Финансовый кризис решит, какие компании останутся на российском рынке недвижимости. Другим моментом истины для девелоперов должны стать отмена лицензирования строительной деятельности и переход на саморегулируемые организации. Но пока далеко не все игроки рынка готовы отвечать за свою деятельность.
Последние новости
С 1 января 2009 года строительная отрасль должна отказаться от лицензирования и начать объединяться в отраслевые саморегулируемые организации (СРО). Новая система станет эффективной в первую очередь за счет страхования гражданской ответственности и иных рисков ее участников. Однако отмену лицензирования российских строителей уже трижды переносили на более поздний срок. Возможность того, что перенесут вновь, есть и сейчас. Но на этот раз форсировать события решил Российский союз строителей, который намерен обратиться в правительство РФ с просьбой не откладывать отмену лицензирования в строительстве.
Генеральный директор союза Михаил Викторов считает, что в продлении сроков лицензирования заинтересованы не только Федеральный лицензионный центр и ряд депутатов Госдумы, но и недобросовестные банки. По его данным, в России действует 240 тыс. строительных лицензий, из которых 60-70 тыс.— у организаций, действительно производящих строительные работы, а в отношении остальных возникает много вопросов. "Мы не исключаем того, что при отмене лицензирования строительных организаций рынок покинут две трети участников, которые не заняты реальным бизнесом. И на рынке останутся ответственные игроки",— говорит Михаил Викторов.
Один за все и все за одного
Одна из главных целей создания СРО в строительстве заключается в передаче строительной отрасли от государства части регуляторных функций. Причем одной из важных функций, переданных СРО, помимо выдачи допусков на работу станет обеспечение ответственности компаний-членов СРО. Для этого существует несколько инструментов. Прежде всего компенсационный фонд, в который при вступлении в СРО каждая строительная организация обязана внести 1 млн руб. Как только происходят какие-то выплаты из этого фонда, все участники вновь пополняют его до требуемой суммы.
Второй вариант — установление СРО требований к своим членам по страхованию рисков ответственности за нанесение вреда имуществу и здоровью третьих лиц. При условии соблюдения этих требований строительная организация может сэкономить и внести в компенсационный фонд только 300 тыс. руб. В этом случае страхование становится более эффективным и экономически выгодным механизмом обеспечения ответственности.
По словам Михаила Викторова, компенсационный фонд заставит членов каждой СРО тщательно контролировать друг друга, потому что никто не захочет принять слабака, который вскоре проколется, за него придется платить, а компенсационный фонд потом нужно будет восстановить в течение месяца. "Если это произойдет, то разговор будет суровый: кто принимал такую компанию и почему? А директора СРО могут уволить. Если на чиновника никто не мог повлиять, то на руководителя коллегиального органа — легко",— уверен Михаил Викторов.
Создание общего для всех членов СРО компенсационного фонда заставит участников объединения нести материальную ответственность. К примеру, если упадет башенный кран и повредит соседнее здание и вина конкретного генподрядчика будет установлена, надо будет компенсировать ущерб, скажем, в 60 млн руб. Страховщик заплатит 30 млн, подрядчик — 15 млн, а затем суд потребует выплатить из компенсационного фонда все остальное. Затраты нужно будет вернуть в фонд, причем необходимая для компенсации сумма делится поровну на всех членов СРО — даже на тех, кто невиновен в инциденте.
"При использовании компенсационных фондов получается, что добросовестным строителям приходится платить за недобросовестных. А страховой полис позволяет членам СРО сократить расходы, так как за меньшие деньги предлагает больший объем ответственности, чем может обеспечить компенсационный фонд",— рассказывает первый заместитель генерального директора САО "Гефест" (выступает экспертом по вопросам организации страхования для членов СРО) Владимир Карюкин. Кроме того, компенсационный фонд не позволяет потратить на возмещение убытков больше, чем члены СРО в него вложили. А страхование может восполнить убытки на порядок большие, чем вложенные в него средства.
Страх и ненависть в СРО
Однако в новом законе не указаны требования ни к объему страхового покрытия, ни к тарифам, ни к самим страховым компаниям. Механизм реализации этого варианта оставлен на усмотрение самой СРО. То есть закон предлагает довольно удобный для строителей вариант со страховым полисом и одновременно стимулирует игроков страхового бизнеса. Однако именно это вызвало множество обвинений в адрес страховщиков в том, что они пролоббировали поправки в Градостроительный кодекс.
"Вопрос страхования не решен. Например, ведутся такие разговоры: 300 тыс. руб. внести в компенсационный фонд, а 700 тыс. отдать страховщикам. Но в законе ничего подобного нет",— рассказывает Владимир Карюкин. "После стольких лет лицензирования понятно, что у этой отрасли появились очень сильные лоббисты,— говорит исполнительный директор "РДР-холдинга" Георгий Кузин.— Кроме того, любые реформы такого масштаба в нашей стране идут очень медленно".
