесплатно, условно — в ОАО, предлагая взамен свой "богатый жизненный опыт" в строительстве. То есть вы нам внесите участок, лучше с инфраструктурой, а мы туда придем и, может быть, еще больше площадей "выгоним"! Но что мы там будем "выгонять", как мы это будем делать и где гарантия, что мы не перепродадим этот участок,— тут все стыдливо замалчивается. Поэтому мы являемся противниками как одной крайности, так и другой.
Опыт наших аукционов показывает, что на сегодня федеральная земля в том виде, в каком она реализуется, занимает в стоимости квадратного метра жилья от 8-10%, что весьма разумно. Если инфраструктура будет тянуть тоже максимум на 10%, то это как раз и даст возможность уложиться в 30 тыс. руб., которые являются для нас базовым ориентиром. Почему 30 тысяч? Это тоже цифра не из головы, она была рассчитана правительственной комиссией во главе с Игорем Шуваловым. И это та цифра, которая позволяет сильно расширить доступность жилья при нормальных условиях ипотечного кредитования. Маркетинг показал, что это приемлемая цифра для работающей семьи среднего класса. Мы же не занимаемся социальным жильем, не подменяем ни муниципалитеты, ни субъекты РФ. Мы ориентированы на средний класс.
Если говорить о 30% рынка, в какой перспективе этот сценарий может быть реализован?
— Мы посчитали, что если будем координировать свои действия с субъектами, то к концу 2012 года такую долю рынка по индустриально возводимому жилью занять вполне достижимо. Но при условии, что субъекты выполнят свою часть,— это крайне важно. А для этого, как говорилось ранее, надо менять законодательство.
Как отмечал председатель профильного комитета Госдумы Мартин Шаккум, фонд сейчас работает быстрее даже коммерческих структур. Во-первых, мы предоставляем участки в гораздо меньшие сроки. Второе — в ряде субъектов уже идет первая фаза комплексного освоения участков, и в дома, как, например, в Курске, уже заселены люди. При этом мы занимаемся действительно модернизационными решениями. Например, у нас есть Единая информационная аналитическая система, которая объединяет три рынка: рынок жилья — жилищного строительства, рынок земли и рынок промышленных строительных материалов. Эти три рынка между собой неразрывно связаны. Мы вот эти три рынка попытались увязать. Мы взяли все показатели: объем вводимого жилья и цены на жилье в субъекте РФ. Начали декомпозировать показатели "до земли". Какова цена многоэтажного и малоэтажного жилья экономкласса? С такими стеновыми материалами или с другими стеновыми материалами? С такой-то планировкой, в таком-то муниципалитете? По земле есть статистика всех аукционов, которые проведены или была попытка их проведения. В случае с промышленностью стройматериалов мы анализируем радиус безубыточности поставки того или иного строительного материала в ту или иную точку. Таким образом, создается система, при которой гораздо легче и обоснованнее принимать решения. Мы над этой системой бьемся, потому что многие решения принимались и до сих пор принимаются в условиях рыночной слепоты. Иногда решения принимаются — кто кого перекричит или у кого выше статус.
Также мы создали систему функционирования, которая теперь как маховик будет раскручиваться. Есть участок. У него есть четыре признака, на которые мы упираем. Во-первых, инфраструктура. У нас заключены соглашения с МРСК, ФСК, с "Газпромом" и Межрегионгазом, которые предполагают возможность включения затрат на строительство объектов инфраструктуры в инвестиционные программы. Во-вторых, административные вопросы. У нас по каждому земельному участку утвержден с субъектом РФ план освоения, где прописаны сроки и этапы строительства. Наличие таких документов дисциплинирует региональные власти, чтобы они не затягивали рассмотрение и согласование тех или иных документов. В-третьих, расширение кредитных возможностей застройщика. Здесь мы даем обязательства по выкупу доли построенного жилья. И наконец, вопросы регистрации права собственности на возведенное жилье. Они решаются в рамках заключенного с ФРС соглашения. Наш приоритет — предоставить комфортные условия для освоения наших участков. Даже если это монополизм, то это монополизм позитивный.
А как с конечным спросом? Или при наших потребностях в жилье это вопрос неактуальный?
