Повышенное внимание "Газпрома" к газовому хозяйству Ленинградской области, спровоцированное реализацией международного проекта Nord Stream и соглашением о сотрудничестве между газовой монополией и правительством региона, приводит к росту предложения газифицированных домов на областном рынке загородной недвижимости. Эта тенденция, наряду с общим сокращением спроса, стала причиной более значительного снижения цен на объекты, подключенные к газовой инфраструктуре.
Принимая во внимание грядущие подключения к газовым сетям, покупатели домов не желают больше переплачивать почти вдвое за дополнительную опцию дома "есть газ". Однако в долгосрочной перспективе будущее все же за комфортным жильем, подключенным ко всем коммуникациям. В том числе газовым.
С тех пор как в правительстве России был утвержден глобальный проект "Газпрома" Nord Stream, призванный диверсифицировать поставки природного газа в Европу, Ленинградская область стала одним из приоритетных регионов в инвестиционной стратегии газовой монополии. В итоге темпы газификации населенных пунктов здесь выросли в 2,5 раза и вышли на первое место в стране. Впрочем, эта учесть постигает все регионы, на территории которых появляются стратегически важные для "Газпрома" магистральные газопроводы. Например, достаточно быстро были подключены к газоснабжению ближайшие районы вблизи трубы ВСТО (Восточная Сибирь — Тихий океан). Несмотря на кризис, у Ленинградской области появилась возможность не только сохранить планы по повышению уровня обеспеченности населения природным газом, но и значительно расширить их. В 2002-2007 годах корпорация направила на газификацию Ленинградской области в общей сложности 1,57 млрд рублей. А в 2008 году — после того как "Северный поток" уже стал фактической реальностью — 1,5 млрд рублей, почти столько же, сколько потратили в предыдущие шесть лет. По официальным данным, средний уровень газификации Ленинградской области составляет 54,9% (в 2006-м всего 47%), в том числе в городах — 67,1%, в сельской местности — 31,2%. Таким образом, она почти сравнялась со среднероссийскими показателями — 62%, 67% и 44% соответственно. В текущем году в Ленобласти газифицировано свыше 15 тысяч квартир, переведено с мазута на газ 25 котельных. Планируется, что к 2010-му году природным газом обеспечат уже около 80% населения. В настоящий момент строятся газопроводы к поселкам Каменка, Овино, Цвылево и ЗАО "Культура Агро". Одновременно разрабатывается проектно-сметная документация для строительства межпоселковых газопроводов до деревни Низино Ломоносовского района, деревень Нижние Осельки, Осельки, Верхние Осельки Всеволожского района, Вохоново Гатчинского района, поселков Соколинское и Матросово Выборгского района, газоотводы на Приозерск и Приморск.
Рост локальной инвестиционной активности "Газпрома" на территории Ленинградской области уже привел к изменению баланса на рынке загородной недвижимости. Высокий темп подключений домов к газу приводит к резкому росту предложения в сегменте газифицированных объектов и, соответственно, снижению их ликвидности при продаже. Директор по развитию риелторской группы "Дачный сезон" Дмитрий Хворостовский отметил: "Сегодня рынок загородного жилья и дач переходит на новый уровень развития. Если раньше пункт "есть газ" в объявлениях о продаже был редкостью и относился прежде всего к элитным поселкам, то сегодня он встречается уже в 30% заявок. Дом, подключенный к газоснабжению, в нашем регионе уже не редкость и продать его с такой наценкой как раньше — 70-100% — все сложнее. Разница в цене между объектами "с газом" и "без газа" снижается с каждым месяцем. Например, недавно под Выборгом мы реализовали несколько дач, подключенных к газовым сетям, с дисконтом 40-50%. Они стояли в продаже больше года, потому что владельцы долгое время не хотели снижать свою наценку на газовую опцию дома. В то же самое время и в тех же поселках мы продали десятки объектов "без газа"".
Смещению платежеспособного спроса на рынке недвижимости Ленинградской области к негазифицированным объектам способствует и политика компании-оператора газового хозяйства — "Леноблгаз" — 100%-й дочки "Газпрома", осуществляющей непосредственное подключение потребителей к сетям. Ведь газификация населенного пункта — это прокладка газопровода до него, строительство газораспределительной станции и развертывание сети ответвлений по улицам. А подключение самих домов происходит за счет владельцев. Стоимость "технического подключения" частных объектов растет ежегодно вместе с инфляцией и в Ленобласти сегодня составляет от 200 до 500 тысяч рублей. В то же время общий платежеспособный спрос населения Санкт-Петербурга, которое покупает дачи, сократился, по разным оценкам, на 30-40%, а жителей самой области — на 40-50%. Кроме того, произошло смещение спроса от товаров длительного пользования к продовольственной и бытовой группам. Поэтому, если говорить о поселках, к которым недавно подвели газовые коммуникации, то там домовладельцев, готовых инвестировать в подключение к газу своего дома, стало значительно меньше. По мнению специалистов по недвижимости, такая ситуация продлится до восстановления докризисного уровня реально располагаемых доходов населения.
Однако, несмотря на существующую сегодня отрицательную динамику продаж в сегменте газифицированных объектов, после того, как неоправданно завышенные ценовые амбиции продавцов домов "с газом" будут отрегулированы законами рынка, спрос на них будет стабильно расти вместе с общей платежеспособностью потенциальных покупателей. Эксперт сообщества землепользователей "Прогаль" Любовь Терещенкова уверена в перспективах ликвидности "цивилизованных" домовладений: "Кризис, как снотворное, просто замедлил все процессы на рынке недвижимости. Сегодня нормально продаются только объекты с большим снижением цены — на 50% и больше. Потом мы вернемся к докризисной потребительской модели: большинство заявок будет поступать на максимально готовый, с точки зрения комфорта, объект и только 30% будут готовы платить за земельные участки или объекты под снос для самостоятельного строительства. Я, конечно, на практике не наблюдаю таких уж высоких темпов газификации в регионе, как заявляют власти, но если это так, то в среднесрочной перспективе, когда доля неподключенных к газу домов станет слишком мала, они вообще не будут пользоваться спросом".
По мере повышения уровня газификации поселков Ленинградской области, в соответствии с общероссийской и мировой практикой, можно будет наблюдать и более масштабный по воздействию на общество тренд: городские жители все больше будут уезжать за город на постоянное проживание. Действительно, жизнь в собственном доме, в окружении природы становится популярной и даже модной у состоятельных людей и представителей среднего класса. Но непременным условием такого дома является пункт "со всеми удобствами". А без централизованного газоснабжения, дающего возможность пользоваться стабильными поставками дешевого "голубого топлива", "удобства" будут неполными.