Аренда под оптимизацией

Оптимизация затрат стала одним из ключевых трендов рынка офисной недвижимости Петербурга в 2026 году. Под занавес года, когда компании утверждают бюджеты на 2027-й, тенденция заметно усилилась. «Review. Северо-Запад» выяснил, чем еще живет рынок офисов и как сегодня можно сэкономить на аренде.

С начала 2026 года объем свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга вырос на 40%, до 282 тыс. кв. м, а средняя вакансия по рынку достигла 6,5%, подсчитали аналитики NF Group. Из них 80 тыс. кв. м приходится на класс А, 202 тыс. кв. м — на класс В. По оценкам Bright Rich | CORFAC International, в городе свободно 433,1 тыс. кв. м офисов, или 7,6% от общего объема предложения. Средняя ставка в классе А снизилась на 4%, до 3 тыс. руб. / кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. В классе В она, напротив, выросла на 3%, до 2 тыс. руб. за кв. м в месяц.

Ключевые тенденции рынка на конец 2026 года — оптимизация затрат арендаторов, недостаток высококлассных объектов, спрос на сервисные офисы и снижение объемов ввода новых бизнес-центров.

Рост спроса на относительно недорогие офисы связан в первую очередь с желанием арендаторов сократить издержки. «Некоторые сдают избыточные метры в субаренду либо отказываются от нескольких площадок в пользу консолидации команды в одном бизнес-центре. Часть компаний уменьшает занимаемую площадь или переезжает в объект с более низкими ставками»,— рассказывает партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян.

Снизить издержки на офис и одновременно сохранить привычный уровень бизнес-центра, а также остаться в пределах центра города не так и просто, предупреждают консультанты. Несмотря на рост среднего показателя вакансии, вариантов для переезда без значительной потери по локации, классу, отделке, инженерии и пр. не так и много: основной массив свободного предложения представляет собой либо относительно дорогие лоты, либо очевидный неликвид.

При принятии решения стоит брать в расчет все составляющие и последствия будущего переезда, напоминают эксперты. Во-первых, его стоимость: плата «за выход» (в случае досрочного расторжения), депозит за новый офис, комиссия брокерам, демонтаж и монтаж мебели, перевозка техники, клининг, косметический ремонт, перепланировка и пр. Сам процесс, в зависимости от специфики бизнеса, может парализовать работу компании на неделю и более. Дополнительный риск — высокая вероятность потерять востребованных специалистов при серьезном снижении качества офиса или переезде в удаленную локацию. Также компания может столкнуться с репутационными издержками.

«По опыту нашего взаимодействия с арендаторами, им предпочтительнее всего остаться в том же бизнес-центре, в идеале — в своем собственном офисе, пусть и отказавшись от части кабинетов. В 2026 году количество таких обращений существенно выросло. Понимая текущую непростую ситуацию, мы по возможности идем навстречу и предлагаем взаимовыгодные условия,— рассказывает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.— Пока в разных объектах сети есть свободные площади, мы также согласовываем переезд компаний внутри одного бизнес-центра или на другой адрес. Более того, мы оплачиваем все услуги по переезду. Для нас это возможность сохранить долгосрочный договор и клиента, для наших арендаторов — получить офис знакомого им высокого качества, сэкономить на переезде, а также избежать штрафных санкций за одностороннее расторжение договора».

Таким образом, например, сократила свой офис компания «Нордлайт», работающая в сфере морских перевозок. «Мы давно наблюдаем снижение активности рынка международных перевозок и взаимозависимых рынков. В какой-то момент пришли к выводу, что улучшений ситуации ждать не приходится и надо принимать решение. Пересматривали общие расходы и решили, что лучше снизить накладные, сократив арендные платежи путем уменьшения размера офиса. На тот момент мы арендовали офис в исторической части города с роскошным видом на Неву. Обратились к администрации с просьбой рассмотреть вариант досрочного расторжения договора аренды. Нам пошли навстречу и предложили варианты нужной площади как высокого класса, так и классом ниже. Мы выбирали по критериям оптимального размера помещения, удаленности от метро, бытовому удобству для сотрудников, наличию точки питания, возможности парковки»,— рассказывает генеральный директор ООО «Нордлайт» Марина Леонова. По ее словам, за счет этого компании удалось существенно снизить расходы.

В последнее время на рынке растет запрос на сервисные офисы, что также связано с желанием сэкономить, рассказывают консультанты. По сути, это шеринг рабочих мест по модели коворкинга, но на площадях конкретной компании и только для ее сотрудников. Для организаций с гибридным форматом работы это способ сократить арендуемую площадь в полтора-два раза, не теряя в качестве и статусе локации. Собственники в таком случае часто помогают арендаторам с техническими и организационными вопросами.

Если снизить ставку в офисе высокой ценовой категории не удается, брокеры советуют добиваться расширения пакета услуг. «Есть примеры, когда арендаторы договариваются о более сдержанной индексации ставки, включении в нее дополнительных услуг — например, парковки — или об участии собственника в отделке площадей»,— говорит Сигуш Бабоян. «Сегодня арендодатели могут не снижать саму ставку, но готовы предлагать дополнительные бонусы. Раньше собственники не шли на большие уступки, а сейчас в ходе переговоров вполне могут пойти навстречу: например, выполнить дополнительную отделку, доукомплектовать офис мебелью или предложить другие индивидуальные условия в рамках договора аренды»,— отмечает партнер, директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова. В целом арендодатели проявляют большую гибкость в переговорах, стремясь привлечь и удержать арендаторов, говорят в Maris.

Еще одна заметная тенденция — сохранение дефицита качественных офисов в классе А даже при росте общей вакансии. Интерес к топовым локациям сегодня проявляют крупные IT-структуры, производственные корпорации, торгово-сервисные компании и финансовый сектор — местные игроки и представители федеральных компаний. Однако, по словам брокеров, им сложно найти подходящий вариант по расположению, уровню здания и площади. Некоторые запросы находятся в разработке уже несколько лет и пока не могут быть «закрыты». Дело в том, что средний показатель вакансии и его рост не отражают реальную ситуацию на рынке.

В Петербурге по-прежнему не хватает крупных блоков в качественных бизнес-центрах в классических премиальных локациях: Центральном и Петроградском районах, части Адмиралтейского и Василеостровского. Так, заметная доля свободного предложения в этом сегменте относится к Московскому району, включая деловую зону аэропорта Пулково.

«Сегодня востребованы помещения, не требующие существенных вложений в ремонт, а также с возможностью консолидировать сотрудников в одном здании на единых арендных условиях»,— подтверждает Нелли Алейникова. При этом главным фактором выбора остается локация, подчеркивает она.

Консультанты сходятся во мнении: основные тенденции 2026 года сохранятся в 2027-м. При этом падения или существенного снижения показателей офисного рынка в свете тренда на сокращение площадей ждать не стоит, поскольку вакансия по-прежнему находится на низком уровне (менее 10%), а объем ввода новых объектов сокращается. По словам директора департамента офисной недвижимости NF Group в Петербурге Регины Волошенко, для здоровой конкуренции и обновления Петербургу необходимо не менее 200 тыс. кв. м новых офисов ежегодно, тогда как по итогам 2026 года прирост составит около 50 тыс. кв. м, причем часть этих площадей уйдет в продажу, а не в аренду. Ожидания по ставкам в 2027 году — дальнейший рост в классе В и стабилизация или незначительный рост в классе А.