В ноябре рынок окончательно повернулся лицом к покупателю, а цены — к снижению. Однако это не подстегнуло спроса: покупатели ждут, когда цены снизятся еще более существенно.
Октябрь и начало ноября стали временем, когда рынок наконец можно по праву называть рынком покупателя: в октябре объем предложения увеличился почти на 20% по сравнению с сентябрем, а спрос даже уменьшился по сравнению с летними месяцами. Но покупателей такая ситуация не устраивает — они ждут более активного снижения цен. Продавцы на вторичном рынке понемногу снижают цены, но не настолько, чтобы восстановить спрос; а девелоперы и вовсе не спешат это делать, хотя ситуацию можно назвать критической: продажи не идут, а кредиты надо отдавать.
Впрочем, эта ситуация вряд ли разрешится в нынешнем году: после ноябрьских праздников рынок начинает готовиться к новогодним. Замедления стоит ждать в первой декаде, максимум — к середине декабря. И основные надежды как ожидающие роста цен, так и жаждущие падения возлагают уже на февраль-март следующего года.
Мнения участников рынка
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити — XXI век":
— Тенденции таковы, что при определенных условиях оплаты у ряда застройщиков можно получить либо скидку, либо льготные условия по рассрочке платежа. Величина скидки зависит от финансовой устойчивости строительной компании.
Среди тенденций можно также отметить отсутствие значительного роста строительства. Оно обусловлено текущим состоянием национальной экономики и законодательства, поэтому не следует искать обратного влияния данного события на население. Жилье как было, так и останется в ближайшей перспективе дефицитным товаром. При хорошем спросе на квартиры возможно возведение домов без привлечения кредитных ресурсов с минимальным вложением собственных средств компании в начальное освоение площадок.
Само по себе невыполнение плана строительства жилья не оказывает влияния на рынок недвижимости. Имеют значение баланс платежеспособного спроса и предложения, рентабельность проектов, которую определяют рост стоимости квартир при опережающем увеличении себестоимости строительства и цены входа в проект, и другие факторы.
Сейчас на рынок недвижимости влияет множество факторов: падение фондовых рынков, рост стоимости денег, уменьшение предложения объектов и т. д. В данной ситуации, как показывает практика, самым надежным и стабильным активом будет недвижимость, поэтому мы не прогнозируем падения цен на нее в обозримом будущем. По крайней мере до весны 2009 года цены будут оставаться на текущих уровнях.
Ольга Пономарева, директор по маркетингу АН "Доки":
— Есть набольшая коррекция цен в сторону снижения, 2-3% в разных сегментах. Это вызвано увеличением числа желающих продать свою недвижимость и низкой активностью покупателей. Те, кому необходимо срочно продать недвижимость, идут на снижение цен. Наиболее вероятно, что цены будут меняться, но до весны не следует ждать резких изменений.
Евгений Скоморовский, генеральный директор "Century 21 Запад":
— Рынки городской недвижимости Москвы и Московской области за рассматриваемый период демонстрировали схожую динамику. Объем предложений увеличился на 10-12%, а спрос, напротив, сократился весьма заметно, хотя и не настолько существенно, насколько прогнозировали многие. Статистические данные довольно заметно расходятся с цифрами фактических продаж. При определении средних данных учитываются как ранее начатые, завершаемые по инерции сделки, так и цены предложения, которые на 10-15% выше реальных сделок. Можно констатировать, что вторичный рынок недвижимости в столичном регионе уже стал рынком покупателей. Аналогичное положение складывается и на первичном рынке жилой недвижимости, однако скорость происходящих процессов на этом рынке традиционно выше. Некоторые девелоперы для преодоления возникающих сложностей с денежным потоком вынуждены снижать цены на 20-30%, ряд компаний действует открыто, другие решаются пока только на кулуарные распродажи или прикрываются специальными акциями. Однако есть и застройщики, не испытывающие финансовых затруднений, с действующими открытыми кредитными линиями, не зависящие в строительстве от темпов продаж.
Тем не менее платежеспособный спрос существует, сделки купли-продажи происходят как на вторичном, так и на первичном рынке жилья, но коррекции цен на 20-25% по сравнению с пиком, очевидно, не избежать. Наглядным примером является продажа одним из девелоперов квартир в строящемся жилом комплексе по специальным ценам: при снижении стоимости на 30% в считаные дни было реализовано более 100 квартир, после чего цены поднимались уже дважды, в результате сейчас дисконт составляет не более 15%, и непроданных квартир практически не осталось.
Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate:
— В течение октября наблюдалась стагнация цен на вторичном рынке жилья, причем это относится ко всем сегментам жилья — как массовому, так и элитному. К концу месяца наметилась тенденция снижения цен. Можно отметить, что к началу ноября цены в целом снизились примерно на 3% по сравнению с уровнем начала октября. На первичном рынке ситуация несколько другая. Здесь цены в меньшей степени подвержены текущим рыночным колебаниям. А ценообразование зависит от стратегии застройщиков и их прогнозов развития рынка. Сейчас большинство застройщиков объявили, что собираются сохранить цены на том же уровне, в надежде на то, что рано или поздно рынок сможет поглотить предложение по таким ценам. Некоторые даже выразили намерение в дальнейшем несколько повысить цены, чтобы искусственно имитировать рост. Поэтому на первичном рынке в текущем месяце цены остались без изменений.
На вторичном рынке конъюнктура регулируется естественными рыночными процессами. На первичном рынке уровень цен поддерживается искусственно. Даже низкий уровень или отсутствие продаж пока не может заставить застройщиков снизить ценовую планку.
Прогнозы по первичке сейчас нельзя делать, так как этот сегмент в данный момент регулируется не рынком, а договоренностями застройщиков, которые всеми правдами и неправдами пытаются искусственно удержать цены. Но им, так или иначе, надо будет продавать это жилье либо оптом государству, либо оптом другим инвесторам. И вот уже потом, когда это жилье выйдет на вторичный рынок, оно будет регулироваться именно рыночными процессами.
Что касается прогнозов, то в краткосрочной перспективе — максимум до конца года — продолжатся по инерции последние шаги небольшого роста цен.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком":
— Рынок московской недвижимости демонстрирует консерватизм, несмотря на многочисленные пессимистические прогнозы. Итоги октября показали, что цены предложения по-прежнему стабильны.
Курсовые колебания, происшедшие в октябре на рынке валют, в некоторой степени усложнили подведение итогов месяца. Рублевые ценники показали рост средних цен предложения на 1,9%. При этом стабильность рублевых цен в сочетании со значительно выросшим курсом доллара (4,3% за прошедший месяц) определили снижение долларовых цен — на 2,3% по итогам октября. Комплексная оценка ценовой динамики показывает минимальный прирост рынка. По всей видимости, он сохранится таковым до выхода экономики из череды пред- и посленовогодних праздников. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Москвы составляет сейчас 223 тыс. руб., или $8,2 тыс. Что же касается активно обсуждаемой темы дисконтов при заключении реальных сделок, то сейчас такие действия действительно практикуются чаще, чем во времена рынка продавцов. Но вычисляется этот пресловутый дисконт от этих самых средних цен предложения, а значит, реальные суммы сделок растут вместе с общими индикаторами рынка.
Нынешняя ситуация может быть выигрышной для потенциального покупателя, поскольку сумма текущего реального дисконта порой может превышать гипотетическое значение возможной в будущем коррекции рынка. Ведь в случае реализации такого сценария (снижение средних цен) практика дисконтов будет прекращена.