— Нельзя путать потребность с платежеспособным спросом! У нас 40% семей хотят улучшить свои жилищные условия. Но когда им начинают предлагать конкретные вещи, выясняется, что часть из них хочет ипотеку под нулевой процент, первый взнос вообще не вносить и так далее. И в результате платежеспособный, реальный спрос оказывается гораздо меньше. Поэтому отдельный вопрос — это синхронизация наших действий с институтами развития. Мы активно сотрудничаем с МРСК, с ВЭБом в части создания привлекательных кредитных продуктов как для застройщиков, так и для физических лиц. Особенно хочется выделить системное взаимодействие со Сбербанком.
"Речь идет о понижении стоимости метра квадратного жилья"
Существует ли у фонда проблема с получением земель?
— Существует и очень серьезная. Есть два источника: во-первых, земли, которые идут по предложениям губернаторов, и во-вторых, мы получаем информацию об участках сами из так называемых иных источников. В частности, в законе заложена норма, что любое юридическое лицо может инициировать процесс вовлечения в целях жилищного строительства земельного участка. У фонда основной упор делается на малоэтажное строительство. А земли под малоэтажное строительство, как мы с вами догадываемся, не расположены в центрах городов.
Совершенно понятно, что необходимы земли, которые лежат в сравнительно небольшом удалении от возможного места работы тех, кто будет их заселять. Кроме того, эти земли должны находиться в территориальном плане развития того или иного субъекта для целей жилищного строительства. Третье — там должны быть определенным образом хотя бы спланированы инфраструктурные присоединения. И четвертое — должен быть платежеспособный спрос среднего класса. Так вот, по этим землям есть проблемы, поскольку вокруг городов все земли закольцованы, как правило, землями Россельхозакадемии.
У Россельхозакадемии, если мне память не изменяет, 5,5-6 млн га. Нам, для того чтобы возводить 100 млн кв. м, по консенсусным экспертным расчетам, необходимо, чтобы в обороте в год находилось всего 18 тыс. га. Но нам нужны те 18 тыс. га, которые обладают перечисленными признаками, они качественно должны быть другими.
А что мешает эти земли забрать?
— Сопротивление руководителя Россельхозакадемии. Руководство Россельхозакадемии говорит, что они отказались от 600 тыс. га. Посмотрите, где они расположены,— в основном в местах, заведомо непригодных для жилищного строительства, например в тайге. Другой пример: Россельхозакадемия, президиум, недолгое совещание, включающее раздачу ведомственных наград. Переуступка прав на 1050 га. Где? В Подмосковье и Ленинградской области! Нам, чтобы 1050 га получить, все оформить, нужно проделать титанический труд. А здесь — пять минут. Без проблем.
Но сейчас самое важное, что, несмотря на все эти сложности, система уже выстроена, субъекты резко активизировали предложения по земле. И появляется возможность выбора.
У фонда инструментарий тоже расширяется. Например, сейчас рассматривается возможность введения так называемых голландских аукционов...
— В данном случае речь идет о понижении стоимости метра квадратного жилья. Задается некий норматив, например норматив Минрегиона стоимости квадратного метра, и от него идут торги вниз. Конечным предметом является торг не по земельному участку, а по снижению цены на жилье. Думаю, что такой законопроект был бы крайне полезен.
Есть и другой очень важный инструмент — кооперативы. Мы считаем, что из участков, которые переданы фонду, вполне могут быть выделены бесплатно субучастки, и на них могут быть организованы кооперативы по отраслевому принципу. При этом кооператив попадает в общую инфраструктуру — раз, и у него есть проект — два, бесплатная земля — три. В целом удешевление получается на 30% минимум. Более того, фонд готов оказывать и методическую помощь в этом вопросе.
У нас же нет, кажется, закона о таких кооперативах...
— Сейчас группой депутатов во главе с Александром Коганом готовится законопроект. Возможно, он будет рассматриваться в весеннюю сессию. Для фонда это будет большим плюсом, потому что при таком механизме нам будет легче реализовать участок целиком. Поэтому мы считаем, что у нас есть неплохие шансы в 2012 году действительно стать маркет-мейкером земельных участков и по строящемуся жилью экономического класса.