На прошедшей неделе правительство Москвы в очередной раз повысило цены на муниципальные квартиры — стоимость жилья в различных районах города была увеличена на 8-40% (в среднем на 17%). По мнению московских риэлтеров, повышение цен способно на некоторое время снизить интерес покупателей к этим объектам недвижимости. Однако через некоторое время спрос вернется на прежний уровень.
В феврале — первой половине марта спрос на муниципальные квартиры сохранялся на прежнем, достаточно высоком уровне. Напомним, что в январе одним из факторов резкого увеличения спроса стали распространившиеся слухи о закрытии валютных счетов. Сказалось это и на февральской ситуации — многие предприниматели предпочли снять деньги со счетов и вложить их в недвижимость. По мнению специалистов Российского агентства инвестиций и недвижимости, второй причиной активизации спроса в феврале было ожидаемое повышение цен на муниципальные квартиры. Перед изменением муниципальных цен так бывает всегда.
С 15 марта цены на муниципальном квартирном рынке, как и ожидалось, были увеличены. Больше всего подорожали квартиры на Люблинских полях — на 40%. Наиболее популярные у покупателей квартиры в Митино и Бутово стали дороже на 17-18% и теперь будут стоить от 3,8 до 4,1 млн руб. за 1 м2 общей площади. Элитные дома в центре (1-й Смоленский пер., Ленинградский пр., Каляевская ул.), построенные по индивидуальным проектам, подросли в цене незначительно — на 8-16%. Не изменились цены на квартиры в совхозе Коммунарка.
Отправной точкой при определении продажных цен муниципального жилья является средняя себестоимость строительства типового жилья в Москве. В феврале этот показатель составил 1806 тыс. руб. за 1 м2 общей площади. Причем любопытно, что в этом году разница между рыночной ценой квартиры и ее себестоимостью на 20% ниже, чем а прошлом году. Причина, по всей видимости, в том, что в конце прошлого года уровень ликвидности муниципального жилья был крайне низок, что и заставило московские власти снизить надбавку к себестоимости строительства.
По мнению специалистов Российского агентства инвестиций и недвижимости, после повышения цен следует ожидать некоторого снижения спроса. Однако в ближайшие месяцы оно будет очень незначительным. Дело в том, что в перечне жилых домов, подлежащих продаже в 1995 году (распоряжение правительства Москвы #62), содержится очень мало объектов, расположенных в черте города. Список преимущественно составлен из домов в новых микрорайонах за пределами МКАД (Жулебино, Крюково, Бутово) и на территории все еще очень непопулярных у покупателей Люблинских полей. Дома же, продаваемые в настоящий момент, выглядят предпочтительней — при незначительной разнице в цене они расположены гораздо удачнее отдаленных новостроек.
По той же причине (сокращение доли престижных адресов в общем количестве строящегося муниципального жилья) правительство приняло решение изменить тактику продажи элитного муниципального жилья, которое сегодня строится в четырех местах — на Каляевской ул., ул. Гарибальди, Ленинградском проспекте, в 1-м Смоленском пер. При реализации этих квартир решено вернуться к практике аукционных продаж, когда договор купли-продажи заключается при наличии как минимум двух покупателей и с тем из них, который предложит наибольшую цену.
Кроме того, в ближайшем будущем, возможно, произойдет еще одно изменение на рынке муниципального жилья, которое затронет в первую очередь оптовых покупателей. Дело в том, что в распоряжении правительства Москвы #2445 "Об обеспечении финансирования жилищного строительства, осуществляемого по заказу правительства Москвы в 1994 году", вышедшем в конце прошлого года, этой категории покупателей были предоставлены существенные льготы. Так, оптовики, приобретающие не менее 2 тыс. м2 жилья единовременно, получали 15-процентную скидку. В результате уже в январе риэлтеры отметили активизацию оптовиков, которые скупали крупные лоты квартир, а затем продавали их в розницу. Таким образом, начал активно формироваться вторичный рынок муниципального жилья. Чтобы изменить эту ситуацию, правительство намерено в ближайшее время пересмотреть распоряжение, в результате чего льготы могут быть отменены. Именно этот факт, как ожидают риэлтеры, заставит оптовиков в ближайшее время активизировать свои действия, несмотря на повышение цен.
И еще одно немаловажное наблюдение. В этом году из запланированных 3,1 млн м2 муниципальных площадей не предусмотрено выделения жилья для отселения. А это значит, что все "переселение" в Москве ляжет на плечи инвесторов, которые работают по инвестиционным контрактам.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