Нецелевой кредит под залог недвижимости может стать альтернативой недоступной ипотеке или дорогому потребительскому кредитованию. Главное, чтобы профессия заемщика не оказалась в стоп-листе у банков, а недвижимость — в черном списке оценщиков.
Бесцельные деньги
Многие крупные банки (в частности, "Абсолют банк", ВТБ 24, Сбербанк) приостановили выдачу нецелевых кредитов под залог недвижимости. Банки боятся, что в случае необходимости его реализации вырученная сумма не покроет задолженность.
Тем не менее ряд банков, а также кредитные брокеры активно предлагают взять нецелевой кредит под залог квадратных метров. В Райффайзенбанке, например, доля заявок на бесцелевое кредитование под залог жилья за последние два месяца составила 30% всех ипотечных заявок. Прежде всего деньги под залог недвижимости просят частные предприниматели для поддержки бизнеса или покупки оборудования. Граждане таким образом хотят получить средства, например, для дорогостоящего ремонта или покупки земли.
Средняя сумма кредита составляет 3 млн руб., максимально возможный размер — до 20 млн руб. Обычно в долг дают 50-80% (чаще всего 60%) от рыночной стоимости закладываемой недвижимости, а сроки колеблются в диапазоне от одного до 10 лет, максимальный период предоставления кредита достигает 25 лет. Размер процентной ставки зависит от формы подтверждения дохода, кредитной истории и т. д., как при обычной ипотеке. Рублевые ставки обычно выше, чем проценты по валютному кредиту. Чаще всего, это 17-18% в валюте и 20-21% в рублях.
Плюсом нецелевого кредита выступает тот факт, что мораторий на его досрочное погашение, как правило, не является длительным, и в среднем через полгода-год уже можно погасить всю сумму кредита.
Требования и условия
Ежемесячные выплаты по кредиту под залог недвижимости не должны превышать 40% дохода заемщика. Требования к доходам потенциального клиента могут быть менее жесткими, чем в случае с получением ипотечного кредита. Кредиторы обычно требуют справку 2НДФЛ, но иногда можно обойтись без нее. Многие банки рассматривают "серый" доход — например, Оргресбанк и БСЖВ.
На практике оказалось, что на нецелевой кредит под залог недвижимости могут претендовать только избранные. Высокие шансы получить такой кредит имеют только владельцы высоколиквидного жилья, обладающие стабильным высоким официальным заработком, занятые в тех сферах экономики, на которые кризис оказал наименьшее влияние. Идеальным заемщиком считается человек, имеющий успешную кредитную историю, с подтвержденной зарплатой от 90 тыс. руб. Ценятся заемщики, работающие в общепите или сфере торговли товарами повседневного спроса. По неофициальной информации, банки получили негласную рекомендацию не выдавать кредиты людям, работающим в медийной отрасли, девелопменте и недвижимости, автомобильном бизнесе.
По словам начальника управления ипотечных сделок кредитного брокера "Фосборн Хоум" Стефана Кухарского, есть также негласные ограничения на выдачу кредитов потенциальным клиентам, занятым в финансовой сфере. "Впрочем, многое зависит от качества компании-работодателя. Известны примеры, когда крупные компании, испытывающие финансовые трудности, не были в стоп-листах",— добавляет Кухарский.
Преимущество получают те, кто имеет альтернативное жилье. Кредит под залог единственного жилья влечет очень высокие риски, так как в случае реализации недвижимости банком за неуплату взносов по кредиту заемщик фактически лишается места проживания. Кроме того, под залог не возьмут квартиру, которая находится в аварийном доме и стоит в очереди на капремонт или снос (это типовое требование всех банков). Если на жилплощади прописаны несовершеннолетние, то они не должны быть собственниками квартиры. В большинстве случаев банки откажутся кредитовать под залог земельного участка или загородного дома, так как эти объекты в настоящий момент неликвидны.
Принцип оценки
Единовременная банковская комиссия за предоставление кредита сейчас выросла и составляет 3-5% от суммы займа. Услуги брокера обойдутся также в 3-5%. Страхование жизни, трудоспособности, самой недвижимости и титула — 1% от суммы кредита ежегодно. Для столичной квартиры это в среднем 5-7 тыс. руб., для Московской области — 20-50 тыс. руб. в зависимости от сложности, удаленности и времени, потраченного на оценку.
Например, в "НЭО Центре" оценка типового жилья стоит 4500 руб. и занимает два дня, жилья бизнес-класса — 6 тыс. руб., срок — два-три дня, элитной недвижимости — 9-12 тыс. руб., срок — четыре дня. Оценка загородной недвижимости (коттеджей, земельных участков в Подмосковье и регионах) начинается от 20 тыс. руб. и может занять до одной недели. "Это типичные рыночные цены на услуги оценочных компаний Москвы",— говорит директор департамента оценки коммерческой недвижимости группы "НЭО Центр" Александр Ксендз. Но проблема не в стоимости и сроках оценки, а в ее результате.
Сумма кредита зависит от оценки, которую производят аккредитованные при банке оценочные компании. Однако, по словам заместителя генерального директора бюро независимых экспертиз "Индекс" Лилии Талецкой, согласно рекомендации АБР, это не обязательно, то есть заемщик может воспользоваться услугами рекомендованных банком оценочных контор, а может выбрать оценщика самостоятельно. В последнем случае отчет будет рассматриваться службой анализа банка на предмет соответствия законодательству. И конечно, в этом случае повышается вероятность отказа.
Оценщики с неохотой рассказывают о том, как определяют стоимость недвижимости. "Всем известно, что реальные суммы сделок не носят публичный характер. Мы смотрим на "среднее выторговывание", то есть реальные скидки,— если недавно оно составляло 40%, то сейчас — это 5%. Рынок успокоился, и клиенты стали более адекватно оценивать свое жилье",— говорит Талецкая. С ней не соглашается Александр Ксендз, который считает, что до сих пор сложно определить величину реальной скидки на каждый конкретный объект. "Если продавец изначально выставлял квартиру по неразумной цене, то он будет готов дать большую скидку, чем тот, кто реально смотрел на вещи и хотел получить за квартиру вменяемые деньги. В последнем случае покупатель не может рассчитывать на скидку более 10%",— говорит Ксендз.
Как правило, клиентский менеджер старается увеличить оценочную сумму, так как он заинтересован в совершении сделки, а риск-менеджер банка — занизить. В условиях кризиса банки склонны прислушиваться к мнению риск-менеджера. Это означает, что банк никогда не позволит завысить цену, скорее наоборот.
По словам участников рынка, реально можно получить только 40-60% оценочной стоимости недвижимости. При этом речь идет только о городском жилье. Под участок или дом, скорее всего, кредит не дадут, или же его размер не превысит 10-20% оценочной стоимости.
Ломбардный кредит — редко встречающаяся разновидность ипотечного кредитования с наиболее жесткими для заемщика условиями. От заемщика не требуется подтверждения доходов, но обычно на время выплаты кредита недвижимость переоформляется на кредитора. В некоторых случаях недвижимость не переоформляется на другого собственника, но тогда кредитор требует выписать всех проживающих в квартире. "Ломбардные кредиты подразумевают залог с дисконтом 50% без фактического подтверждения доходов,— говорит Стефан Кухарский из "Фосборн Хоум".— При этом наши кредитные организации иногда все-таки требуют подтвердить заработки. Более того, известны случаи, когда недвижимость заемщика оформляется на сотрудника банка, что вовсе противоречит закону". Понятно, что из-за огромного риска не вернуть уже переоформленную недвижимость на такой вид кредита решаются только совсем отчаянные заемщики.