Аналитики и участники рынка ежемесячно отмечают небольшое падение цен по разным секторам городской недвижимости — в пределах 1-2%. Возможно, в среднем это так и есть, но именно сейчас наблюдается большой разрыв между реальными предложениями и явно переоцененными.
Быстрее среднего
В августе явно был заметен рост объема продаж городской жилой недвижимости. Причем это не объясняется сезонным фактором — приближением традиционного "высокого сезона". "Количество реализованных в августе квартир выросло на 24%,— утверждает Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991".— Однако стоит заметить, что у большинства покупателей квартир период выбора составляет три-четыре месяца, то есть в августе купили квартиры те, кто начал заниматься активным поиском еще в апреле-мае".
Можно предположить, что покупатели не только более придирчиво выбирают объекты (это, конечно, тоже имеет место), но и ждут дальнейшего снижения цен. И дожидаются, даже когда речь идет о готовых новостройках. Вот какую динамику цен на один из домов приводит Татьяна Пальчикова: "В готовом и сданном в эксплуатацию доме на улице Покрышкина, д. 1, кор. 1 в мае средняя цена реализации была 130 тыс. рублей за квадратный метр. В июне--июле — 122 тыс., в августе — 111 тыс. рублей". Таким образом, в течение лета цена стабильно снижалась на 3-4% в месяц, что значительно превышает "средние" темпы. Очевидно, что "средняя температура" образуется за счет неликвидных объектов с явно завышенными ценами, которые не пользуются спросом и месяцами остаются непроданными.
Можно отметить, что покупатели продолжают торговаться, "продавливая" цены до минимально возможного уровня.
Недопереоцененные варианты
Если первичный рынок довольно гибко реагирует на ценовые запросы покупателей, то на "вторичке" много квартир, которые продавцы не желают переоценивать, ожидая повышения цен, чуда или случайного покупателя. Вот какой пример приводит Михаил Раздольский, руководитель отделения "Октябрьское поле" компании "Инком-недвижимость": "Не так давно один клиент пожелал продать через наше агентство квартиру стоимостью 11 млн рублей. Квартира эта находилась в подмосковном городе, по метражу и по состоянию, меблировке и планировке на 11 млн никак не тянула. Однако убедить клиента, что такая квартира не соответствует такой стоимости, было невозможно. В результате цифра в 11 млн была указана в рекламных сообщениях, однако желающих купить квартиру за такие деньги не нашлось. Спустя некоторое время клиент сбавил цену — в рекламных сообщениях появилась цифра 10 млн рублей, однако квартира так и не была продана. Сейчас эта квартира продается уже за 9 млн рублей, но нового владельца пока не нашлось".
Впрочем, иногда встречаются квартиры с действительно высокими потребительскими качествами, которые, однако, нивелируются другими объективными факторами. "Недавно был случай, когда владелец, искусный резчик по дереву, запросил за свою квартиру 14 млн рублей,— рассказывает Михаил Раздольский.— Квартира была оригинальна: с хорошим евроремонтом, стены отделаны резными панелями с изображениями по мотивам оперы "Снегурочка". Но при этом квартира находилась на первом этаже хрущевки, расположенной в 5-м квартале Капотни по соседству с нефтеперерабатывающим заводом! Красная цена для такой квартиры, даже с учетом хорошего ремонта и оригинального дизайна, не превышает 6-7 млн рублей".
Продажные цены
В целом же объяснить увеличение активности покупателей в августе можно тем, что продавцы стали адекватнее воспринимать реальность и действительно снижать цены до "продажного" уровня.
"Те, кто действительно хотел продать свои квартиры, в августе довольно активно снижали цены. Например, малогабаритная двухкомнатная квартира в районе станции метро "Преображенская площадь" в июне предлагалась за 6,6 млн рублей, в конце августа — за 4,8 млн. Подобное снижение при отсутствии серьезных недостатков, естественно, привело к тому, что цена стала чуть ниже среднерыночной и покупатель нашелся довольно быстро,— говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".— При этом на рынок выходят — и в довольно массовом порядке — новые объекты. Продавцы, рассчитывая на оживление деловой активности в осенний период, выставляют свои объекты по несколько более высокой цене, чем в середине лета, и торгуются крайне неохотно. Скорее всего, это временное явление, поскольку явных предпосылок к росту цен пока не наблюдается".
На элитном рынке столицы уже ощущается дефицит качественного предложения на вторичном рынке и в готовых домах. Цена на новостройки в начальной стадии строительства может отличаться вдвое от завершенных или почти завершенных домов, и тем не менее такие предложения не пользуются спросом. "Наибольшая активность покупателей сосредоточена на новых готовых домах с полученными свидетельствами о собственности на квартиры (на сегодняшний день таких единицы)",— говорит Владимир Селезнев, коммерческий директор корпорации "Баркли".
Вице-президент компании KFS Group Юрий Беломестнов утверждает: "В нашем доме в Гранатном, 6 в августе мы продали квартиру за $10 млн, сейчас рассматриваем сделку стоимостью более чем $20 млн". Сделки с таким бюджетом являются, по всей видимости, абсолютным рекордом на московском рынке в настоящее время.