Жилье в Подмосковье привлекает потенциального покупателя в первую очередь относительно низкой ценой. До кризиса наибольшим спросом пользовались квартиры в городах, расположенных сразу за МКАД. В последнее время покупатели стали живо интересоваться и недвижимостью в городах «среднего» Подмосковья — в радиусе 30 км от Москвы.
Примерно половину сделок с недвижимостью в Подмосковье фактически обеспечивают сами его жители, которые переезжают в квартиры большей площади, разъезжаются с родителями и т. д. Другая половина распределяется между москвичами, которые перебираются в более дешевое жилье, и гражданами, приезжающими в Москву на работу. Интерес к Подмосковью эксперты склонны объяснять и высокой стоимостью земли в столице. В результате большинство новостроек с более или менее привлекательной для покупателей жилья экономкласса ценой предлагается за пределами МКАД.
По данным компании "Миэль-Новостройки", в 2009 году лидерами по объему вводимого жилья стали Красногорск (около 20% общего объема предложения), Реутов и Балашиха (всего около 17%), Щербинка и Подольск (около 15%), Люберцы и Котельники (чуть меньше 15%). При этом в целом по области объем предложения нового жилья уменьшился в текущем году на 3,4%, а в ближнем Подмосковье — на 2,8%.
В компании МИАН "Деньгам" сообщили, что в Подмосковье около 50% новостроек, выставленных на продажу, находятся в стадии строительства. Срок сдачи домов переносится в среднем на шесть-восемь месяцев, и предположительно уже к концу осени на рынке будут ощущаться последствия сокращения ввода жилья. Также эксперты отмечают, что, активно реализуя проекты, застройщики часто не уделяли должного внимания качеству возводимых объектов. Как рассказала директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн, проблемы на рынке загородной недвижимости начались еще за шесть-семь месяцев до начала кризиса: "Возник дефицит качественного загородного жилья — построено много объектов, которые ни под каким видом не нужны покупателям. В этих проектах, например, неудачная посадка здания, планировка и т. д. Продать такие объекты застройщикам было бы трудно вне зависимости от кризиса. Что касается городского рынка недвижимости, то цены на нем снизились, и покупатели, которые раньше могли рассчитывать только на Подмосковье, сейчас уже присматриваются к Москве — для начала к спальным районам. Застройщикам некоторое время будет трудно продавать новые площади, так как из-за своих обязательств они не могут снизить цены настолько, чтобы заинтересовать покупателей. Однако из-за нехватки жилья на рынке вскоре и такие объекты будут распроданы".
Спрос сейчас переключился с новостроек на вторичный рынок жилья. Наибольший интерес вызывают либо уже готовые объекты, либо, реже, на завершающих стадиях строительства. "Сегодняшний покупатель очень разборчив — порой он просматривает до 25-30 вариантов, чтобы выбрать желаемый. В целом спрос переместился в те города, в те сегменты, где снижение цен было более интенсивным. После снижения цен дал результаты и отложенный спрос, накопленный во время бурного роста цен, когда для многих даже подмосковная недвижимость была недоступна",— рассказывает генеральный директор "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.
Цена вопроса
Цены на квартиры в ближайшем Подмосковье ниже, чем на московские, расположенные у МКАД, примерно на 30%. Наибольшей популярностью у покупателей по-прежнему пользуются города-спутники столицы (в пределах 5 км): Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха, Реутов. По данным компании "Инком-недвижимость", средняя стоимость метра площади в городах ближнего Подмосковья составляет $2411. Так, в Химках квадратный метр в новостройке стоит в среднем $2600, при этом большинство предложений — это построенные или уже сданные госкомиссии дома. В Реутове большинство квартир предлагается также на последних стадиях строительства по цене от $2700.
Квадратный метр в Одинцово обойдется в $3136, в Видном — в $2500, в Мытищах — в $2450. Более щадящие варианты предлагаются в Люберцах ($2152 за квадратный метр), Балашихе ($2221) и Котельниках ($2290). В среднем по области квадратный метр на первичном рынке стоит примерно $2100. В процессе переговоров продавец, как правило, готов дать скидку в 50-100 тыс. руб.
Средний бюджет покупки квартиры в Подмосковье сегодня составляет 3-3,5 млн руб. "На первичном рынке такая сумма позволяет приобрести двухкомнатную квартиру в городах ближнего Подмосковья (Химки, Балашиха, Мытищи, Апрелевка), трехкомнатную — в среднем кольце (Щелково, Пушкино, Подольск). На вторичном рынке в зависимости от потребностей можно выбирать между площадью, удаленностью и качеством постройки: например, в 3 млн руб. можно уложиться, приобретая как однокомнатную квартиру в доме бизнес-класса в пределах 20 км от МКАД, так и более просторную, двух- или трехкомнатную, на большем удалении или в домах постройки 1960-1970-х годов",— говорит заместитель генерального директора МИАН Инна Игнаткина. Если у покупателя есть 4 млн руб., то он уже может присматриваться к квартирам на окраинах Москвы. Например, за эти деньги можно купить однокомнатную квартиру в районе метро "Алтуфьево" (33 кв. м, 7 минут от метро) или "двушку" в районе метро "Братиславская" (43 кв. м, 15 минут на транспорте). Стоит также сказать, что, если покупатель располагает достаточной суммой и может выбирать между более качественным объектом в Подмосковье и менее качественным в Москве, предпочтение обычно отдается столице.
