Коротко

Новости

Подробно

Все выше

"Business Guide (Коммерческая недвижимость)". Приложение от , стр. 34

Самое высокое здание в Европе по итогам 2007 года — наш "Триумф Палас" — насчитывает в высоту 264,5 м, или 52 этажа со шпилем. Ему на смену придет башня "Россия" из комплекса "Москва-Сити", высота которой должна составить 600 м. Парадоксально, но высотное строительство в Москве есть, а вот рынка подрядчиков, способных вести качественное строительство, пока нет.


За облаками


Наряду с масштабным развитием "Сити" в Москве была разработана еще одна городская комплексная инвестиционная программа высотного строительства — "Новое кольцо Москвы". Она была предложена рынком в лице компании "Конти" еще в 1995 году и четыре года спустя получила статус городской.

В основу программы легла "Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы", разработанная в 1995-1996 годах НИИ Генплана. Для реализации программы правительством Москвы была создана управляющая компания со стопроцентной долей города в уставном капитале — ОАО "Новое кольцо Москвы". В ее пресс-службе нам пояснили, что в настоящий момент ответов на вопросы о реализуемых проектах или интересе инвесторов получить не удастся. Мы обратились к инвесторам.

Идея "Нового кольца Москвы" появилась в группе компаний "Конти" во время реализации первого проекта по реконструкции ветхого жилого фонда в Филях-Давыдкове. У "Конти" возникла проблема: семьи переселяемых из пятиэтажек жителей активно разрастались, и к моменту переселения потребовалось большее количество квартир, чем изначально было запланировано. "Нам понадобились дополнительные площади, а их не было. В результате получилась интересная, на наш взгляд, программа строительства 60 высотных зданий,— рассказывает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев.— И поскольку нельзя было развиваться вширь, мы подумали: а почему бы не пойти вверх? В Москве есть Кремлевская стена с башнями, есть Садовое кольцо со сталинскими высотками. И у нас родилась идея подчеркнуть такую кольцеобразную архитектуру Москвы и надеть на город "корону" из современных высотных зданий".

В настоящее время в столице завершено строительство на двух объектах. Первый из них — жилой комплекс "Эдельвейс" в Западном административном округе. Второй проект — офисный центр класса А под названием "Соколиная гора" (или Monte Falcone) в Семеновском переулке, строительством которого занималось ОАО "Инвестиционная компания "Викаинвест"" — структура, аффилированная с корпорацией "Монтажспецстрой".

Еще около десятка проектов находятся в стадии реализации. Так, один комплекс сейчас возводится в рамках программы на Ленинском проспекте, когда-то он носил название "Вертикаль". Строительство его в 2002 году начала все та же "Конти", однако в 2003 году права заказчика и инвестора получило ЗАО "Товарищество застройщиков", которое в качестве генерального соинвестора привлекло компанию "Спецвысотстрой". В 2006 году Москва расторгла инвестиционный контракт с "Товариществом застройщиков", а в сентябре прошлого года объект выставили на конкурс за $21,6 млн, но он так и не был продан в связи с отсутствием заявок. Летом 2007 года работы на объекте, пребывавшем в замороженном состоянии почти четыре года, начала компания Mirax Group. С тех пор общая площадь комплекса была увеличена со 118 тыс. до 160 тыс. кв. м. Изменилось и название комплекса — теперь он называется Well House, видимо, чтобы избавить проект от ассоциаций с печально известным недостроем. Представители Mirax Group надеются, что работы на объекте будут завершены в декабре.

В 2009-2010 годах также должны быть закончены несколько проектов, среди которых жилой комплекс "Континенталь" (инвестор — "Конти"), который будет располагаться в районе Хорошево-Мневники по адресу проспект Маршала Жукова, вл. 72-74 в непосредственной близости от Серебряного бора, 35-этажное многофункциональное административного здание на Алтуфьевском шоссе, 54 (ЗАО "Инстройтекс"), высотный жилой комплекс на Краснобогатырской улице, 28 (ОАО "Моспромстройматериалы"), административно-офисное высотное здание на Преображенской площади, вл. 8 (ОАО "Монтаж-инвест" — партнер корпорации "Монтажспецстрой"), а также 23-этажный жилой дом на Новоясеневском проспекте, вл. 5-13 (ООО "ФЛЭТ и Ко").

В 2010 году ожидается сдача еще одного многострадального проекта — проезд Серебрякова, вл. 11-13, вблизи запланированного четвертого транспортного кольца, рядом со станцией метро "Ботанический сад". Проект строительства небоскреба, состоящего из трех башен высотой 35 и 45 этажей, столкнулся с проблемой поиска инвестора. Впервые он был выставлен на аукцион в 2004 году одновременно с участком под строительство Monte Falcone и офисного центра на Алтуфьевском шоссе, однако был снят с торгов, так как пять из шести претендентов не отвечали квалификационным требованиям.