Пока никто никого не торопит. В соответствии с законом выданные лицензии будут действовать до 1 января 2010 года. До этого времени будет вестись доработка законодательных документов. Непосредственно заключение договоров планируется начать, когда будет утвержден список видов работ, на которые строительным организациям необходимо будет получать допуск от СРО. Тогда станет ясно, каким строительным организациям необходимо вступать в СРО и страховать свои риски, каким — нет.
Кроме того, еще не определен основной орган, который будет регистрировать СРО, а значит, уже созданные СРО сейчас не до конца легитимны. Что касается параметров договора страхования ответственности для СРО, то базовая тарифная ставка по предложениям "Гефеста" будет составлять порядка 1% от страховой суммы. Размер страховой суммы (то есть максимальное страховое обеспечение) при страховании ответственности членов СРО будет находиться в прямой зависимости от двух факторов — объема работ, выполненных компанией-членом СРО за предыдущий год, и количества видов работ, на которые компания-член СРО получает допуск.
"Это логично, поскольку рост объемов работ и количества видов работ увеличивает и уровень рисков,— говорит Владимир Карюкин.— Наша задача — в качестве независимых экспертов предложить строителям варианты решения, рассказав, какой будет результат в том или ином случае. Но игроки строительной отрасли тоже не смогут диктовать страховщикам свои условия. Необходимо найти баланс интересов СРО. Потому что иначе невозможно реализовывать крупные инвестиционные проекты".
Если механизм страхования в рамках СРО заработает, то выиграют все участники рынка. Страховщики получат не только новый рынок, но и поддержку самой идеи страхования в строительстве, рост страховой культуры в строительном сообществе, возможно, увеличение спроса по другим видам страхования строительных рисков.
По данным компании "Гефест", сейчас рынок страхования гражданской ответственности строителей составляет порядка 3 млрд руб. В случае введения страхования ответственности членов СРО его объем увеличится до 10-20 млрд руб. Не останутся в проигрыше и строители. Страхование позволит им, во-первых, минимизировать свои убытки и сделать свои расходы более предсказуемыми. Согласно данным "Гефеста", примерно по 50% договоров страхования гражданской ответственности происходят страховые выплаты. Риски ответственности очень велики, особенно при работе в плотной городской застройке.
Общество получит строительную отрасль, материально ответственную за качество своей работы. "Во всем мире сам покупатель жилья не осматривает построенную квартиру, ее принимает страховая компания, которая берет на себя всю ответственность. У нас это тоже должно стать системой",— говорит Михаил Викторов.
Превентивные меры
Опрошенные нами участники рынка не хотят обсуждать судьбу института СРО, но соглашаются с необходимостью его введения. "По большому счету российский девелоперский бизнес в руинах, строителям не до СРО,— говорит Георгий Кузин.— Через год-два, когда рынок начнет возрождаться, все, безусловно, вспомнят о СРО, потому что это важная и нужная реформа. Но пока это что-то из области теории".
По словам Владимира Карюкина, страхование строительных рисков непременно будет развиваться — в рамках СРО или без них,— потому что без этого невозможно реализовать крупные инвестиционные проекты. Причем в направлении страхования не только ответственности, но и строительно-монтажных рисков, строительной техники и персонала. При этом ускорить развитие рынка могут организации, возводящие объекты транспортного и инфраструктурного строительства. На долю страхования таких объектов сейчас приходится около половины сборов, и эта группа страхователей будет доминировать в ближайшие два-три года по показателю объемов уплаченных страховых взносов.
Как бы ни повышалось качество строительства, как бы ни рос профессионализм, никто не застрахован от аварий, вызванных, например, стихийными бедствиями. А инфраструктурные проекты несут риски, соразмерные их гигантским масштабам. Например, при строительстве Лефортовского тоннеля из-за сильного ливня обрушилась часть строения. Ущерб составил более 106 млн руб. Кроме того, пришлось менять технологию прокладки тоннеля. Страховая компания покрыла затраты строительной компании (объект был застрахован). Михаил Викторов напоминает, что с 1 января 2011 года наличие у застройщика полиса страхования станет обязательным. По предварительной оценке Российского союза строителей, минимальный страховой полис может стоить порядка 26 тыс. руб. в год, а для компаний, ведущих крупное инфраструктурное строительство,— около 200-220 тыс. руб. Чем больше видов работ у компании, тем выше сумма страховки. "За два года до вступления в силу правил обязательного страхования на эту систему перейдет большинство игроков",— уверен Михаил Викторов.
По данным Российского союза строителей, крупные девелоперы активно создают саморегулируемые организации, к которым должен перейти контроль за качеством строительных работ. Их число достигает порядка 5 тыс., и они уже сформировали в России около 50 СРО. В перспективе число таких объединений может достигнуть 200. Создаются три типа СРО: объединяющие лиц, выполняющих инженерные изыскания, подготовку проектной документации (не менее 50 членов) и осуществляющих строительство (не менее 100 членов). Каждая строительная организация может состоять только в одном строительном СРО, в одном изыскательном и в одном проектном. И если она выполняет все виды этих работ, то получается, что она имеет право состоять в трех СРО одновременно.
Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство"
|