Спрос на бизнес-центры в Москве снова начал расти

Сегмент офисов, один из самых пострадавших на рынке недвижимости в начале пандемии, восстанавливается. В 2022 году только в Москве, по прогнозам консультантов, будет заявлено о строительстве почти 1 млн кв. м. Интерес девелоперов к бизнес-центрам возвращается на фоне дефицита качественных площадей, что привело к росту ставок аренды. Но высокая активность, предупреждают эксперты, может привести к тому, что две трети площадей будущих офисов не найдут арендаторов к моменту завершения строительства.

В 2022 году в Москве будет анонсировано строительство 755 тыс. кв. м офисов, что больше на 28%, чем было построено в 2021 году, следует из исследования JLL. В CBRE говорят о старте строительства почти 1 млн кв. м. В первый год пандемии из-за повсеместного введения удаленной работы девелоперы охладели к офисному сегменту. Сейчас интерес вернулся, так как возник дефицит качественных площадей, подтолкнув вверх ставки аренды, говорит директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич.

По данным JLL, к началу 2022 года для аренды осталось доступно только 11,4% площадей, что на 0,5 процентного пункта ниже, чем в начале 2021 года.

Ставки, по подсчетам компании, в премиальных зданиях уже достигают 55 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-центрах класса А — 40 тыс. руб. за 1 кв. м, в объектах класса В — 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Глава отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша поясняет, что из-за нехватки площадей на фоне восстанавливающего спроса стоимость аренды в качественных объектах выросла на 10–15%. Он ожидает увеличения средней ставки по итогам года еще на 10%.

Впрочем, предупреждает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина, несмотря на большой объем заявленного строительства, до 60% новых площадей могут не иметь арендаторов к моменту ввода в эксплуатацию объекта. В 2021 году этот показатель был рекордно низким за последние десять лет: невзирая на кризис, лишь 30% офисных помещений оказались незанятыми к концу строительства, уточняет Дмитрий Клапша. Это объясняется тем, что в прошлом году 65% новых офисных помещений было построено по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, поясняет руководитель департамента и направления интегрированных решений для клиентов CBRE Ирина Хорошилова. Тогда девелоперы опасались неопределенности относительно потенциального спроса и не строили спекулятивные офисы в большом объеме.

Строительство своего офиса могут себе позволить только крупные компании и практически все они уже реализовали свои планы, уточняет аналитик Cushman & Wakefield Полина Афанасьева.

Так, в 2021 году на рынок в основном вышли крупные built-to-suit-проекты, включая «Ростех-Сити» (173 тыс. кв. м) и «Сбер-Сити» (128 тыс. кв. м).

Но в этом году на рынке будет преобладать спекулятивное строительство, а доля проектов под заказчиков не превысит 10%, считает региональный директор департаментов офисной группы Colliers Алексей Кучвальский. Этому способствует повышенный спрос компаний, которые хотят снять более качественные площади или переехать поближе к центру. По данным JLL, спрос в 2021 году вышел на докризисные показатели и составил 1,43 млн кв. м. При этом, подтверждает Дмитрий Клапша, доля сделок в объектах в центре Москвы в 2021 году составила 25% от общего значения, а в «Москва-Сити» арендаторы заняли 166 тыс. кв. м помещений, что является максимальным значением за последние четыре года.

Дарья Андрианова