Калининградские перевертыши

В Калининграде в последнее время построили столько жилья, что теперь не могут продать. Так что покупатель может выбирать между множеством домов в разных частях города и разной степени элитности. Но в инвестиционных целях имеет смысл присмотреться к коттеджам у моря.

Последствия сноса

Калининград — это скорее не переименованный Кенигсберг, а новый город на развалинах Кенигсберга. Сразу после войны всех немцев отсюда выселили в советскую оккупационную зону Германии. А город заселили заново: сначала солдатами, затем колхозниками по разнарядке и специалистами по распределению.

С домами тоже обошлись по-свойски. Все, что нужно было восстанавливать, снесли. Школы поделили на квартиры, виллы превратили в детские сады, а в торговых павильонах разместили клубы. Радиально-кольцевую схему улиц, оставшуюся от средневекового города, сохранили, поэтому пробки здесь вполне сравнимы с московскими. Но уличную сетку укрупнили, проложив несколько широких проспектов вместо старых немецких кварталов. Причем застроили их не помпезными "сталинками", а унылыми "хрущевками". Замок Кенигсберг, давший имя городу, тоже снесли, а на его месте уже 40 лет строят Дом советов.

В результате получился город с крайне странной средой. В центре серый бетон панельных домов, на окраинах — мощенные брусчаткой старинные улочки.

Застройка скверов

В наше время эти живописные окраины оценили по достоинству. Обеспеченные калининградцы селятся в облагороженных немецких особняках или возводят собственные коттеджи. Есть здесь даже единственный в Калининграде частный дом с лифтом — один местный чиновник построил.

Еще одна особенность города — многие немецкие улицы после войны вообще не застроили. Дома разобрали на кирпичи, а освободившиеся пустыри засадили деревьями. Изобилие зелени отчасти компенсирует убожество архитектуры.

Однако сейчас эти скверики потихоньку застраивают. Жители, конечно, протестуют, но это официальная политика мэрии: раз раньше дома были, то и сейчас можно строить. Конечно, самый интересный для застройщиков кусок — берег Верхнего пруда почти в самом центре города. Водоем этот запрудили еще тевтонские рыцари, чтобы разводить рыбу. Сейчас здесь единственная в городе благоустроенная набережная, а дно пруда часто и усиленно чистят.

Еще в 90-х рядом вырос коттеджный поселок для лиц особо приближенных к местной администрации. На рынок эти дома почти не попадают, а если попадают, то уходят за €1-1,5 млн — сумму по здешним меркам астрономическую. Да, кстати, в Калининграде, со всех сторон окруженном странами Евросоюза, почти все считают в евро.

Чуть поодаль целый квартал лукойловских домов, но квартиры в них тоже не спешат продавать. Зато на другом берегу построили сразу несколько новых зданий: элитную "Резиденцию у озера" с пентхаусом и подземным паркингом, другой дом попроще и линию желтеньких таунхаусов. Все это вполне добротное, кирпичное и продается по €2,5-2,7 тыс. за квадратный метр.

Перевыполненный план

В Калининграде сейчас вообще много новостроек. В прошлом году здесь перешли психологическую отметку в один квадратный метр нового жилья на душу населения. Места для строительства пока хватает, а вот с коммуникациями туго. Главный канализационный коллектор немецкой еще постройки перегружен сейчас в три раза.

Массовую застройку доверили привычным в этом сегменте "Росстрою" и "ПИК-Региону". Но это, пожалуй, единственные на калининградском рынке иногородние застройщики.

В архитектурном плане новые дома по большей части неплохи. Есть, конечно, отдельно взятые чудовища вроде уродливой громадины из голого бетона и силикатного кирпича прямо напротив музея Иммануила Канта. Зато другие архитекторы все чаще вспоминают о старом Кенигсберге. В общем-то, чтобы обозначить преемственность, совсем немного надо. Высокие разноцветные фасады, крыши из металлочерепицы — совсем недорогие приемы, а на застроенный простенькими таунхаусами "Ганзейский квартал" смотреть одно удовольствие.

Итак, новостройки имеются на любой вкус. А вот со спросом плохо. Местные риэлтеры говорят о кризисе как о свершившемся факте.

"За весь август мы не продали ни одной квартиры,— констатирует Александр Козырницкий, гендиректор агентства недвижимости "Карат".— "Двушки" сейчас стоят от 2 млн руб. Но у меня тут множество людей, которые готовы купить такую квартиру за 1,6 млн. Они ждут снижения цен, которые и правда начали падать. Недавно позвонил один из продавцов и сбавил цену квартиры на 400 тыс. Новостройки тоже дешевеют. Вот, например, в ЖК "Ясная Поляна" сначала квартиры продавались по €1990 за метр, а в рассрочку — по €2100. Теперь и в рассрочку по €1990. А если прийти к любому продавцу новых квартир с наличными деньгами, то цену удастся сбавить по крайней мере на 15%".

С Александром Козырницким согласны и другие участники рынка. "Квартиры стоят непроданные. А мелкие застройщики свертывают свои новые проекты и идут подрядчиками к более крупным игрокам рынка",— обрисовывает ситуацию генеральный директор компании "Проспект-Недвижимость" Вячеслав Аунапу.

Яхтсменам недорого

Впрочем, есть в Калининграде и недвижимость практически неподверженная кризису — квартиры и коттеджи на побережье. Во-первых, таких предложений не так уж много (особенно на первой линии), во-вторых, в сезон дома и квартиры у моря можно довольно выгодно сдавать в аренду.

Вячеслав Аунапу демонстрирует нам предмет своей особой гордости — дома и участки с эллингами. Спрос на катера и яхты в городе растет, а поселений у воды мало. Мы отправляемся в советский еще водно-моторный клуб "Дельфин" вокруг небольшого залива (бывшего каменного карьера, соединенного протокой с Балтийским заливом) на южной окраине Калининграда. Выбор тут широк: от невзрачных домиков по €25 тыс. до настоящих дворцов за полмиллиона. Но и самая дешевая развалюха имеет лодочный сарай и выход к морю. Это, пожалуй, самый бюджетный вариант для любителей яхт и катеров. Имеются и участки у моря от €3 тыс. до €5,5 тыс. за сотку.

Таким образом, с калининградскими квартирами инвесторам пока связываться не стоит. А вот домик или участок в рекреационной зоне может быть вполне надежным вложением средств.