В последнее время эксперты все чаще стали отмечать интерес и к городам "среднего" Подмосковья — Троицку, Щербинке, Королеву, Щелково, Пушкино, Железнодорожному, Домодедово, Подольску и т. д. По данным компании "Инком-недвижимость", в общем количестве сделок за первое полугодие 2009 года более 50% приходится именно на города в зоне 10-30 км от МКАД. В квартирах в дальнем Подмосковье, как правило, заинтересованы люди, которые нашли работу в Москве, но проживают за пределами Московской области. Поэтому даже дальнее Подмосковье для них хороший вариант. Например, в Рузе однокомнатную квартиру можно приобрести за 1,4 млн руб., в Павловском Посаде — за 1,5 млн руб. Для сравнения: за 1,5 млн руб. в Москве можно купить комнату в районе станций метро "Люблино" или "Каховская", хотя в массе нижний ценовой диапазон по комнатам начинается с 2-2,3 млн руб.
Легкий выбор
При выборе квартиры одно из приоритетных условий — соотношение цены и качества. В нынешней ситуации стоимость квадратного метра выходит на первое место, притом что цены на квартиры опустились, а в процессе переговоров продавцы готовы дать дополнительный дисконт. "Быстрее всего находят своего покупателя объекты из нижнего ценового диапазона. Поэтому квартиры в Подмосковье, выставленные по адекватной цене, зачастую покупаются быстрее, чем московские,— после одного-двух показов",— отмечает Алексей Шленов.
С ним согласен генеральный директор компании "Департамент независимой оценки" Алексей Гапонов: "Большинство потенциальных покупателей по-прежнему занимают выжидательную позицию, ждут еще большего снижения цен. Сделки в основном совершаются с наиболее дешевым жильем. Недорогое подмосковное жилье сейчас приобретают главным образом жители других городов — покупают квартиры на текущем ценовом уровне, так как боятся пропустить то самое рыночное дно, когда цены начнут расти. Покупатели исходят преимущественно из соображений минимальных цен, а не из классических параметров — местоположения и физических характеристик объекта. Зачастую берут самые убитые по состоянию квартиры — лишь бы вписаться в бюджет и получить жилье в Московской области".
Несмотря на то что пока цены продолжают падать, эксперты считают, что на рынке наступила стагнация: по их мнению, дно достигнуто и стоимость квартир теперь должна пойти вверх. Правда, здесь есть одно "но": такой сценарий возможен, если в сентябре не придет давно анонсируемая вторая волна кризиса.
Важно отметить, что в последнее время Подмосковье активно застраивалось и в большинстве случаев инфраструктура городов неплохо развита. "В Красногорске, например, заметно повышался спрос на квартиры по мере строительства всесезонного горнолыжного комплекса "Снежcom" и реализации административно-деловой зоны Павшинская Пойма. В Химках спрос повышался по мере строительства торговых центров МЕГА, ИКЕА, "Ашан" и OBI",— рассказывает Инна Игнаткина.
Большую роль при выборе будущей квартиры потенциальные покупатели отводят транспортной доступности. Этим можно объяснить, к примеру, рост интереса к городу Железнодорожный — к 2012 году планируется провести метро в район Новокосино, что наверняка повысит привлекательность города для покупателей жилья. "Наиболее дальновидные граждане стали присматриваться к различным вариантам жилья в Железнодорожном заранее, ведь улучшение транспортной доступности всегда оборачивается повышением цен на жилье. Эта зависимость цены от транспортной доступности не исчезает даже в кризис, просто в кризис повышение цен может быть незначительным, гораздо меньшим, чем в период стабильного развития рынка",— продолжает Инна Игнаткина.
"Для покупателей жилья имеют значение и нематериальные факторы, например живописное место и красивые виды из окон,— говорит директор департамента новостроек компании "Инком-недвижимость" Лана Волохина.— Именно поэтому покупатели активно интересуются квартирами в Павшинской Пойме, хотя в принципе можно найти дома сопоставимого качества и подешевле. Одно время довольно активно продавались квартиры в Звенигороде. Один из клиентов, покупавших квартиру в новостройке в этом городе, так мотивировал свой выбор: там очень красиво и совершенно потрясающие холмы".
Особый метр
Около 90% новостроек в Подмосковье относятся к экономклассу. Сегмент элитного жилья в области представлен в основном коттеджными поселками, реже — элитными жилыми комплексами. По данным компании "Калинка-Риэлти", в июле было продано 26 домов в бюджете от $1,5 млн до $7,5 млн по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому шоссе. "Элитные жилые комплексы стали появляться за городом не так давно, но о них уже можно говорить как об отдельном формате жилья. Все загородные жилые комплексы высочайшего класса находятся на Рублево-Успенском направлении",— рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости "Калинка-Риэлти" Алексей Артемьев.
Например, элитный ЖК "Chalet-Жуковка" — проект итальянского архитектора Джулиано Моретти — находится на Рублево-Успенском шоссе в деревне Жуковка. В доме 30 квартир, в каждой есть камин и веранда для барбекю, стоимость квадратного метра --$6-9 тыс. Инфраструктура включает, в частности, бассейн, детскую игровую зону, подземный паркинг. В ЖК "Сосны" (находится на территории пансионата при УДП "Сосны" на Николиной Горе) квадратный метр обойдется в $5,5-7,5 тыс. Там продается 112 апартаментов свободной планировки площадью 90-192 кв. м.
Элитные жилые комплексы начинают появляться и на других направлениях. Например, ЖК "Грюнвальд" (13 малоквартирных домов) и ЖК "12 месяцев" (12 домов на 7 квартир каждый) находятся на Сколковском шоссе. Метр площади оценивается там в $4-8,5 тыс.