После неудачных попыток повторно выставить лот работу над проектом взяла на себя управляющая компания ОАО "Новое кольцо Москвы". Но уже в ноябре 2007 года 51-процентная доля в проекте строительства жилого комплекса площадью 187 тыс. кв. м была продана компании AFI Development за $20,4 млн. Как пояснила директор департамента PR-компании AFI Development Наталия Иванова, в данный момент проект находится на стадии нулевого цикла, то есть пока на площадке имеется только котлован, но продажа квартир будущего дома открыта 1 октября.

Инвестиции без аппетита


К 2015 году в рамках программы должно быть построено 200 объектов высотой 35-50 этажей на 60 отведенных земельных участках. Пока с учетом упомянутых комплексов интерес инвесторов привлекли девять проектов. К ним можно прибавить проекты, которые нашли инвесторов, но сроки их реализации растягиваются на ближайшую пятилетку, например высотные здания в районе Можайский (ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза") и высотные объекты в Филях-Давыдкове (фонд "Газпромипотека"), а также два последних лота, разыгранных в 2008 году,— многофункциональный комплекс на Профсоюзной улице, вл. 156 ("Стройтехинвест") и проект комплексной реконструкции микрорайона Г-9 района Марьина роща ("Мосинжстрой").

Однако вовремя завершить намеченное московским властям не удалось бы и без финансового кризиса. До последнего времени девелоперы не спешили присоединяться к программе и предпочитали проектировать и строить самостоятельно. Одна из основных причин — качество отведенных под строительство земельных участков. Чаще всего это удаленные от центра города участки, часто в индустриальном окружении или в центре низкокачественной жилой застройки. При этом доля города, закладываемая в требования по постройке по некоторым объектам, оказывается очень высокой — до 40%. И этот показатель возрастает по мере приближения к центру столицы. Кроме того, в нагрузку к проекту компании получают так называемые городские обременения, в рамках которых инвесторы обязаны построить дополнительные инфраструктурные объекты. К примеру, компания "ДОН-строй", согласно "госзаказу", строила транспортную развязку у МФК "Строгино", но, по словам Сергея Михайлова, начальника управления маркетинга и рекламы "ДОН-строя", оно того стоило, поскольку эта работа не только разгружала МКАД, но и создавала удобные пути подъезда к объекту.

Еще один фактор, тормозящий развитие программы строительства высоток,— отсутствие разработанной лотовой документации: плохо изучены вопросы инженерных сетей, коммуникаций, геоподоснов. Эту проблему в первую очередь отмечают инициаторы программы. Например, выкапывая котлован для будущего жилого комплекса "Континенталь", специалисты группы компаний "Конти" обнаружили высоковольтные кабели. В результате перенос и вынос сетей, которые не были отражены в лотовой документации, обошлись более чем в $5 млн. Таким образом, низкая проработка документации оказалась существенным минусом системы аукционов.

"Сегодня экспертным сообществом, проектными институтами и другими государственными органами ведется ее активная доработка,— говорит Юрий Синяев — И в ближайшее время мы ожидаем появления документа, в котором будут учтены опыт и реалии высотного строительства, что существенно облегчит реализацию программы".

По мнению Дмитрия Канунова, обращает на себя внимание и тот факт, что первые комплексы в рамках программы были именно жилые с достаточно удачным местоположением — западное и юго-западное направления, что является наименее рискованным с экономической точки зрения. Проекты же с коммерческими назначениями — офисы, гостиницы, торговля — сталкиваются со сложностями достижения нужного уровня доходности. По сводному сметному расчету цена реализации подобных проектов складывается из множества пунктов — более дорогие лифты, особые окна, стекла, выдерживающие большие ветровые нагрузки, отдельное отношение к фасадам, сложнейшая инженерия. Поэтому, по словам генерального директора концерна КРОСТ Алексея Добашина, цена строительства здания средней высотности от 150 до 200 м по отношению к квадратному метру в 1,5-1,8 раза выше, чем в зданиях до 75 м.

"В то время как жилые помещения, располагаясь в спальных районах, могут рассчитывать на достаточно высокую цену продажи, коммерческие достаточно жестко привязаны к местоположению, к имиджу района,— говорит господин Канунов.— Так, при "переходе" за Садовое кольцо ставки в классе А сокращаются на 13-25%, классе В+ — на 13% (при прочих равных условиях). То же сокращение происходит при пересечении ТТК".

На периферии ставки на аренду офисных помещений в среднем составляют $600-900 в год (не включая НДС), а в центральных районах города этот показатель составляет $1,4-1,5 тыс. "Например, экономика Monte Falcone выглядит следующим образом: стоимость аренды площадей в "Соколиной горе" составляет $470-580 за квадратный метр в год, затраты составили $1-1,5 тыс. на квадратный метр, то есть всего $45 млн при сроке окупаемости пять лет",— отмечает аналитик ИГ "Капитал" Иван Завадский.

Тем не менее инвесторы в перспективе считают высотное строительство в Москве делом прибыльным. Особенно после принятия в августе постановления правительства Москвы N693-ПП, согласно которому высотное строительство в столице возможно только в рамках правительственной программы "Новое кольцо Москвы". Ожидается, что в постановление будут внесены коррективы о предоставлении дополнительных льгот инвесторам, что особенно актуально в нынешней ситуации.

Наталья Ямницкая


Комментарии
Профиль пользователя