Льготы выселились

Российские застройщики жилья переживают один из самых сложных периодов. В октябре 2026 года продажи квартир в новостройках по всей стране упали почти на 30% в годовом выражении, до 1,93 млн кв. м, а общая месячная выручка девелоперов — на четверть, до 406,58 млрд руб. Представители стройиндустрии осваиваются в новой реальности, когда продавать жилье приходится при сокращении льготной ипотеки.

В октябре 2026 года по всей России на первичном рынке жилья продано 1,93 млн кв. м, что на 29,7% меньше год к году, совокупная выручка застройщиков сократилась на 24,9%, до 406,58 млрд руб., следует из данных аналитического сервиса Dataflat. В октябре этого года в регионах, входящих в топ-10 с заметными объемами строительства жилья, было продано 918 тыс. кв. м, что на 36% меньше, чем годом ранее, отмечают в аналитическом центре «Дом.РФ».

Самое существенное падение — на 50% год к году, до 46 тыс. кв. м,— зафиксировано в Тюменской области, по 48% — в Ростовской области (до 57 тыс. кв. м) и Краснодарском крае (до 62 тыс. кв. м). В Москве в октябре этого года реализовано квартир в новостройках на 43% меньше год к году, в Санкт-Петербурге — на 29%, или 101 тыс. кв. м. В частности, в Москве в октябре 2026 года спрос на ипотеку снизился на 54% год к году, а спрос на покупку жилья без использования заемных средств — на 34%, отмечает коммерческий директор Level Group Александра Мамохина. При этом, по ее словам, 50% заключенных в прошлом месяце сделок пришлись на те, документы по которым оформлялись еще в сентябре.

Для сравнения: в два других сложных для индустрии месяца — феврале и марте — продажи квартир в новостройках в целом по России, согласно Dataflat, сократились на 17,5% и 17,4% год к году, до 1,62 млн кв. м и 1,49 млн кв. м соответственно, а общая выручка застройщиков — на 18,3%, до 328,27 млрд руб., и на 13,8%, до 313,12 млрд руб. соответственно.

Основная причина провала в прошлом месяце — ужесточение с 1 октября этого года условий выдачи семейной ипотеки, что сократило доступность таких кредитов для многих потенциальных покупателей, единодушны опрошенные “Ъ” девелоперы и отраслевые эксперты. Теперь ставки по льготной ипотеке дифференцированы (от 2% до 12%) и зависят от состава семьи (чем меньше детей, тем выше стоимость кредита) и места их проживания. Кроме того, банки повышают требования к заемщикам, у которых рост доходов начал замедляться, в итоге многие из них получают отказы в получении кредитов, поясняет ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская.

В сентябре этого года перед ужесточением условий по семейной ипотеке наблюдался ажиотаж. За месяц в целом по стране было заключено 51,8 тыс. сделок, что на 37% больше год к году, отмечает коммерческий директор «Отрада Коллекции» (входит в ГК «Отрада») Татьяна Павлова. Однако уже в октябре доля льготных кредитов сократилась с 65% до 22%, рыночные займы компенсировали лишь часть этого снижения, говорит руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин. По его данным, заметно выросла доля покупок за собственные средства — с 11% до 38%.

Сейчас рыночная ипотека, по сути, таковой не является: в эту категорию формально относят кредиты, ставки по которым субсидируют сами застройщики за счет увеличения конечной стоимости квартир для покупателей, поясняет директор аналитического сервиса bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Рыночные ставки по жилищным кредитам в октябре выросли с 18,7% до 18,8%, что связано с растущими финансовыми рисками банков, добавляет основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Перелом в пользу роста рыночной ипотеки возможен не раньше 2028 года, когда ключевая ставка ЦБ опустится до 10–11%, а банки начнут выдавать кредиты под 13–14%, прогнозирует коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева.

Несмотря на сокращение объемов сделок, по подсчетам Dataflat, в октябре средний бюджет покупки квартиры в новостройке в целом по РФ увеличился на 4,7% год к году, до 9,44 млн руб. Это связано с тем, что в крупных городах меняется структура предложения — например, в Москве проекты комфорт-класса сократились до 33,5%, тогда как объекты бизнес-класса увеличились до 54%, заключает глава департамента продаж девелоперской компании 3S Group Андрей Носонов.