Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается к концу апреля запустить ипотеку по ставкам 8,75-10,5% годовых. Это ниже, чем рекомендованная Владимиром Путиным ставка по программе ВЭБа (11%). Снизить ставки до такого уровня в АИЖК рассчитывают за счет введения кредита с переменной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ.
С конца апреля банки--партнеры АИЖК смогут предложить заемщикам новый вид ипотечных кредитов, рассказал вчера исполнительный директор АИЖК по инновациям Станислав Дамбраускас. Кредиты, выдаваемые по программе "Переменная ставка", будут ориентированы на ставку рефинансирования ЦБ. К ставке ЦБ будет добавляться маржа банка, а также 0,5 процентного пункта, если кредиты выдаются на вторичный рынок, и если без личного страхования заемщика, ставка вырастет еще на 0,7 процентного пункта.
ЦБ регулярно снижает ставку — за 2009 год ставка снижалась десять раз. При нынешней ставке рефинансирования ЦБ (8, 25%) процентная ставка по кредитам для населения составит: на жилье в новостройках — 8,75-10%, на вторичном рынке — 9,25-10,5%. Ранее премьер Владимир Путин для банков, участвующих в программе стимулирования ипотеки на строящееся жилье с помощью ВЭБа, прописал условие — выдавать ипотеку под 11% годовых, что эксперты считали нереалистично низким.
Станислав Дамбраускас полагает, что для того, чтобы банку было интересно участие в этом проекте, его маржа должна составлять три-четыре процентных пункта с учетом операционных издержек и резервирования. При таком раскладе конечная ставка для заемщиков получается значительно выше заявленных АИЖК, но как пояснил "Ъ" господин Дамбраускас, "если заемщик высокого качества — с личным страхованием, с высоким первоначальным взносом, то мы будем рекомендовать банку маржу 0,5 процентного пункта".
Плавающую ставку по ипотечному кредиту предлагается застраховать от слишком резких скачков. Ставку по кредитам будут пересматривать раз в год. Кроме того, у нее будет минимальный (5% годовых) и максимальный (20%) размер.
Для того чтобы ускорить выдачу этого кредита, АИЖК разработало новую схему рефинансирования — предоставление займа под залог закладных по ипотечным кредитам, сообщил вчера гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Эта схема будет распространяться только на программу "Переменная ставка" (запланированный объем выдачи 10,5 млрд в 2010 году) и "Материнский капитал" (6,3 млрд руб.).
До сих пор рефинансирование АИЖК осуществлялось по классической модели — агентство выкупало пулы закладных у банков и выпускало под их обеспечение ипотечные облигации. Это позволяло банкам не загружать свои балансы ипотечными кредитами и, не имея собственных долгосрочных ресурсов, работать на выдаче ипотеки. Рефинансировать банки займами для АИЖК вынужденная мера. Классическое рефинансирование требует разработки и внедрения в банках проектной документации по каждой из программ, а это затягивает процесс. По новой схеме АИЖК сможет начать рефинансирование уже через четыре-пять месяцев, надеется господин Дамбраускас. Банкам участие в проекте тоже должно быть интересно, полагает Станислав Дамбраускас. "Мы проводили предварительные встречи с банками, и им интересен этот механизм,— говорит он.— Фактически АИЖК предоставляет им фондирование под залог закладных".
"Такой кредит надо вводить — это будет движение АИЖК к рынку",— согласен директор департамента по работе с финансовыми институтами "ДельтаКредита" Вадим Пахаленко. Благодаря полученным из бюджета 60 млрд руб. АИЖК могло в течение 2009 года держать ставки по своим программам на уровне 9,5-11,5%, в то время как нижняя граница у коммерческих банков находилась в пределах 13-15%. Это деформировало рынок, поскольку стоимость привлечения банков не позволяла им конкурировать с АИЖК. "Программы АИЖК были не рыночным продуктом, у них задача была поддержать рынок, что они и сделали",— говорит Вадим Пахаленко.
Впрочем, эксперты сомневаются в том, что АИЖК сможет опустить ставки ниже 11%. "Если оставить за скобками маржу банка и смотреть только на ставку ЦБ, то на бумаге ставки выглядят низкими",— говорит гендиректор компании New Building Investment Сергей Бессонов. Кроме того, участников рынка смущает и новая схема рефинансирования. "Если закладные будут оставаться на балансе у банка, очень скоро возникнет давление на капитал",— говорит господин Пахаленко. В АИЖК надеются решить эту проблему. "Банки могут досрочно гасить займы АИЖК и сами распоряжаться пакетом закладных, в том числе выпуская под них ипотечные облигации,— говорит господин Дамбраускас.— Либо АИЖК со временем может выкупать эти закладные у банков и секьюритизировать". Это вопросы перспективы, заключает он, а сейчас надо запустить эти продукты и простимулировать выдачу новых кредитов.