Власти Ленинградской области ударно завершили лето, разработав и приняв сразу два объемных постановления — "О порядке определения нормативной цены земли в Ленобласти" и "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых физическим лицам", а также закон "О порядке предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства". Похоже, что Петербург и область идут параллельными курсами: если мэрия активно продает земли под приватизированными предприятиями, то областные власти не менее резво разбираются с крестьянскими наделами. Впрочем, надо иметь в виду, что накануне выборов любые вопросы о земле приобретают еще и политический оттенок.
Земля растет в цене
Постановление, касающееся определения нормативной цены земли, было принято на выездном заседании областного правительства, прошедшем в живописном гостиничном комплексе турбазы "Лосево". Основная его идея — приблизить нормативную цену земельных участков хотя бы к 70% от реальной рыночной. Разработчики постановления пошли явно нетрадиционным путем, отказавшись при его подготовке от использования исключительно информации государственных органов. Ведь не секрет, что в официальных договорах купли-продажи в целях минимизации налоговых выплат указываются суммы гораздо ниже реальной стоимости продаваемых участков. Поэтому дополнительные данные о рыночной стоимости земли на вторичном рынке решено было черпать, например, из газет, из частных бесед с риэлтерами и даже... из собственных наблюдений. Хотя, как признался корреспонденту Ъ председатель земельного комитета областной администрации Михаил Коротов, все эти источники информации грешат недостоверностью, и как от нее избавиться, никто не знает.
Тем не менее авторы документа, пытаясь найти золотую середину, установили на территории Ленинградской области шесть оценочных зон с соответствующими повышающими коэффициентами. Для простоты расчетов границы этих зон провели по внешним границам административных районов. Естественно, чем ближе район к Петербургу, тем выше цена. Самая высокая стоимость земли установлена во Всеволожском районе (1-я зона), далее следуют Выборгский, Гатчинский, Волосовский, Тихвинский и Сланцевский районы. В каждой зоне задействованы и другие повышающие коэффициенты, которые зависят от целевого использования земли (банкам и коммерческим предприятиям земля обойдется наиболее дорого), от расположения в водоохранных зонах, в зеленых зонах городов и поселков etc. В результате нормативная цена земли по зонам теперь колеблется в пределах от 35 млн руб./га (6-я зона) до 77 млн руб./га (1-я зона). Для непромышленных предприятий и учреждений, в первую очередь для тех же банков и крупных коммерческих фирм, цена увеличивается в несколько раз.
Еще проще, по словам Коротова, были рассчитаны коэффициенты цены земельных участков для садоводов-любителей и сторонников индивидуального жилищного строительства (ИЖС): рыночную стоимость участка поделили на базовую нормативную цену. Кстати, эти коэффициенты могут изменяться местными администрациями в зависимости от качества земель. Единственное ограничение заключается в том, что со всеми накруточными коэффициентами цена участка не должна превышать 75% от рыночной. Таким образом, цена земли, например, под садоводство площадью 10 соток будет колебаться в пределах от 2,5 млн руб. в 1-й зоне до 700 тыс. руб. в 6-й. Цена участка под ИЖС той же площади составит 6-12 млн руб.
Если говорить о недостатках постановления, то следует отметить отсутствие в нем четкого механизма постоянного мониторинга рыночных цен и предварительных расчетов их соответствия ценам нормативным, хотя только при этом условии областной бюджет может надеяться на длительную и постоянную финансовую подпитку. И тем не менее первый шаг по приближению земельного законодательства к экономическим реалиям можно считать в Ленинградской области сделанным.
В границах дозволенного
Второе, на что хочется обратить внимание, это постановление, которым областное правительство установило предельные размеры земельных участков, предоставляемых физическим лицам. Разработан перечень земель, некогда полученных бесплатно, которые наконец-то официально могут быть переданы пользователям в собственность. Речь идет об участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства от 10 до 50 соток, садоводческих и дачных участках до 10 соток (конкретнее границы установит местная администрация). Как заверили корреспондента Ъ в областной администрации, участки площадью, превышающей установленные лимиты, отдавать в частное пользование просто нецелесообразно. "Да и зачем собственно? Ведь земли дается столько, что на ней вполне можно собрать неплохой урожай. Главное работать или отстроить приличный коттедж".
Предусмотрена безвозмездная передача земель и для фермерских хозяйств, но только в пределах среднерайонной земельной доли, определяемой на основании кадастровой оценки. За любое превышение среднерайонной доли придется платить. Впрочем, так было и раньше, и какой-то новизны в этом решении нет. Садоводы могут претендовать на бесплатное получение только неиспользуемых в сельском хозяйстве земель — заболоченных, истощенных и малопродуктивных. Другой вопрос, много ли найдется желающих их взять. Плодородные участки членам вновь создаваемых садоводств будут выделяться только за деньги. Особой строкой в постановлении выделено то, что бесплатное предоставление земли в собственность повторно не допускается. Стоит также отметить, что после введения новых нормативных цен на землю в Ленинградской области это постановление оказалось весьма своевременным, ограничив своеволие местных администраций общими для всех районов нормами. Отныне их бюрократическая инициатива помещена в небольшой коридор между минимальной и максимальной площадью бесплатно предоставляемых участков.
Шаг вперед, два шага назад
Самым значительным шагом чиновников-аграриев Ленинградской области можно считать принятие закона "О порядке предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства". Правда, последовательные сторонники частной собственности на землю оценили этот документ шагом если не назад, то во всяком случае в сторону от рыночных преобразований. Основной идеей закона стал запрет на использование пригодных для сельскохозяйственных работ земель не по назначению. С одной стороны, этот запрет ограничивает возможность спекуляции землей, с другой — вроде бы делает владение землей чисто номинальным. Г-н Коротов, однако, считает иначе, и рассуждает примерно так же, как депутаты-аграрии из Госдумы, разработавшие отличающийся консерватизмом Земельный кодекс. По его мнению, сельскохозяйственные угодья (особенно естественные, пахотные), составляющие всего 9% областных земель, нельзя "транжирить направо и налево". Поскольку ежегодно они используются для прокладки трубопроводов, дорог и коммуникаций, что означает автоматическую потерю их для области — "куда уж тут раздавать ее под всякие коттеджи!" Однако если следовать такой точке зрения, то получается, что на черноземе все поголовно начнут возводить особняки и никому не придет в голову использовать его для взращивания злаков.
Сегодня в Ленинградской области, кстати, работают тысячи фермерских хозяйств. И земли у них хватает. Не хватает денег, чтобы на ней работать. Фермеры охотно заложили бы или продали излишние земли, чтобы получить средства на обработку остальных. В администрации не поощряют такую инициативу, полагая, что "это не выход, так как все продать и быстро заработать очень легко, намного легче, чем растить хлеб". Поэтому в новом законе вновь установлены строгие ограничения на операции купли-продажи земли. Ситуация усложняется еще и тем, что до сих пор не вышел федеральный закон, регламентирующий залоговое земельное право. Впрочем, на практике земельный залог уже давно используется, однако банки, даже специализированные (например, ипотечные), неохотно дают кредиты под фермерские земли. Что вполне логично: никому не нужна лишняя головная боль от мысли, что же с этой землей делать. Иное дело, если бы власти разрешили использовать эту землю под строительство — связь фермер — банк наверняка бы оживилась.
Пожалуй, больше всего принятый закон напоминает реверанс перед рассматриваемым в Государственной думе Земельным кодексом. Он просто затягивает на неопределенное время неопределенные отношения с землей. Утвердят кодекс — закон придется несколько подкорректировать, не утвердят — изменить в другую сторону. Складывается впечатление, что власти выжидают в суматохе предвыборных битв по вопросу о частной собственности на землю. И, кажется, областное руководство вовсе не хочет приобретать скандальную славу пионера в борьбе "за крестьянскую свободу". Скорее всего, до выборов парламента и президента никаких серьезных фундаментальных документов по вопросам частной собственности на землю в Ленинградской области принято не будет. Впрочем, на ближайшие год-два будет достаточно и принятых.
СЕРГЕЙ Ъ-СЛЮСАРЕНКО